Published in: Kinh nghiệm Quản lý Bất động sản

Xây dựng bền vững trong bất động sản: Những tiêu chuẩn mới

Author Ngọc Vy

Published on: 2025-03-10

Xây dựng bền vững trong bất động sản là gì?

Xây dựng bền vững, còn được gọi là xây dựng xanh, là việc thiết kế, xây dựng và vận hành các công trình theo cách giảm thiểu tác động đến môi trường và tối đa hóa hiệu quả sử dụng tài nguyên. Nó bao gồm toàn bộ vòng đời của một công trình, từ khai thác nguyên liệu thô đến khi công trình bị phá bỏ hoặc tái sử dụng. Mục tiêu là tạo ra các công trình có trách nhiệm với môi trường, khả thi về kinh tế và công bằng xã hội. Cách tiếp cận này giúp giảm lượng khí thải carbon, tiết kiệm nước và năng lượng, đồng thời thúc đẩy môi trường trong nhà lành mạnh hơn. Hội đồng Xây dựng Xanh Hoa Kỳ (USGBC) định nghĩa xây dựng bền vững là các thực hành giảm thiểu hoặc loại bỏ tác động tiêu cực của công trình đến môi trường và người sử dụng.

Tầm quan trọng của xây dựng bền vững

Việc áp dụng các thực hành xây dựng bền vững là rất quan trọng vì nhiều lý do:

• Bảo vệ môi trường: Giảm phát thải khí nhà kính, giảm thiểu chất thải và bảo tồn tài nguyên thiên nhiên. Theo Chương trình Môi trường Liên Hợp Quốc (UNEP), ngành xây dựng chiếm một phần đáng kể trong lượng tiêu thụ tài nguyên và phát sinh chất thải toàn cầu.
• Lợi ích kinh tế: Giảm chi phí vận hành thông qua hiệu quả năng lượng và nước, tăng giá trị tài sản và thu hút các đối tượng thuê ưu tiên tính bền vững.
• Trách nhiệm xã hội: Tạo ra môi trường trong nhà lành mạnh hơn, nâng cao phúc lợi cộng đồng và thúc đẩy công bằng xã hội bằng cách cung cấp nhà ở và nơi làm việc bền vững.
• Tuân thủ quy định: Đáp ứng các quy định và tiêu chuẩn môi trường ngày càng nghiêm ngặt, tránh các khoản phạt tiềm ẩn.
• Nâng cao uy tín: Thể hiện cam kết với tính bền vững, nâng cao hình ảnh thương hiệu và thu hút các nhà đầu tư và khách hàng có ý thức về môi trường.

Các nguyên tắc chính của xây dựng bền vững

Một số nguyên tắc cốt lõi làm nền tảng cho các thực hành xây dựng bền vững:

• Hiệu quả năng lượng: Giảm tiêu thụ năng lượng thông qua thiết kế công trình hiệu quả, cách nhiệt, chiếu sáng và hệ thống HVAC.
• Tiết kiệm nước: Áp dụng các thiết bị tiết kiệm nước, cảnh quan và hệ thống thu nước mưa.
• Lựa chọn vật liệu: Sử dụng các vật liệu bền vững, có nguồn gốc địa phương và tái chế với năng lượng thấp.
• Chất lượng môi trường trong nhà: Đảm bảo chất lượng không khí trong nhà thông qua thông gió đúng cách, vật liệu ít VOC và ánh sáng tự nhiên.
• Giảm thiểu chất thải: Giảm thiểu chất thải xây dựng thông qua kế hoạch hiệu quả, lắp ghép sẵn và tái chế.
• Quy hoạch khu đất: Tối ưu hóa hướng công trình để tối đa hóa ánh sáng tự nhiên và thông gió, đồng thời giảm thiểu sự xáo trộn đối với hệ sinh thái xung quanh.

