# Thị trường BĐS công nghiệp: FDI chủ đạo năm 2026
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam đang chuyển mình mạnh mẽ với chu kỳ phát triển mới đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn và quy mô lớn hơn. Sự gia tăng vốn FDI chất lượng, hạ tầng logistics hiện đại cùng quá trình số hóa toàn diện đang tạo thành những động lực quan trọng, định hình lại bức tranh cạnh tranh trên thị trường này.
## Vốn FDI giá trị cao tiếp tục dẫn dắt phát triển
Nhận định về triển vọng thị trường, ông John Michael Campbell – Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam – nhấn mạnh nền công nghiệp Việt Nam đang được củng cố mạnh mẽ khi bước vào giai đoạn phát triển mới.
Theo Savills, trong 9 tháng đầu năm 2025, vốn FDI giải ngân đạt 18,8 tỷ USD, biểu hiện sự tăng trưởng ấn tượng 8,5% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, lĩnh vực sản xuất – chế biến chiếm gần 60% tổng vốn đăng ký mới, cho thấy rõ xu hướng dịch chuyển dòng vốn ngoại vào các ngành có giá trị gia tăng cao như điện tử, thiết bị công nghệ và bán dẫn.
Đây được xem là yếu tố then chốt giúp Việt Nam duy trì sức hút mạnh mẽ trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục tái cấu trúc.
Hơn 16,6 tỷ USD vốn đầu tư công được giải ngân trong cùng kỳ đã thúc đẩy hàng loạt dự án quy mô lớn về giao thông, logistics và cảng biển. Những thành phần hạ tầng này đóng vai trò then chốt trong việc giảm chi phí vận chuyển và nâng cao năng lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp sản xuất trong nước.
Ông Campbell cũng chỉ ra dòng tiền trong nước đang quay trở lại thị trường theo hướng có chọn lọc hơn, nhờ các tín hiệu tích cực từ lĩnh vực tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và khung pháp lý ngày càng minh bạch. Xu hướng liên doanh giữa các nhà phát triển nội địa và nhà đầu tư nước ngoài được dự báo sẽ gia tăng mạnh, mở rộng đáng kể nguồn cung khu công nghiệp chất lượng cao tại các địa phương trọng điểm.
## Hạ tầng – yếu tố tạo nên khác biệt cạnh tranh
Yếu tố hạ tầng tiếp tục giữ vai trò tạo nên khác biệt trong cuộc cạnh tranh khốc liệt để thu hút nhà đầu tư. Việc mở rộng cụm cảng Cái Mép – Thị Vải cùng các tuyến đường liên vùng được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian vận chuyển, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các ngành sản xuất có yêu cầu khắt khe về logistics.
“Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển và mở rộng quy mô của các nhóm ngành chiến lược quan trọng như điện tử chuyên sâu, thiết bị công nghiệp và trung tâm dữ liệu”, ông Campbell chia sẻ.
Cùng với xu hướng này, yêu tố “xanh hóa” đang dần chuyển từ lựa chọn thành ngưỡng bắt buộc. Các mô hình khu công nghiệp sinh thái như Prodezi Eco-IP hay Phú Mỹ 3 đã chứng minh hiệu quả vượt trội về chi phí vận hành và giảm phát thải, qua đó nâng cao sức cạnh tranh trong mắt nhà đầu tư quốc tế.
“Yếu tố bền vững không còn mang tính hình thức mà trở thành điều kiện then chốt nhằm đảm bảo khả năng thu hút khách thuê trong chu kỳ phát triển mới”, ông Campbell nhấn mạnh.
Cuộc đua mới trên thị trường BĐS công nghiệp đang chuyển dịch theo hướng nâng cao chất lượng thay vì chỉ tập trung vào quy mô.
## Năm bản lề 2026: Chuyển dịch mô hình tăng trưởng
Theo đánh giá của Savills, năm 2026 mang ý nghĩa bản lề đối với thị trường công nghiệp Việt Nam khi triển vọng sản xuất cải thiện, môi trường đầu tư ổn định và hệ thống kết nối từ cảng biển, năng lượng đến hạ tầng số được củng cố mạnh mẽ.
Quá trình chuyển đổi này đánh dấu sự dịch chuyển chiến lược từ mô hình tăng trưởng dựa trên chi phí thấp sang tăng trưởng dựa trên năng lực hệ thống – nơi hạ tầng, năng lượng và dữ liệu vận hành cần được đồng bộ hóa hoàn hảo để phục vụ các ngành sản xuất có tiêu chuẩn ngày càng cao.
“Việt Nam bước vào năm 2026 với động lực công nghiệp rõ rệt hơn bao giờ hết. Khi FDI giá trị cao, kết nối hạ tầng và nền tảng số cùng tăng tốc, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng sang giai đoạn vận hành ở quy mô lớn hơn, với tiêu chuẩn cao hơn”, chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định.
## Chi phí rẻ không còn là lợi thế cạnh tranh cốt lõi
Theo các chuyên gia từ Avison Young, trong năm 2025, bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục là “nam châm” thu hút dòng vốn FDI mạnh mẽ, bất chấp những biến động không ổn định của kinh tế toàn cầu.
Tuy nhiên, môi trường đầu tư đang thay đổi nhanh chóng và đột ngột. Việc sáp nhập địa giới hành chính và tái cơ cấu bộ máy quản lý tạm thời khiến một số quyết định đầu tư bị gián đoạn đáng kể. Song song đó, Việt Nam đang nỗ lực đơn giản hóa mạnh mẽ các thủ tục hành chính, hướng tới xây dựng một thị trường minh bạch và năng động hơn.
Các chuyên gia đồng lòng cho rằng tiến độ hạ tầng và năng lượng sẽ trở thành yếu tố kích hoạt tiềm năng thực sự của từng khu vực. Cụ thể, sân bay Long Thành và các nhà máy điện LNG Nhơn Trạch 3&4 dự kiến vận hành từ năm 2026 được kỳ vọng tạo cú hích mạnh mẽ cho sự phát triển kinh tế của Đồng Nai và vùng Đông Nam Bộ.
Hiện tại, giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai dao động trong khoảng 195–200 USD/m2/kỳ hạn và có khả năng vượt mốc 200 USD/m2 khi các dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Tuy nhiên, Avison Young đưa ra cảnh báo rằng chi phí thuê giá rẻ không còn là lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Bảng giá đất mới năm 2026 cùng việc kết thúc các ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho khách thuê khu công nghiệp sẽ thay đổi hoàn toàn “luật chơi” trên thị trường.
Thay vào đó, Việt Nam cần tập trung củng cố niềm tin của nhà đầu tư thông qua chất lượng nguồn cung cung ứng, các dịch vụ giá trị gia tăng vượt trội, tính chuyên nghiệp và sự minh bạch tuyệt đối của thị trường.
“Duy trì tâm thế lạc quan nhưng hành động có chiến lược dài hạn sẽ là chìa khóa để bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển ổn định và bền vững trong chu kỳ mới”, chuyên gia Avison Young nhấn mạnh.
