Giải quyết tranh chấp mua nhà hình thành trong tương lai
Thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ đã kéo theo nhiều giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không ít người mua gặp phải tình trạng tranh chấp khi chủ đầu tư bàn giao chậm hoặc dự án bị đình trệ. Vậy người mua cần làm gì khi gặp phải những rắc rối này?
Mục lục
Xác định trách nhiệm của các bên liên quan
Để giải quyết hiệu quả tranh chấp mua nhà hình thành trong tương lai, người mua cần xác định rõ chủ thể có nghĩa vụ bảo lãnh và kiểm tra tính hợp pháp của thư bảo lãnh, theo Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Đình Thơ – Ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam.
Thực tế cho thấy, bảo lãnh chủ yếu tập trung vào việc chủ đầu tư không bàn giao đúng thời hạn. Người mua cần cẩn trọng với các quy định “lách luật” trong hợp đồng, bởi các thỏa thuận trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội sẽ không được công nhận.
Phân biệt loại tranh chấp để có hướng xử lý phù hợp
Người mua cần xác định rõ yêu cầu của mình là chấm dứt hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ hay tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu để hoàn trả tiền, bởi mỗi hướng dẫn đến kết quả pháp lý khác nhau.
Trong các tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai, thương lượng và hòa giải luôn được khuyến khích trước tiên để giảm thiểu chi phí pháp lý. Nếu không thành công, người mua có thể khởi kiện tại tòa án hoặc đưa vụ việc ra trọng tài (nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài có hiệu lực).
Chuẩn bị kỹ lưỡng khi khởi kiện
Quá trình giải quyết tranh chấp đòi hỏi người mua phải chuẩn bị đầy đủ chứng cứ và xây dựng lập luận pháp lý vững chắc. Điều này bao gồm hợp đồng mua bán, biên bản nghiệm thu, các giao dịch tài chính, và mọi bằng chứng liên quan đến vi phạm của chủ đầu tư.
Quan trọng hơn cả, người mua phải tìm hiểu kỹ năng lực tài chính, uy tín và lịch sử thực hiện dự án của chủ đầu tư trước khi quyết định ký hợp đồng, nhấn mạnh Luật sư Nguyễn Đình Thơ.
Tình trạng hợp đồng khi xảy ra tranh chấp
Điều cần lưu ý là hợp đồng mua bán không tự động vô hiệu chỉ vì thiếu thỏa thuận bảo lãnh. Hợp đồng chỉ bị coi là vô hiệu nếu vi phạm các điều kiện về hiệu lực giao dịch dân sự, như vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc có hành vi lừa dối.
Khi hợp đồng vẫn có hiệu lực, tranh chấp sẽ được xử lý dựa trên các điều khoản nghĩa vụ và quy định pháp luật. Bên nào vi phạm sẽ phải gánh chịu trách nhiệm, bao gồm cả bồi thường thiệt hại nếu có.
Vấn đề về chứng thư bảo lãnh
Theo quy định, chủ đầu tư buộc phải cung cấp chứng thư bảo lãnh trong vòng 10 ngày kể từ khi ký hợp đồng. Tuy nhiên, không ít trường hợp chủ đầu tư trì hoãn hoặc xin gia hạn. Hành vi này bị xem là vi phạm nghĩa vụ, nhưng để chấm dứt hợp đồng và đòi bồi thường, người mua cần chứng minh được thiệt hại thực tế.
Giảm hay bỏ lãi phạt trả trước?
Về góc độ chính sách, Luật sư Bùi Văn Thành – Trưởng văn phòng Luật sư Mặt Trời Mới cho rằng, các luật mới như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai 2024 sẽ tạo khung pháp lý minh bạch, bảo vệ tốt hơn quyền lợi người mua nhà.
Tuy nhiên, vấn đề lãi phạt trả trước vẫn còn gây tranh cãi. Theo ông Thành, việc giảm hay bỏ khoản phí này phụ thuộc vào chính sách từng ngân hàng. Nếu các ngân hàng chấp nhận hy sinh một phần lợi nhuận, thị trường nhà ở hình thành trong tương lai sẽ sôi động hơn.
Trong phạm vi bảo lãnh, ngân hàng chỉ chịu trách nhiệm với khoản tiền người mua đã thanh toán cho chủ đầu tư, không bao gồm chi phí cơ hội hay trượt giá tiền tệ.
Điểm bất cập trong thời hạn bàn giao
Thực tế cho thấy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường có điều khoản cho phép chủ đầu tư được giao chậm trong khoảng thời gian nhất định tối đa 180 ngày so với ngày bàn giao dự kiến. Trong khi đó, ngân hàng thường siết chặt thời hạn hiệu lực của chứng thư bảo lãnh đến một ngày cụ thể để hạn chế rủi ro.
Sự khác biệt này được xem là điểm bất cập, khi quyền lợi của người mua chưa được bảo đảm đầy đủ.
Tính hiệu quả của cơ chế bảo lãnh ngân hàng
Quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản về bảo lãnh ngân hàng được cho là có bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Người mua có quyền lựa chọn bảo lãnh hay không, và nếu không chọn “không áp dụng bảo lãnh”, thì bảo lãnh sẽ được áp dụng theo quy định của luật.
Ngân hàng khi cấp bảo lãnh đã tiến hành thẩm định kỹ lưỡng dự án, đồng thời giám sát chủ đầu tư trong quá trình triển khai. Điều này buộc chủ đầu tư phải tuân thủ tiến độ, giảm thiểu rủi ro cho người mua.
Tuy nhiên, người mua cần lưu ý phải hiểu rõ và sử dụng quyền của mình một cách khôn ngoan, nghiên cứu kỹ hợp đồng và tìm hiểu năng lực của chủ đầu tư.
Giải quyết tranh chấp qua trọng tài thương mại
Luật sư Bùi Văn Thành cho biết, theo Luật Bảo vệ người tiêu dùng, người mua có thể lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp khác. Để giải quyết tranh chấp bằng trọng tài, bắt buộc phải có thỏa thuận trọng tài có hiệu lực trong hợp đồng.
Nếu hợp đồng chỉ ghi giải quyết tại tòa án, trọng tài sẽ không có cơ sở can thiệp. Khi tranh chấp đã phát sinh, việc thỏa thuận trọng tài mới với chủ đầu tư gần như là bất khả thi.
Do đó, ngay từ giai đoạn đàm phán, người mua nhà ở hình thành trong tương lai nên cân nhắc đưa điều khoản trọng tài vào hợp đồng để mở thêm một kênh xử lý tranh chấp.
Kết luận
Mua nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro tranh chấp. Người mua cần trang bị kiến thức pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư uy tín và đọc kỹ hợp đồng trước khi ký kết. Trong trường hợp tranh chấp xảy ra, việc bình tĩnh, theo đuổi các kênh giải quyết hợp pháp và chuẩn bị đầy đủ chứng cứ là yếu tố quyết định đến kết quả cuối cùng.