Quy định về hiệu quả năng lượng cho các công trình

Chính phủ trên toàn thế giới đang thực hiện các quy định để thúc đẩy hiệu quả năng lượng trong các công trình. Các quy định này thường bao gồm:

• Quy chuẩn xây dựng: Đặt ra tiêu chuẩn hiệu suất năng lượng tối thiểu cho các công trình mới và cải tạo. Các quy chuẩn này thường tham khảo các tiêu chuẩn như ASHRAE (Hiệp hội Kỹ sư Sưởi ấm, Làm lạnh và Điều hòa không khí Hoa Kỳ).
• Tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng cho thiết bị: Yêu cầu các thiết bị và máy móc phải đáp ứng mức hiệu quả năng lượng tối thiểu.
• Chương trình khuyến khích: Cung cấp tín dụng thuế, giảm giá và trợ cấp cho các cải tiến công trình tiết kiệm năng lượng.
• Kiểm toán năng lượng bắt buộc: Yêu cầu chủ sở hữu công trình thực hiện kiểm toán năng lượng để xác định cơ hội tiết kiệm năng lượng.

Chương trình chứng nhận công trình xanh

Các chương trình chứng nhận công trình xanh cung cấp khung đánh giá và công nhận các thực hành xây dựng bền vững. Các chương trình này đặt ra các tiêu chuẩn cho hiệu quả năng lượng, tiết kiệm nước, lựa chọn vật liệu và chất lượng môi trường trong nhà. Một số chương trình chứng nhận được công nhận rộng rãi nhất bao gồm:

• LEED (Leadership in Energy and Environmental Design): Chương trình chứng nhận toàn cầu được phát triển bởi USGBC. LEED cung cấp khung để thiết kế, xây dựng, vận hành và bảo trì các công trình xanh.
• BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method): Chương trình chứng nhận tại Vương quốc Anh đánh giá hiệu suất môi trường của các công trình ở nhiều danh mục, bao gồm năng lượng, nước, vật liệu và sức khỏe cũng như phúc lợi.
• Green Star: Chương trình chứng nhận của Úc đánh giá tính bền vững của các công trình và cộng đồng.

Chương trình chứng nhận công trình xanh tại Việt Nam

Việt Nam ngày càng áp dụng các chương trình chứng nhận công trình xanh để thúc đẩy các thực hành xây dựng bền vững. Các chương trình nổi bật bao gồm:

• LOTUS: Được phát triển bởi Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC), LOTUS là hệ thống đánh giá phù hợp với bối cảnh Việt Nam. Nó đánh giá các công trình dựa trên các tiêu chí như hiệu quả năng lượng, tiết kiệm nước, lựa chọn vật liệu và chất lượng môi trường trong nhà.
• LEED: Là một chương trình được công nhận toàn cầu, LEED cũng được sử dụng tại Việt Nam để chứng nhận các công trình xanh.
• EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies): Hệ thống chứng nhận được phát triển bởi Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC) tập trung vào hiệu quả tài nguyên tại các thị trường mới nổi, bao gồm Việt Nam.

Lợi ích của chứng nhận công trình xanh

Việc đạt được chứng nhận công trình xanh mang lại nhiều lợi ích:

• Tăng giá trị thị trường: Các công trình xanh được chứng nhận thường có giá thuê và giá bán cao hơn.
• Giảm chi phí vận hành: Các tính năng tiết kiệm năng lượng và nước dẫn đến hóa đơn tiện ích thấp hơn.
• Cải thiện sức khỏe và năng suất của người sử dụng: Môi trường trong nhà lành mạnh hơn có thể cải thiện phúc lợi và năng suất của người sử dụng.
• Tuân thủ quy định: Chứng nhận có thể giúp đáp ứng các quy định môi trường ngày càng nghiêm ngặt.
• Lợi ích về uy tín: Thể hiện cam kết với tính bền vững, nâng cao hình ảnh thương hiệu và thu hút các đối tượng thuê và nhà đầu tư có ý thức về môi trường.

