# 13 tỷ mất oan khi mua đất Phú Quốc
Một nữ đại gia tại Khánh Hòa suýt trắng tay 13 tỷ đồng khi mua đất Phú Quốc, dù đã cẩn thận ghi vào hợp đồng điều khoản “đất không dính quy hoạch phải giải tỏa” nhưng không kiểm tra thông tin quy hoạch từ cơ quan chức năng trước khi giao dịch.
Theo chia sẻ của bà N. (ngụ tại tỉnh Khánh Hoà), thửa đất rộng 1.000m2 tại đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang (trước đây thuộc phường Dương Đông, TP Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang) có nguồn gốc thuộc quyền sử dụng chung của 4 cá nhân. Các chủ đất sau đó đã ủy quyền cho ông A. và ông C. (cùng ngụ tại TP Hà Nội) toàn quyền định đoạt thửa đất này.
Vì nhu cầu mua đất để đầu tư kinh doanh nhà hàng và khách sạn, vào tháng 4/2018, bà N. đã ký hợp đồng đặt cọc viết tay với ông A. và ông C., đồng thời giao trước 600 triệu đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất. Trong hợp đồng, bà N. đã cẩn trọng ghi thêm một nội dung quan trọng: “đất không dính quy hoạch phải giải tỏa”.
Chỉ sau ít ngày, bà N. tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc có công chứng và chuyển thêm 12,4 tỷ đồng cho ông A. và ông C. Tổng cộng, bà N. đã đặt cọc cho bên bán số tiền lên đến 13 tỷ đồng.
Tuy nhiên, khi đi tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch, bà N. đã phát hiện một sự thật đau lòng: gần như toàn bộ thửa đất đang giao dịch đã được quy hoạch làm đất công cộng, hoàn toàn không phù hợp với mục đích kinh doanh nhà hàng và khách sạn như bà mong muốn.
Cho rằng bị bên bán lừa dối và có sự nhầm lẫn nghiêm trọng trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc, bà N. đã quyết định khởi kiện ra tòa, yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và buộc bên bán phải trả lại toàn bộ số tiền 13 tỷ đồng đã đặt cọc.
Tại phiên tòa sơ thẩm, các chủ đất cho rằng thực tế họ đã chuyển nhượng thửa đất này cho ông A. và ông C. trước đó với giá 48 tỷ đồng. Để thuận tiện cho việc chuyển nhượng tiếp theo, vào đầu tháng 4/2018, họ đã lập hợp đồng ủy quyền để ông A. và ông C. toàn quyền định đoạt thửa đất. Việc hai ông này ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền của bà N. là do hai người tự thực hiện, các chủ đất cho rằng họ hoàn toàn không biết và cũng không chịu trách nhiệm về việc này.
Trong khi đó, ông A. và ông C. xác nhận việc ký hợp đồng đặt cọc với bà N. được thực hiện dựa trên hợp đồng ủy quyền hợp pháp từ các chủ đất. Tại thời điểm giao kết với bà N., hai người khẳng định thửa đất vẫn đủ điều kiện chuyển nhượng, và giữa hai bên không có thỏa thuận cụ thể nào về thông tin quy hoạch. Điều thú vị là hợp đồng đặt cọc viết tay có nội dung “đất không dính quy hoạch phải giải tỏa” thực tế là do bà N. tự mình thêm vào.
Theo hai người này, lý do khiến bà N. mất tiền là do bà đã không đến ký hợp đồng chuyển nhượng theo đúng lịch hẹn đã thống nhất, từ đó đã vi phạm nghĩa vụ và dẫn đến nguy cơ mất tiền đặt cọc.
Tại bản án sơ thẩm ban hành ngày 22/11/2023, TAND tỉnh Kiên Giang (cũ) đã không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và đòi lại 13 tỷ đồng của bà N. Không đồng ý với phán quyết này, bà N. đã kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm, bà N. đưa ra lập luận rằng ông A. và ông C. đã cố tình che giấu thông tin quan trọng: thửa đất này đã được quy hoạch là đất công cộng, dẫn đến việc bà bị lừa dối và nhầm lẫn nghiêm trọng khi giao kết hợp đồng đặt cọc. Bằng chứng là theo văn bản xác nhận của chính quyền địa phương vào tháng 5/2018, phần lớn diện tích thửa đất đã được quy hoạch là đất công cộng từ trước đó.
Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phúc thẩm đã nhận định rõ ràng: ông A. và ông C. đã biết rõ tình trạng quy hoạch của thửa đất nhưng không thông báo cho bà N., thể hiện hành vi cố ý che giấu thông tin với mục đích lừa dối bên mua. Do đó, giao dịch đặt cọc bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và cần buộc bị đơn phải hoàn trả toàn bộ số tiền đặt cọc cho bà N.
Hội đồng xét xử đã xem xét kỹ lưỡng căn cứ vụ việc. Với mục đích ban đầu của bà N. là mua đất để đầu tư nhà hàng và khách sạn, nhưng sau đó bà mới biết phần lớn thửa đất thuộc quy hoạch đất công cộng. Tòa án có cơ sở xác định rằng tại thời điểm đặt cọc, bà N. hoàn toàn không biết đất đã vướng quy hoạch. Trong khi đó, quy hoạch thửa đất đã có từ trước và việc bên bán không thông báo cho bà N. thể hiện rõ ràng ý đồ che giấu thông tin.
Vì vậy, giao dịch đặt cọc giữa bà N. với ông A. và ông C. bị tuyên vô hiệu do có yếu tố lừa dối. Tòa phúc thẩm nhấn mạnh rằng thông tin quy hoạch của thửa đất là yếu tố khách quan, có khả năng làm thay đổi toàn bộ hoàn cảnh khi ký kết hợp đồng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của bà N.
Ngay cả trong trường hợp các bên không có thỏa thuận cụ thể về quy hoạch đất và bên bán cũng không hề biết thông tin thửa đất bị quy hoạch, theo tòa phúc thẩm, vẫn cần xác định bà N. tham gia giao dịch dân sự do bị nhầm lẫn theo quy định của pháp luật dân sự, nên giao dịch đó phải được tuyên vô hiệu.
Trên cơ sở những lập luận thuyết phục này, TAND cấp cao tại TP.HCM đã chấp nhận kháng cáo của bà N., tuyên bố vô hiệu cả hai hợp đồng đặt cọc và buộc bên bán phải hoàn trả toàn bộ số tiền 13 tỷ đồng.
Vụ án này là bài học đắt giá cho những người có nhu cầu mua đất, đặc biệt là các vùng đất đang có quy hoạch phát triển, cần phải tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch của đất từ cơ quan chức năng trước khi giao dịch, thay vì chỉ dựa vào lời đồn hoặc hợp đồng không rõ ràng.
