# Mã định danh BĐS: Lịch sử giá cả minh bạch hơn
Việc triển khai hệ thống mã định danh bất động sản đang dần trở thành xu hướng tất yếu tại thị trường Việt Nam. Công cụ này hứa hẹn mang lại sự minh bạch cho thị trường, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản. Nhưng liệu cơ chế này có thực sự tác động đến việc hình thành giá nhà như thế nào?
## Bản chất của mã định danh bất động sản
Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, mã định danh bất động sản tự thân không làm thay đổi giá đất, nó chỉ là công cụ nhận diện. Tuy nhiên, khi thị trường trở nên minh bạch nhờ dữ liệu định danh, Nhà nước mới có đủ điều kiện để áp dụng các chính sách về thuế, tín dụng hay điều tiết giá một cách hiệu quả.
Giá trị lớn nhất của mã định danh nằm ở khả năng theo dõi toàn bộ lịch sử của một bất động sản: hình thành khi nào, đã giao dịch bao nhiêu lần, mức giá biến động ra sao, có bị đầu cơ hay không. Khi dữ liệu được ghi nhận đầy đủ và liên tục, thị trường sẽ dần chuyển từ niềm tin cảm tính sang niềm tin dựa trên dữ liệu thực tế.
## Vai trò của “căn cước công dân” cho bất động sản
Điểm nghẽn cốt lõi trong quản lý thị trường bất động sản Việt Nam nằm ở chỗ mỗi bất động sản chưa từng được nhìn nhận như thực thể có danh tính riêng. Theo GS Đặng Hùng Võ, mã định danh chính là lai lịch của bất động sản. Nó giống như căn cước công dân của con người. Mỗi người có một mã số duy nhất, từ đó có thể mô tả đầy đủ về nhân thân. Bất động sản cũng vậy, mã định danh sẽ tạo ra một danh tính riêng, giúp quản lý và theo dõi toàn diện.
Trước đây, thông tin về một bất động sản thường bị cắt khúc theo từng giai đoạn và từng cơ quan quản lý. Dữ liệu quy hoạch, xây dựng, cấp giấy chứng nhận, giao dịch mua bán không được kết nối liên tục. Điều này khiến cơ quan quản lý thiếu dữ liệu để điều tiết, còn thị trường vận hành chủ yếu dựa trên tâm lý đám đông.
## Giải pháp chống đầu cơ và “sốt đất ảo”
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc thiếu minh bạch thông tin thời gian qua dẫn đến những hệ lụy như tình trạng “sốt đất ảo” lan rộng, giá bất động sản bị đẩy xa giá trị thực. Việc thiếu “lai lịch” đầy đủ không chỉ làm méo mó cơ chế hình thành giá, mà còn khiến các chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch khó phát huy hiệu quả.
Khi Nhà nước không nắm được chính xác một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, đã giao dịch với tần suất ra sao, thì việc đánh thuế hay chống đầu cơ chỉ dừng ở mức định hướng.
Việc định danh không chỉ dừng ở cấp sản phẩm, mà còn nằm trong hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản đầy đủ. Chính sự minh bạch này khiến hoạt động đầu cơ trở nên khó khăn hơn nhiều, bởi nó làm lộ rõ hành vi “ôm hàng”, tạo khan hiếm giả để đẩy giá.
Chính sách này cũng hạn chế tình trạng “bán ảo, tạo cung cầu giả” khi chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp giữ hàng nhưng không làm thủ tục, khiến thị trường tưởng như khan hiếm.
## Tác động đến nhà đầu tư và người mua nhà
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, đánh giá việc số hóa và định danh từng bất động sản tương tự cách quản lý phương tiện giao thông là hướng đi tất yếu. “Định danh giúp hình thành lý lịch đầy đủ cho từng bất động sản, từ vị trí, diện tích đến lịch sử giao dịch và quá trình sở hữu. Đây là cơ sở quan trọng để Nhà nước theo dõi biến động thị trường trong dài hạn”, ông Phạm Đức Toản nhận định.
Tuy nhiên, CEO EZ Property cho rằng, trong ngắn hạn, chính sách này chưa tạo ra tác động lớn do mới ở giai đoạn thu thập và chuẩn hóa dữ liệu. Trong dài hạn, khi các chính sách thuế và điều tiết thị trường được triển khai dựa trên hệ thống dữ liệu này, tác động sẽ trở nên rõ rệt hơn.
Thực tế hiện nay, thuế chuyển nhượng bất động sản của cá nhân vẫn được tính ở mức 2% trên tổng giá trị giao dịch khai báo. Khi có hệ thống mã định danh, cơ quan thuế có thể theo dõi giá thực tế các giao dịch, từ đó có cơ sở điều chỉnh chính sách phù hợp.
## Thách thức trong quá trình triển khai
Để thực hiện được việc gắn mã định danh bất động sản, theo các chuyên gia còn nhiều vướng mắc cần giải quyết. Ông Phạm Đức Toản dẫn chứng, tình trạng chồng lấn ranh giới các thửa đất của các hộ liền kề không hiếm gặp. Vì vậy, nếu dữ liệu ban đầu không chính xác, nguy cơ phát sinh tranh chấp kéo dài là rất cao.
Ngoài ra, năng lực thực thi tại địa phương cũng là vấn đề đáng lưu ý, đặc biệt ở khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa khi công nghệ chưa cao. Vì vậy, ông cho rằng định danh bất động sản là quá trình dài hơi, nên triển khai theo nguyên tắc ưu tiên sản phẩm dễ làm trước, cũng như cần tính toán kỹ lưỡng từ khâu nhập liệu để đảm bảo hệ thống thông tin chính xác.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam – cho rằng, với khối lượng thông tin lớn, yếu tố liên thông giữa các ban ngành, giữa các hệ thống thông tin liên hợp với nhau sẽ rất phức tạp. Do đó, để liên thông được toàn bộ những thông tin này sẽ cần một khoảng thời gian rất lớn.
## Kết luận
Mặc dù còn nhiều thách thức, mã định danh bất động sản được xem là bước đi quan trọng trong lộ trình số hóa lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản, phù hợp với yêu cầu quản lý trong bối cảnh mới. Sự minh bạch mà cơ chế này mang lại không chỉ giúp nhà nước điều tiết hiệu quả hơn, mà còn tạo sân chơi bình đẳng cho các nhà đầu tư và bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng.
