# Lãi suất bất động sản tăng, người vay hoảng loạn
Mục lục
Thị trường bất động sản nóng trở lại khi lãi suất cho vay mua nhà tăng đột biến
Mặt bằng lãi suất tín dụng cho vay mua nhà đất đang tăng cao chóng mặt và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, khiến nhiều người đi vay rơi vào tình trạng “phát sốt” hoảng loạn. Thậm chí trên thị trường đã xuất hiện các trường hợp nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ do không thể xoay xở được với chi phí vay ngày càng tăng.
Theo thống kê mới nhất, tại chi nhánh Vietcombank ở TP.HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, cũng như tái tài trợ khoản vay đã tăng lên mức thấp nhất từ 9,6%/năm. Mức lãi suất này áp dụng cho kỳ vay cố định 6 tháng đầu, sau đó sẽ tăng dần theo từng kỳ hạn. Trường hợp khách hàng lựa chọn cố định lãi suất trong 24 tháng đầu, mức lãi suất có thể lên cao đến 13,9%/năm.
Cũng theo xu hướng này, BIDV cũng đã điều chỉnh biểu lãi suất cho vay bất động sản áp dụng gần đây. Cụ thể, lãi suất cho vay nhu cầu nhà ở ở mức tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu; 10,1%/năm trong 12 tháng đầu và tăng lên tới 13,5%/năm nếu khách hàng chọn cố định trong 18 tháng đầu.
Bên cạnh đó, ACB đang duy trì mức lãi suất vay mua nhà ở ở mức ưu đãi 8,3%/năm trong 12 tháng đầu và 8,8%/năm trong 24 tháng đầu. Đặc biệt, nếu khách hàng vay mua nhà tại các dự án liên kết với ngân hàng, lãi suất có thể được giảm thêm 0,5 điểm phần trăm. Tuy nhiên, theo đại diện ACB, dù ngân hàng vẫn ưu tiên khách hàng cá nhân, đặc biệt là người vay mua nhà để ở, việc duy trì mức lãi suất thấp đang chịu áp lực lớn từ chi phí vốn ngày càng tăng.
Áp lực nặng nề trên thị trường bất động sản
Việc lãi suất tăng cao đang có tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang phải đối mặt với tình thế khó khăn khi thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc kết thúc, làm cho chi phí vay thực tế tăng mạnh, vượt xa mức tính toán ban đầu.
Trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản đang chậm lại cục bộ, việc rao bán tài sản để cơ cấu dòng tiền đang diễn ra mạnh mẽ hơn. Nhiều nhà đầu tư đã phải chấp nhận bán tháo tài sản với giá thấp hơn mong đợi để đảm bảo dòng tiền hoạt động.
Ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà chia sẻ: “Hiện tượng rao bán ‘cắt lỗ’ chung cư cần được nhìn nhận trong bối cảnh dòng tiền và cấu trúc nhà đầu tư trên thị trường, thay vì xem đây là tín hiệu suy giảm diện rộng.”
Nhà đầu tư bị “gánh” nặng lãi suất
Trong bối cảnh lãi suất tín dụng cho vay mua nhà đất tăng cao, không ít nhà đầu tư rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” khi sử dụng đòn bẩy tài chính để vận hành mô hình mua chung cư cho thuê.
Anh Nguyễn Phi Long (Hà Nội) chia sẻ: “Vào đầu năm 2025, nhận thấy thị trường chung cư tăng giá tốt và giá cho thuê cũng hấp dẫn, tôi thế chấp một số bất động sản để mua 3 căn hộ chung cư tại một dự án khu đô thị ở phía Tây Hà Nội vừa chờ tăng giá vừa cho thuê lấy dòng tiền. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025 và đầu năm 2026, lãi suất cho vay tăng cao trong khi giá cho thuê giảm khiến việc cân đối dòng tiền từ cho thuê sang chi phí lãi vay ngân hàng bị ‘lố’ khiến tôi phải tính đến phương án rao bán các căn chung cư để tất toán khoản vay.”
