# Tỷ Lệ Sinh Thấp: Rào Cản Thanh Khoản BĐS
Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tình trạng tỷ lệ sinh thấp đang trở thành thách thức đáng kể đối với thị trường bất động sản trong dài hạn. Báo cáo “Tỉ suất sinh giảm và tác động dài hạn đến thị trường nhà ở” gây nhiều tranh cãi khi đưa ra dự báo về sự thay đổi trong cơ cấu cầu của thị trường nhà đất.
## Dữ liệu đáng báo động
Theo số liệu VARS cập nhật, tỷ lệ sinh của Việt Nam đã giảm mạnh từ 3,8 con/phụ nữ vào năm 1989 xuống chỉ còn 1,91 con vào năm 2024. Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM, nơi tỷ lệ sinh đã tiến gần đến ngưỡng “sinh thấp nghiêm trọng” dưới 1,3 con/phụ nữ.
Xu hướng này đồng nghĩa với việc số lượng hộ gia đình mới – động lực chính thúc đẩy nhu cầu nhà ở – sẽ giảm dần trong những năm tới. Phân khúc căn hộ diện tích lớn vốn dành cho gia đình đông người được dự báo sẽ chịu tác động trực tiếp nhất.
## Nguy cơ mất cân đối cung cầu
VARS cảnh báo nếu tình trạng tỷ lệ sinh thấp tiếp tục kéo dài, Việt Nam có thể đối mặt với nguy cơ mất cân đối cung cầu bất động sản tương tự Hàn Quốc hay Nhật Bản – những quốc gia đang chịu tác động nặng nề từ dân số già hóa và tỷ lệ sinh cực thấp.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Tài nguyên và Môi trường, đồng quan điểm: “Trong dài hạn, thanh khoản bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố: pháp luật, chi phí đầu vào, khủng hoảng kinh tế và đặc biệt là dân số. Nếu dân số không tăng, đặc biệt là tỷ lệ sinh thấp, thì cầu nhà ở sẽ giảm dần, từ đó kéo theo sự suy giảm thanh khoản”.
## Góc nhìn đa chiều
Tuy nhiên, bà Võ Nhật Liễu, CEO Học viện Công nghệ Tài chính Bất động sản Propiin, nhấn mạnh tầm quan trọng của yếu tố nhân khẩu học: “Tỉ suất sinh thấp không chỉ là vấn đề dân số, mà là nhân tố then chốt làm thay đổi cấu trúc thị trường bất động sản. Chúng ta thường chỉ nhìn vào lãi suất, tín dụng hay pháp lý nhưng yếu tố nhân khẩu học mới là biến số dài hạn và sâu sắc nhất”.
Mặc dù vậy, số liệu từ Cục Thống kê cho thấy số hộ gia đình mới tại Hà Nội và TP. HCM vẫn tăng 2-3%/năm. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở chưa hề biến mất, mà đang bị “kìm hãm” bởi các yếu tố kinh tế.
## Rào cản từ giá cả và lãi suất
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguyên nhân chính khiến thanh khoản sụt giảm không phải do thiếu hộ gia đình mới, mà vì giá nhà đang vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân.
Mặt bằng giá trung bình 75-80 triệu đồng/m² ở Hà Nội và 85-89 triệu đồng/m² ở TP. HCM khiến một căn hộ 2-3 tỷ đồng đã vượt xa tầm với của nhóm thu nhập trung bình. Không chỉ giá bán, lãi suất vay mua nhà cũng là rào cản lớn khi dao động 8-12%/năm, cao hơn nhiều so với Nhật Bản (1-2%) hay Singapore (2-4%).
Với khoản vay 1,5 tỷ đồng trong 30 năm với lãi suất 10%, người mua phải trả 15-20 triệu đồng/tháng, vượt quá khả năng tài chính của nhiều gia đình trẻ.
## Thay đổi trong nhu cầu
Bên cạnh đó, xu hướng kết hôn muộn và không muốn lập gia đình sớm cũng dẫn đến sự thay đổi trong nhu cầu nhà ở. “Thế hệ trẻ hiện nay cần không gian đa năng, vừa ở vừa làm việc, chứ không còn mặn mà với căn hộ 60-70 m² thiết kế cố định” – bà Liễu nhận định.
## Giải pháp cho thị trường
Theo các chuyên gia, để khơi thông thị trường, Việt Nam cần đồng thời xử lý hai vấn đề. Trước mắt là tăng nguồn cung nhà phù hợp với khả năng chi trả, giảm lãi suất vay, cải thiện thủ tục tín dụng. Dài hạn là chuẩn bị cho kịch bản dân số già, tỷ suất sinh thấp, nhu cầu nhà ở thay đổi.
“Chúng ta cần một chẩn đoán chính xác. Nếu chỉ nhìn vào nhân khẩu học mà bỏ qua chính sách và sản phẩm, chúng ta sẽ chẩn đoán sai bệnh. Cần nhà ở vừa túi tiền và cơ chế vay rẻ hơn” – ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, nhấn mạnh.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngã rẽ quan trọng, đòi hỏi sự điều chỉnh từ cả chính sách, sản phẩm và nhận thức về các yếu tố nhân khẩu học đang thay đổi.
