Giá nhà mới Hà Nội, TP.HCM vượt 100 triệu/m²
Theo báo cáo mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, hơn một nửa nguồn cung nhà ở mới tại hai thành phố lớn nhất Việt Nam đều có mức giá trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông.
Mục lục
Xu hướng giá tăng mạnh tại thị trường bất động sản
Cụ thể, giá căn hộ trung bình tại cả hai đô thị lớn này tiếp tục tăng ấn tượng, đều trên 20% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, giá trung bình đạt 85,6 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm trước. Trong khi đó, TP.HCM (cũ) ghi nhận mức giá 95,4 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ.
Riêng các dự án mở mới trong quý III/2025 đã có mức giá tiệm cận 108 – 131 triệu đồng/m², phản ánh rõ xu hướng tập trung vào nhóm sản phẩm cao cấp. Cơ cấu giá cho thấy hơn 50% nguồn cung mới tại cả hai thị trường đều trên 100 triệu đồng/m².
Phân tích giá theo khu vực
Đặc biệt tại khu Tây Hà Nội, các dự án lần đầu mở bán có mức giá dao động từ 104 triệu đồng/m² trở lên. Tại TP.HCM sau sáp nhập, thị trường có biên độ giá rộng hơn, từ 30 – 200 triệu đồng/m². Tuy nhiên, các căn hộ tầm trung chủ yếu tập trung ở Bình Dương, trong khi khu trung tâm vẫn giữ mặt bằng giá cao nhất thị trường.
Thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở
Ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group – chia sẻ, theo tính toán của nhóm, một hộ gia đình thu nhập khá (khoảng 200 triệu đồng – 1,3 tỷ đồng/năm) cần trung bình 9 – 10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70m² với giá 85-95 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT).
Trong khi đó, nhóm thu nhập đại chúng (dưới 200 triệu đồng/năm) gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại, vì họ cần hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính để mua nhà. Điều này cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng nới rộng, đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM.
Tình hình giao dịch bất động sản
Mặc dù giá bán cao, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán trong quý 3/2025 vẫn đạt mức ấn tượng: 93% tại Hà Nội và 80% tại TP.HCM. Tổng lượng giao dịch đạt 10.100 căn ở Hà Nội (tăng 6,3% so với cùng kỳ 2024) và 5.300 căn ở TP.HCM (tăng 65,2% so với cùng kỳ 2024).
Nhiều dự án tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận tình trạng “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán, cho thấy lực cầu ở thật và dòng tiền đầu tư vẫn duy trì ổn định, nhất là với những dự án có vị trí thuận lợi và pháp lý minh bạch.
Nguồn cung bất động sản quý III/2025
Theo báo cáo quý III/2025 của One Mount Group, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục sôi động với nguồn cung căn hộ mở mới đạt 8.100 căn, giảm nhẹ 9% so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023 – 2025.
Nguồn cung mở mới của Hà Nội tập trung chủ yếu ở khu Đông và khu Tây, nổi bật là Văn Giang (Hưng Yên) – chiếm 11% tổng lượng mở bán. Khu Tây vẫn giữ vị trí dẫn đầu nhờ hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất dồi dào, chiếm khoảng 36% nguồn cung mới.
TP.HCM sau sáp nhập tăng trưởng mạnh
Trong khi đó, TP.HCM sau sáp nhập chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ với 5.500 căn, tăng 261% so với cùng kỳ 2024, đánh dấu mức phục hồi cao nhất trong ba năm qua. Động lực đến từ việc các quy định pháp lý mới bắt đầu phát huy hiệu quả, giúp nguồn cung dần cải thiện, dù vẫn phân bố chưa đồng đều.
Hơn 60% lượng mở bán đến từ khu vực Bình Dương, trong khi trung tâm TP.HCM vẫn khan hiếm dự án mới do tiến độ pháp lý kéo dài.
Dự báo thị trường bất động sản 2025-2026
Dự báo của One Mount Group cho thấy năm 2025, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 31.000 căn, cao nhất trong vòng ba năm, trong khi TP.HCM dự kiến đạt 28.000 căn. Sang năm 2026, nguồn cung lần lượt duy trì ở mức 32.000 căn tại Hà Nội và 23.000 căn tại TP.HCM.
Đáng chú ý, Bình Dương chiếm khoảng 65% nguồn cung khu vực phía Nam trong năm 2025 và vẫn duy trì tỷ lệ khoảng 50% trong năm sau, khẳng định xu hướng mở rộng về vùng ven của thị trường TP.HCM sau sáp nhập.
Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục chứng tỏ sức sống mạnh mẽ, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp, dù đối mặt với nhiều thách thức về giá cả và khả năng tiếp cận của người mua.