Anh Long tiếp tục bày tỏ: “Sau hơn một năm vay ngân hàng mua mấy căn chung cư, giá nhà hiện tại chỉ nhích nhẹ, tiền cho thuê cũng chỉ đủ cập vào phần lãi. Nếu trừ thuế, phí các thứ lúc mua và khi bán nhà cộng với tiền hoa hồng cho môi giới thì có khi cả năm qua tôi chỉ có tiếng mà không có miếng.”
Theo đánh giá của bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, trước đây trong giai đoạn lãi suất thấp và lợi suất cho thuê tương đối hấp dẫn, chiến lược “house hacking” – mua nhà kết hợp cho thuê để bù đắp chi phí vay, từng được xem là giải pháp hiệu quả, nhất là với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, khi giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp đi lên và điều kiện vay vốn ngày càng khắt khe, chiến lược này dần mất hiệu quả.
Xuất hiện nhịp điều chỉnh cần thiết của thị trường
TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định đây là quá trình thanh lọc tự nhiên của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng. “Việc xuất hiện các giao dịch giảm giá không đồng nghĩa thị trường đảo chiều. Đây là nhịp điều chỉnh cần thiết nhằm tái cân bằng cung – cầu và loại bỏ dần nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, chiến lược ngắn hạn”,TS Đính phân tích.
Theo chuyên gia, hiện tượng cắt lỗ trên thị trường bất động sản hiện nay là điều tất yếu khi lãi suất ngân hàng tăng cao. Lãi suất cho vay bất động sản đã ở mức kỷ lục trong nhiều năm trở lại đây, khiến chi phí sinh vốn của nhà đầu tư tăng lên đáng kể, trong khi giá cho thuê không tăng tương xứng.
Vấn đề cốt lõi nằm ở chính sách tín dụng
Việc lãi suất tăng cao có tác dụng nhất định trong việc hạn chế đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, theo bà Phạm Thị Miền, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời gây khó cho doanh nghiệp trong triển khai dự án, khiến nguồn cung tiếp tục bị co hẹp.
Ở chiều ngược lại, việc duy trì lãi suất thấp kéo dài cũng tiềm ẩn nguy cơ kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng nhanh. Do đó, vấn đề cốt lõi không nằm ở “nới hay siết”, mà là điều tiết tín dụng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng vốn đi đúng mục tiêu.
Theo đó, chính sách tín dụng cần được phân hóa rõ hơn, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, trong khi kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao. Thực tế, một số ngân hàng đã dừng các gói vay ưu đãi dành cho người trẻ hoặc người dưới 35 tuổi, trong khi một số ngân hàng khác vẫn duy trì nhưng điều chỉnh tăng lãi suất.
Giải pháp căn cơ cho thị trường nhà ở
Về dài hạn, giải pháp căn cơ cho thị trường nhà ở vẫn là mở rộng nguồn cung thông qua phát triển hạ tầng, mở rộng không gian đô thị, thúc đẩy nhà ở xã hội và đa dạng hóa các kênh dẫn vốn trung và dài hạn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, qua đó giúp thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn.
Theo các chuyên gia, để thị trường bất động sản ổn định, cần có sự điều chỉnh linh hoạt từ chính sách tín dụng và điều hành tiền tệ. Cần thực hiện đồng bộ các giải pháp vừa tháo gỡ khó khăn cho thị trường vừa kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.
Các chuyên gia cũng đề xuất nhà đầu tư cần có cái nhìn thực tế về thị trường, tránh đầu cơ khi lãi suất còn ở mức cao. Mặt khác, người mua nhà để ở nên tận dụng các chương trình ưu đãi từ ngân hàng để chiếm chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu tài chính.
Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động điều chỉnh chiến lược, tập trung vào sản phẩm chất lượng, đúng nhu cầu thị trường và minh bạch trong hoạt động để thu hút nhà đầu tư thực sự và người mua có nhu cầu ở thực.