Vật liệu cho xây dựng bền vững

Lựa chọn các vật liệu bền vững là một khía cạnh quan trọng của xây dựng xanh. Các vật liệu này cần:

• Có nội dung tái chế: Được làm từ vật liệu tái chế, giảm nhu cầu sử dụng tài nguyên mới.
• Tái tạo: Có nguồn gốc từ các nguồn tái tạo, chẳng hạn như gỗ hoặc tre được khai thác bền vững.
• Có nguồn gốc địa phương: Được lấy từ các nhà cung cấp gần đó, giảm phát thải vận chuyển và hỗ trợ nền kinh tế địa phương.
• Ít VOC: Chứa hàm lượng thấp các hợp chất hữu cơ dễ bay hơi (VOC), có thể ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng không khí trong nhà.
• Bền vững: Có tuổi thọ dài và yêu cầu bảo trì tối thiểu, giảm nhu cầu thay thế.

Ví dụ về các vật liệu xây dựng bền vững bao gồm:

• Thép tái chế: Thép được làm từ phế liệu kim loại tái chế.
• Tre: Một nguồn tài nguyên tái tạo phát triển nhanh, có thể được sử dụng làm sàn, tấm ốp và các yếu tố kết cấu.
• Gỗ tái chế: Gỗ được thu hồi từ các công trình hoặc cấu trúc cũ.
• Bê tông có cốt liệu tái chế: Bê tông kết hợp các vật liệu tái chế như bê tông nghiền hoặc xỉ.
• Vật liệu cách nhiệt từ nguyên liệu tái chế: Các sản phẩm cách nhiệt được làm từ thủy tinh, denim hoặc giấy tái chế.

Vai trò của công nghệ trong xây dựng bền vững

Công nghệ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy các thực hành xây dựng bền vững. Một số công nghệ đổi mới chính bao gồm:

• Mô hình thông tin xây dựng (BIM): Một biểu diễn kỹ thuật số của công trình cho phép các kiến trúc sư, kỹ sư và nhà thầu hợp tác và tối ưu hóa thiết kế công trình cho hiệu quả năng lượng, sử dụng vật liệu và giảm thiểu chất thải.
• Hệ thống công trình thông minh: Các hệ thống tự động kiểm soát chiếu sáng, HVAC và các chức năng khác của công trình để tối ưu hóa tiêu thụ năng lượng và cải thiện sự thoải mái của người sử dụng.
• Công nghệ năng lượng tái tạo: Các tấm pin mặt trời, tua-bin gió và hệ thống địa nhiệt tạo ra năng lượng sạch, tái tạo tại chỗ.
• Vật liệu tiên tiến: Các vật liệu hiệu suất cao như aerogel và vật liệu chuyển pha giúp cải thiện cách nhiệt và hiệu quả năng lượng.
• Công nghệ in 3D: Sử dụng công nghệ in 3D để tạo ra các thành phần công trình và thậm chí toàn bộ công trình với chất thải ít hơn và hiệu quả cao hơn.

Thách thức trong việc triển khai xây dựng bền vững

Mặc dù có nhiều lợi ích, việc triển khai xây dựng bền vững cũng gặp phải một số thách thức:

• Chi phí ban đầu cao: Các vật liệu và công nghệ bền vững đôi khi đắt hơn các giải pháp thông thường.
• Thiếu nhận thức và giáo dục: Nhận thức và hiểu biết hạn chế về các thực hành xây dựng bền vững giữa các nhà xây dựng, nhà phát triển và người tiêu dùng.
• Rào cản quy định: Các quy chuẩn và quy định xây dựng không nhất quán hoặc lỗi thời, không hỗ trợ đầy đủ cho xây dựng bền vững.
• Hạn chế trong chuỗi cung ứng: Sự khan hiếm của các vật liệu và sản phẩm bền vững ở một số khu vực.
• Kháng cự thay đổi: Sự miễn cưỡng của một số bên liên quan trong ngành đối với việc áp dụng công nghệ và thực hành mới.

