# BĐS: Thời ‘lướt sóng’ đã qua
Thị trường bất động sản năm 2026 chứng nhận sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý nhà đầu tư khi việc đầu cơ giảm dần, nhường chỗ cho các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, giúp tránh rủi phải “bỏ tiền túi nuôi tài sản”.
## Thị trường chuyển hướng thận trọng
Dự báo trong năm nay, nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và các địa phương lân cận sẽ tăng khoảng 10%. Tuy nhiên, hành vi của nhà đầu tư được cho là sẽ thay đổi rõ rệt theo hướng thận trọng hơn, giảm đầu cơ và ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực.
Ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing – chia sẻ tại tọa đàm của báo Tiền Phong rằng năm 2025, đặc biệt là trong quý IV, thanh khoản thị trường ghi nhận diễn biến rất tích cực với tỷ lệ hấp thụ trong ngắn hạn của nhiều dự án mới ra mắt tiệm cận mức 90%.
Bước sang năm nay, thị trường được dự báo sẽ có những chuyển biến đáng chú ý, không chỉ về nguồn cung mà còn ở tâm lý và chiến lược đầu tư.
## Nguồn cung và nhu cầu cân đối hơn
Theo các dự báo, trong năm 2026, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội và vùng phụ cận có thể đạt khoảng 40.000 sản phẩm, tăng khoảng 10% so với năm 2025. Khả năng hấp thụ của thị trường được kỳ vọng duy trì ở mức cao, quanh ngưỡng 80%, dù có thể thấp hơn nhẹ so với giai đoạn bùng nổ của năm trước.
Một điểm sáng đáng chú ý đến từ chính sách là Nghị quyết số 07 của Chính phủ ban hành ngày 12/12/2025 về giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội. Các địa phương như Bắc Ninh, TPHCM, Hà Nội và Hưng Yên được xác định là những khu vực tập trung phát triển mạnh phân khúc này, qua đó góp phần cải thiện cơ cấu nguồn cung và đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực.
## Thị trường thứ cấp có xu hướng chững lại
Trái ngược với sự sôi động của thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp – nơi diễn ra các giao dịch mua đi bán lại – được dự báo sẽ chững lại trong năm 2026. Số lượng giao dịch có xu hướng đi ngang do chịu tác động từ mặt bằng lãi suất trong quý I và mức giá đã được thiết lập ở ngưỡng cao, khiến biên độ lợi nhuận đầu tư ngắn hạn thu hẹp.
## Thay đổi rõ rệt trong hành vi người mua
Sau giai đoạn biến động mạnh về giá trong các năm 2024 – 2025, hành vi của người mua khi bước vào chu kỳ mới đã có sự điều chỉnh rõ rệt. Theo ông Trần Quang Trung, yếu tố đầu cơ đang giảm dần, hiện tượng mua theo kỳ vọng “bánh vẽ” gần như không còn phổ biến, trong khi việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức cũng đã được hạn chế đáng kể.
Kết quả khảo sát hành vi khách hàng gần đây cho thấy sự dịch chuyển rõ ràng trong các tiêu chí ra quyết định mua bất động sản. Cụ thể, 34% người mua đặt yếu tố uy tín chủ đầu tư lên hàng đầu, 24% quan tâm đến khả năng sinh lời, trong khi 18% coi vị trí dự án là yếu tố quyết định.
Việc lợi nhuận không còn là tiêu chí số một cho thấy tâm lý đầu cơ đã suy giảm đáng kể. Thay vào đó, dòng tiền đang hướng tới các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, bao gồm để ở, tích lũy tài sản dài hạn hoặc nâng cấp chất lượng sống, đặc biệt trong nhóm khách hàng trung lưu.
## Xu hướng mới trong tâm lý nhà đầu tư
Một xu hướng tâm lý mới đang hình thành trên thị trường là sự lo ngại về khả năng đánh thuế bất động sản trong tương lai. Điều này khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với việc nắm giữ nhiều tài sản nhưng không tạo ra dòng tiền.
“Trong thời gian tới, bất động sản phải là tài sản không khiến chủ sở hữu phải ‘nuôi báo cô’. Nói cách khác, bất động sản phải có khả năng tự tạo ra giá trị và dòng tiền để nuôi chính nó”, ông Trung nhận định.
## Kỳ vọng ở các phân khúc có tiềm năng
Vì vậy, các phân khúc căn hộ, nhà phố và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có môi trường sống tốt, đồng thời có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê, sẽ tiếp tục được ưu tiên trong danh mục đầu tư năm 2026.
Riêng tại Hà Nội, khu vực phía Đông được dự báo sẽ đóng vai trò dẫn dắt thị trường trong hai quý đầu năm, do phần lớn nguồn cung mới hiện đang tập trung tại khu vực này, cùng với lợi thế về hạ tầng và tốc độ đô thị hóa nhanh.
