# Giá Bất Động Sản Cần Thuốc Đắng Từ Thể Chế
Thị trường bất động sản trong nước đang chứng kiến mức tăng giá chóng mặt, khiến nhiều người dân thu nhập trung bình dù tích góp hàng chục năm vẫn khó sở hữu tổ ấm. Giá nhà đất, chung cư liên tục “leo thang” theo thời gian, vượt xa khả năng thanh toán của đại đa số người dân cần mua nhà để ở.
Theo các phân tích gần đây, giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm nhưng chưa thực sự phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Mức giá hiện tại đã vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình tại các đô thị lớn, tạo ra khoảng cách lớn giữa giá nhà và thu nhập.
## Giá nhà tăng vọt, thu nhập không theo kịp
Là một công dân tỉnh Phú Thọ, anh Trần Hoàng đã lên Hà Nội học tập và làm việc được 22 năm hiện đang đối mặt với tình trạng khó购房 như nhiều người khác. Gia đình anh gồm 4 thành viên đang thuê nhà trọ tại phường Vĩnh Tuy, mấy nay anh phải chạy đôn đáo tìm căn hộ chung cư cũ để mua.
Qua tìm hiểu các trang mạng và nhờ mối quen biết, thậm chí cả những “cò đất”, anh đã tìm được một căn chung cư diện tích 56m2, “tuổi đời” hơn 5 năm tại phường Định Công với giá chốt 4,75 tỷ đồng (tương đương gần 80 triệu đồng/m2).
“Giá nhà ngày càng tăng cao theo từng tháng, từng năm, thậm chí cả tuần. Hai vợ chồng tích góp gần 3 tỷ đồng từ những năm làm việc thì giá nhà lại đã lên tới 4 tỷ. Không biết khi nào mới có thể chạy theo được mức giá bán nhà. Sau khi bàn tính với gia đình, chúng tôi phải bán một mảnh đất ở quê và dồn thêm tiền mới đủ mua căn hộ hiện nay,” anh Hoàng chia sẻ với sự chua chát.
Tình trạng tương tự cũng diễn ra với chị Phạm Thị Phương Thảo (tỉnh Hưng Yên) đang làm kế toán tại một doanh nghiệp trên đường Nguyễn Văn Cừ (Hà Nội). Ngày 3/10 vừa qua, chị được một môi giới chào mua một căn hộ cũ 4 tầng với diện tích 33m2 trên đường Ngọc Thụy với giá 4,55 tỷ đồng.
Chưa kịp xoay sở tài chính, chỉ sau một tuần, giá căn hộ này đã bị đẩy lên 4,8 tỷ đồng và có người khác đã đặt cọc mua. “Chỉ bảy ngày mà giá đã tăng thêm 300 triệu đồng. Môi giới cho biết chủ nhà thay đổi giá bán vì những căn nhà trong ngõ, ngách cũng tăng theo cấp số nhân trong thời gian ngắn nên không chấp nhận mức giá cũ. Với giá bán liên tục thay đổi theo từng tuần như vậy, những người không có hậu thuẫn tài chính sẽ khó chạm đến ‘giấc mơ sở hữu nhà’ tại Hà Nội,” chị Thảo thở dài.
## Thực tế đáng báo động
Theo một thống kê đáng chú ý, một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc không ngừng nghỉ mới có thể mua được một căn hộ chung cư. Con số này phản ánh thực trạng giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo ra khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới.
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về giá bán bất động sản trong 9 tháng năm 2025, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý 3/2025 dao động từ 70-80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý 1 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội có giá bán từ 150-300 triệu đồng/m2. Đất nền Hà Nội có giá giao dịch phổ biến từ 60-100 triệu đồng/m2, tại một số khu vực phát triển như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức, gần các tuyến metro hoặc khu đô thị mới, mức giá ghi nhận khoảng 200 triệu đồng/m2.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng đã chỉ ra nguyên nhân khiến giá nhà tăng vọt là do nguồn cung nhà ở chủ yếu là các chung cư trung, cao cấp, thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm chung cư có giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.
“Giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm và cơ bản chưa phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Giá bất động sản đang vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình tại đô thị. Thị trường vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm tăng giá bất động sản gây mất cân đối cung cầu,” lãnh đạo Bộ Xây dựng nhấn mạnh.
## Giải pháp từ chính sách nhà nước
Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại Hà Nội tháng 9/2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã phát biểu rõ quan điểm: “Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá người ta không mua được. Giá nhà 70-100 triệu/m2 thì ai có tiền để mua. Còn đánh giá là không có nhu cầu thì các anh ngồi trên giới hết cả rồi, không có ai ở dưới hạ giới nữa”.
Thủ tướng yêu cầu các ngành chức năng tăng cường kiểm soát quản lý, sử dụng đất, định giá và đấu giá; xử lý kịp thời tình trạng thao túng, đầu cơ, thổi giá để ổn định thị trường bất động sản.
Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành đối với dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản và dự kiến trình Chính phủ xem xét, ban hành ngay trong tháng 10/2025.
Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất thành lập trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai, minh bạch các giao dịch; chính sách cho vay đối với người mua nhà ở; chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá cả ba nhóm vấn đề mà Bộ Xây dựng đưa ra đều cần thiết, là những công cụ giúp điều tiết thị trường trở về quỹ đạo phát triển bền vững.
Phân tích thêm, theo ông Đính, các giao dịch đều phải qua trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý để kiểm soát tốt hơn, tránh tình trạng thao túng, lũng đoạn, đầu cơ, “thổi giá”. Tất cả các dữ liệu liên quan về giao dịch bất động sản sẽ được tích hợp và định danh tại trung tâm nhằm đảm bảo tính pháp lý minh bạch, giúp người dân giao dịch thuận tiện hơn, đồng thời Nhà nước kiểm soát được toàn bộ biến động trên thị trường, từ giá cả, lịch sử giao dịch đến các yếu tố pháp lý.
“Ngoài ra, Nhà nước cần sớm triển khai quyết liệt phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại mức giá phù hợp là một trong những giải pháp quan trọng để tăng nguồn cung, qua đó giúp giảm áp lực cung cầu và kiểm soát đà tăng giá bất động sản,” ông Đính kiến nghị.
Khẳng định tín dụng là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường, đặc biệt trong việc ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá và giao dịch bất động sản không lành mạnh, tuy nhiên, vị Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết cơ quan quản lý Nhà nước cần phân biệt rõ ràng giữa các nhóm đối tượng đầu cơ và các nhóm có nhu cầu thực, nhằm gây khó khăn cho những người dân có nhu cầu chính đáng.
Để điều tiết thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà, các chuyên gia bất động sản kiến nghị Chính phủ nên sử dụng cùng lúc nhiều công cụ điều tiết thị trường như: thay đổi chính sách tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; sớm đánh thuế bất động sản bỏ hoang, thuế với căn nhà thứ 2 để chống đầu cơ và sử dụng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà để điều tiết nguồn cung nhà ở.
Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), mấu chốt để tháo gỡ các vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở thể chế. Đây được xem là nguyên nhân gốc rễ, ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của thị trường, từ nguồn cung, giao dịch cho đến sự minh bạch.
“Bộ Xây dựng dự kiến sẽ xây dựng Luật Nhà ở và Luật Bất động sản sửa đổi vào năm 2026. Các luật sửa đổi này sẽ tập trung vào những vấn đề cốt lõi như điều kiện giao dịch bất động sản, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản và các yếu tố kiểm soát thị trường nhằm đảm bảo sự ổn định, lành mạnh. Mục tiêu là tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng, đột phá, có khả năng thu hút các nguồn lực cho thị trường,” bà Hạnh cho biết.
