Giá nhà tăng gấp đôi thu nhập: Giấc mơ an cư xa vời
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một thực trạng đáng báo động khi tốc độ tăng giá nhà ở các thành phố lớn đã vượt xa khả năng chi trả của người dân. Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà không ngừng mở rộng, biến giấc mơ sở hữu nhà ở thành thách thức lớn đối với đa số người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ.
Mục lục
Chênh lệch giá – thu nhập ngày càng lớn
Theo số liệu từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong giai đoạn từ 2014 đến giữa năm 2025, thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội chỉ tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tương đương tốc độ tăng trưởng trung bình 6,4% mỗi năm. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư trung bình lại tăng với tốc độ ấn tượng hơn gấp đôi, đạt bình quân 11,7%/năm, từ mức 25 triệu đồng/m² lên tới 75,5 triệu đồng/m².
Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại các thành phố lớn khác. Dữ liệu nghiên cứu cho thấy, trong quý II/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng gần 88%, Đà Nẵng tăng gần 70% và TP.HCM tăng hơn 48% so với năm 2019. Hiện tại, giá bán trung bình đã lên tới con số đáng kinh ngạc: 75,5 triệu đồng/m² ở Hà Nội, 66,4 triệu đồng/m² ở Đà Nẵng và 77,1 triệu đồng/m² ở TP.HCM.
Thời gian tích lũy để mua nhà: Từ 18 năm lên 80 năm
Giá nhà vốn đã cao lại liên tục leo thang, trong khi tốc độ tăng thu nhập không theo kịp, khiến việc tích lũy để mua nhà ngày càng khó khăn, ngay cả với nhóm lao động có mức lương cao nhất.
Nếu xét theo năm 2014, một gia đình có thu nhập trung bình và dành toàn bộ thu nhập để mua nhà có thể tích lũy đủ để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ (70 m², trị giá khoảng 1,75 tỷ đồng) sau khoảng gần 18 năm. Tuy nhiên, nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài gấp 3 lần.
Đến giữa năm 2025, với mức thu nhập bình quân đầu người hiện tại và căn hộ 2 phòng ngủ 70 m² đã lên tới 5,3 tỷ đồng, gia đình trên phải mất tới gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập và tới 80 năm nếu theo nguyên tắc 1/3 thu nhập để mua nhà.
Ngành thu nhập cao nhất cũng không theo kịp
Ngay cả ngành có thu nhập thuộc nhóm cao nhất cả nước như ngân hàng, cũng không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Năm 2014, mức lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng đạt 22,5 triệu đồng/tháng. Đến giữa năm 2025, con số này đã tăng lên 55,44 triệu đồng/tháng – tăng gấp 2 lần sau hơn một thập kỷ.
Trong khi đó, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn lại tăng hơn 3 lần trong cùng kỳ. Hiện tại, một gia đình có hai vợ chồng cùng làm ngân hàng, nếu không dùng gì đến tiền thì chỉ cần khoảng 3,5 năm để mua một căn hộ. Tuy nhiên, để đảm bảo chi tiêu theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài tới khoảng 10 năm. Trên thực tế, số năm tích lũy để có thể mua nhà còn cao hơn do giá nhà luôn tăng nhanh hơn thu nhập.
Người trẻ vẫn tích cực tham gia thị trường
Bất chấp giá nhà tăng cao, kể từ năm 2019, tỷ lệ người trẻ tham gia thị trường nhà ở, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, lại có xu hướng tăng lên so với thế hệ trước. Thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản là hội viên của VARS cho thấy, tỷ lệ giao dịch từ các nhóm khách hàng trong độ tuổi 25 – 35 đang ngày càng tăng, hiện chiếm trung bình khoảng trên 40% tổng lượng giao dịch. Đáng chú ý, tại một số dự án, nhóm thậm chí còn chiếm tới 70% lượng giao dịch.
Tỷ lệ này đang gia tăng bởi Việt Nam đang trong thời kỳ dân số vàng, với hơn 50% dân số thuộc nhóm dưới 35 tuổi, có nhu cầu an cư và đầu tư bất động sản rất lớn. Đồng thời nhờ người trẻ hiện nay có nhiều cơ hội làm giàu nhanh chóng hơn nhờ vào sự bùng nổ công nghệ và các mô hình kinh tế mới như thương mại điện tử, kinh doanh sáng tạo nội dung số, đầu tư tiền mã hóa… Một bộ phận nhỏ nhưng đáng kể đã đạt đến mức thu nhập cao hơn hẳn so với thế hệ trước, tạo điều kiện để họ sở hữu bất động sản ở độ tuổi còn rất trẻ.
Đa số người trẻ vẫn gặp nhiều rào cản
Tuy nhiên, đa số người trẻ vẫn gặp nhiều rào cản khi thu nhập bình quân chậm hơn tốc độ tăng giá nhà, áp lực trả nợ vay kéo dài trong khi chi phí sinh hoạt ngày càng cao.
Một số người trẻ được hỗ trợ tài chính từ gia đình. Không ít người trẻ có thể mua nhà nhờ sự trợ giúp từ bố mẹ, ông bà, giúp họ “rút ngắn” thời gian sở hữu nhà. Một bộ phận khác tiếp cận các gói ưu đãi tài chính kéo dài, như miễn lãi, ân hạn nợ gốc, cho phép thanh toán thành nhiều đợt của chủ đầu tư hay các gói vay ưu đãi dành cho người mua nhà lần đầu do ngân hàng triển khai để “xuống tiền” sớm thay vì chờ đợi đến khi có đủ tiềm lực tài chính.
Thay đổi trong “khẩu vị” chọn nhà của người trẻ
Tỷ lệ người trẻ mua nhà gia tăng so với thế hệ trước với “khẩu vị” chọn nhà cũng khác biệt. Khác với thế hệ cha mẹ, người trẻ ít có xu hướng tích lũy lâu dài để mua đất nền hay nhà phố trung tâm. Họ ưu tiên lựa chọn căn hộ chung cư ở các khu vực ven đô, có kết nối hạ tầng tốt, giá “dễ thở” hơn và phù hợp với phong cách sống hiện đại cùng hệ thống tiện ích nội khu đồng bộ (siêu thị, phòng gym, trường học, công viên…).
Giải pháp cho bài toán nhà ở
Để giải quyết bài toán nan giải này, VARS IRE cho rằng, nếu không có giải pháp tổng thể từ chính sách như phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền đồng thời kiểm soát chặt chẽ mặt bằng giá để tránh tình trạng “tăng vô lý, vượt xa thu nhập thực tế” thì giấc mơ nhà ở vẫn còn xa với đại đa số người trẻ.
Việc sở hữu nhà đang ngày càng khó khăn khi khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng xa. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.
