Thị trường nhà Thủ đô bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn
Năm 2026 được dự báo là mốc thời điểm quan trọng, đánh dấu bước ngoặt của thị trường bất động sản Hà Nội. Nguồn cung nhà ở tại thủ đô sẽ tiếp tục dịch chuyển mạnh mẽ ra các khu vực ngoại thành, tạo nên một chu kỳ phát triển mới cân bằng và bền vững hơn.
Vùng ven trở thành tâm điểm phát triển
Theo dự báo từ Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026-2028, thị trường Hà Nội có thể nhìn thấy sự gia nhập của hơn 68.000 căn hộ và khoảng 10.800 căn nhà liền thổ mới. Điểm đáng chú ý là phần lớn các dự án này sẽ tập trung tại các khu vực ngoại ô đang được hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng và các khoản đầu tư lớn vào hạ tầng giao thông.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, khẳng định: “Năm 2026 sẽ đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường. Từ thời điểm này, thị trường nhà ở Hà Nội sẽ chuyển mạnh từ giai đoạn tăng trưởng theo chu kỳ sang giai đoạn phát triển có chọn lọc hơn.”
Các dự án tại khu vực ngoại ô, với quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch và kết nối hạ tầng tốt, được dự báo sẽ giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung cũng như sức cầu trong những năm tới. Điều này thực sự biến ngoại ô trở thành lựa chọn chủ đạo bắt đầu từ năm 2026.
Nguyên nhân sâu xa của sự dịch chuyển
Xu hướng dịch chuyển này không chỉ mang tính chất ngắn hạn mà phản ánh sự thay đổi cơ cấu sâu sắc của toàn thị trường. Quỹ đất tại trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm trong khi chi phí phát triển liên tục tăng cao. Song song đó, các khu vực ven đô đang được đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống giao thông và tiện ích đô thị hiện đại.
Do đó, người mua nhà từ năm 2026 sẽ không còn đặt nặng yếu tố khoảng cách địa lý như trước, mà ưu tiên hơn khả năng kết nối, môi trường sống và chất lượng quy hoạch. Sự thay đổi này tạo lợi thế rõ rệt cho các khu đô thị lớn tích hợp ở khu vực ngoại thành, nơi đáp ứng được nhu cầu sống hiện đại của cư dân.
Năm 2025 – Nền tảng cho năm 2026
Các chuyên gia thị trường nhận định, năm 2025 chính là thời điểm tạo nền vững chắc cho chu kỳ phát triển mới của năm 2026. Thực tế cho thấy, năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ được mở bán mới, giảm so với năm 2024 nhưng vẫn duy trì ở mức cao nếu so với giai đoạn 2022-2023.
Điểm đáng chú ý là nguồn cung năm 2025 tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoài trung tâm, với phân khúc căn hộ trung cấp chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung. Về phía sức cầu, quý 4/2025 ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ. Dù giao dịch giảm so với cùng kỳ năm trước, nhưng mức độ hấp thụ vẫn cao hơn đáng kể so với năm 2023, cho thấy thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.
Phân khúc nhà liền thổ tiếp tục phát triển
Ở phân khúc nhà liền thổ, năm 2025 đã chứng nhận gần 4.800 căn được tiêu thụ – mức cao nhất trong vòng 6 năm qua. Các giao dịch này chủ yếu tập trung tại những khu đô thị lớn ở ngoại ô, nơi hội tụ đầy đủ tiện ích và có tiềm năng gia tăng dân cư.
Trong trung hạn, từ năm 2026 đến 2028, phân khúc nhà liền thổ tại các khu đô thị vệ tinh dự kiến vẫn sẽ thu hút mạnh mẽ cả nhu cầu ở thực lẫn các nhà đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, theo bà Ngọc, người mua sẽ ngày càng trở nên khắt khe hơn, chỉ lựa chọn những dự án có chất lượng phát triển và giá trị sử dụng rõ ràng.
Chất lượng sẽ là yếu tố cạnh tranh then chốt
Xu hướng của giai đoạn 2026-2028 sẽ là cạnh tranh bằng chất lượng. Cushman & Wakefield phân tích, giai đoạn này sẽ chứng kiến cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các dự án quy mô lớn tại khu vực ngoại thành. Thay vì chạy đua về số lượng, các chủ đầu tư sẽ tập trung vào chất lượng tiện ích, không gian sống xanh, kết nối giao thông thuận tiện và khả năng gia tăng giá trị dài hạn.
“Thị trường từ năm 2026 trở đi sẽ không dành cho những sản phẩm thiếu khác biệt. Ngoại ô sẽ là tâm điểm, nhưng chỉ những dự án được đầu tư bài bản mới thực sự hưởng lợi từ xu hướng này” – bà Ngọc nhấn mạnh.
Xu hướng tất yếu mang tính dài hạn
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, năm 2026, xu hướng dịch chuyển nhà ở ra khu vực ngoại ô Hà Nội sẽ diễn ra rõ nét hơn và mang tính dài hạn, không chỉ là phản ứng ngắn hạn trước biến động thị trường.
Ông Đính nhận định, trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp và chi phí phát triển dự án tăng cao, việc các chủ đầu tư dịch chuyển ra khu vực ngoại thành là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, điểm khác biệt từ năm 2026 trở đi là thị trường sẽ có quá trình sàng lọc tự nhiên mà khắt khe hơn.
“Không phải dự án nào ở ngoại ô cũng có thể hấp thụ tốt. Người mua từ năm 2026 sẽ ưu tiên những khu đô thị có quy hoạch đồng bộ, pháp lý rõ ràng, khả năng kết nối nhanh với trung tâm và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh. Đây sẽ là yếu tố quyết định sức cầu, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá” – ông Đính phân tích.
Tác động đến giá cả và nhu cầu thực
Chủ tịch VARS cũng cho rằng, sự gia tăng nguồn cung tại các đô thị vệ tinh từ năm 2026 sẽ góp phần điều chỉnh mặt bằng giá theo hướng hợp lý hơn, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực. Điều này có thể giúp nhiều gia đình có thu nhập trung bình và thấp tiếp cận được với sản phẩm nhà ở phù hợp.
Nếu hạ tầng tiếp tục được triển khai đúng tiến độ, các khu vực ven đô sẽ trở thành lựa chọn an cư lâu dài thay vì chỉ là điểm đến đầu tư ngắn hạn. Đây được xem là sự thay đổi quan trọng trong hành vi người mua nhà giai đoạn từ năm 2026 đến 2030.
Sự dịch chuyển nguồn cung nhà ở Hà Nội sang vùng ven năm 2026 không chỉ là một xu hướng ngắn hạn mà thể hiện một sự chuyển dịch cơ bản trong cấu trúc thị trường, mở ra cơ hội phát triển mới cho cả chủ đầu tư và người tiêu dùng.