Vượt qua các thách thức

Để vượt qua các thách thức này và thúc đẩy việc áp dụng xây dựng bền vững, có thể áp dụng các chiến lược sau:

• Khuyến khích của chính phủ: Cung cấp các ưu đãi tài chính như tín dụng thuế, giảm giá và trợ cấp để khuyến khích các thực hành xây dựng bền vững.
• Giáo dục và đào tạo: Phát triển các chương trình giáo dục và khóa đào tạo để nâng cao nhận thức và kiến thức về xây dựng bền vững giữa các chuyên gia trong ngành và công chúng.
• Củng cố quy định: Cập nhật các quy chuẩn và quy định xây dựng để kết hợp các tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng và bền vững nghiêm ngặt hơn.
• Thúc đẩy hợp tác: Thúc đẩy sự hợp tác giữa các kiến trúc sư, kỹ sư, nhà thầu và nhà cung cấp để chia sẻ kiến thức và thực hành tốt nhất.
• Các dự án trình diễn: Trưng bày các dự án xây dựng bền vững thành công để chứng minh tính khả thi và lợi ích của xây dựng xanh.

Tương lai của xây dựng bền vững

Tương lai của xây dựng bền vững rất tươi sáng, với sự gia tăng nhận thức, tiến bộ công nghệ và hỗ trợ quy định thúc đẩy sự phát triển của nó. Các xu hướng chính định hình tương lai của xây dựng bền vững bao gồm:

• Công trình năng lượng tái tạo không: Các công trình tạo ra năng lượng bằng lượng tiêu thụ, đạt được mức sử dụng năng lượng không.
• Chiến lược thiết kế thụ động: Thiết kế công trình để tối đa hóa ánh sáng tự nhiên và thông gió, giảm nhu cầu sưởi ấm và làm mát cơ khí.
• Nguyên tắc kinh tế tuần hoàn: Thiết kế công trình để tháo dỡ và tái sử dụng, giảm thiểu chất thải và tối đa hóa hiệu quả tài nguyên.
• Thiết kế sinh thái: Kết hợp các yếu tố và vật liệu tự nhiên vào thiết kế công trình để nâng cao phúc lợi và kết nối của người sử dụng với thiên nhiên.
• Tích hợp Phần mềm Quản lý Tòa nhà Opencity: Hệ thống quản lý tòa nhà có thể cải thiện đáng kể bảo trì và hiệu suất công trình.

Nghiên cứu điển hình về các công trình bền vững

Xem xét các nghiên cứu điển hình thành công có thể cung cấp những hiểu biết có giá trị về các thực hành xây dựng bền vững:

• The Edge (Amsterdam): Tòa nhà văn phòng này là một trong những công trình bền vững nhất thế giới, với các công nghệ tiết kiệm năng lượng tiên tiến, hệ thống tòa nhà thông minh và tập trung vào phúc lợi của người sử dụng.
• Bullitt Center (Seattle): Tòa nhà văn phòng này được thiết kế để không sử dụng năng lượng và nước, sử dụng các tấm pin mặt trời, hệ thống thu nước mưa và nhà vệ sinh ủ phân.
• Pixel Building (Melbourne): Tòa nhà văn phòng này trung tính carbon và có nhiều công nghệ bền vững, bao gồm mái xanh, tấm pin mặt trời và tua-bin gió.

Danh sách kiểm tra xây dựng bền vững

Dưới đây là danh sách kiểm tra để hướng dẫn dự án xây dựng bền vững của bạn:

Kết luận

Xây dựng bền vững là cần thiết để tạo ra môi trường xây dựng có trách nhiệm với môi trường và khả thi về kinh tế hơn. Bằng cách áp dụng các nguyên tắc thiết kế bền vững, sử dụng công nghệ đổi mới và áp dụng các chương trình chứng nhận công trình xanh, chúng ta có thể xây dựng các công trình giảm thiểu tác động môi trường, bảo tồn tài nguyên và thúc đẩy cộng đồng lành mạnh hơn. Việc chuyển đổi sang xây dựng bền vững đòi hỏi sự hợp tác của tất cả các bên liên quan, bao gồm chính phủ, nhà phát triển, nhà xây dựng và người tiêu dùng. Bằng cách làm việc cùng nhau, chúng ta có thể tạo ra một tương lai mà các công trình không chỉ chức năng và thẩm mỹ mà còn có trách nhiệm với môi trường và mang lại lợi ích xã hội.