Sát tín dụng mua nhà thứ hai không đồng đều
Ngày 14/10/2025 – Trong bối cảnh thị trường bất động sản nóng sốt, đề xuất siết chặt tín dụng mua nhà lần hai trở lên đang được Bộ Xây dựng cân nhắc qua dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng việc này cần được xem xét kỹ lưỡng và không nên áp dụng đồng loạt trên toàn thị trường.
Bản ghi nhận phản ánh thực tế rằng, khi dự án nhà giá rẻ vừa mở bán, người có tiền nhanh chân đổ xô vào mua trong khi người nghèo – đối tượng đáng lẽ được hỗ trợ – lại không có cơ hội. Hiện tượng này khiến dư luận lo ngại về tình trạng đầu cơ, nhảy vào mua đi bán lại ở phân khúc nhà xã hội và nhà giá rẻ, đẩy giá lên cao hơn mức hợp lý.
Chính sách cần tính toán kỹ lưỡng
Để có thêm góc nhìn chuyên sâu về đề xuất này, chúng tôi đã trao đổi với ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land. Theo ông, việc hạn chế cho vay mua nhà thứ hai trở lên là cần thiết trong bối cảnh hiện nay, nhưng cần được tính toán thận trọng để tránh tác động tiêu cực đến thị trường.
Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Cao phân tích: “Siết cho vay mua nhà thứ hai có thể hạn chế đầu cơ, nhưng trên bình diện toàn thị trường, không phải khu vực nào cũng đang phát triển ‘nóng’. Mỗi địa phương có đặc thù khác nhau, có nơi cần hạ nhiệt, có nơi cần kích cầu.”
“Nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng đồng loạt, không phân biệt đối tượng, khu vực rất có thể sẽ triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường”, ông nhấn mạnh.
Theo ông Cao, việc xác định rõ thị trường, khu vực nào cần điều chỉnh là yếu tố then chốt để đưa ra giải pháp phù hợp. “Việc siết tín dụng hoặc áp thuế không nên áp dụng đại trà, cần nhắm đúng đối tượng đầu cơ thông qua các biện pháp kỹ thuật. Nếu không, thị trường sẽ mất cân đối, giảm thanh khoản và ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.”
Tác động không đồng đều theo khu vực
Chia sẻ quan điểm tương tự, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho rằng hiện nay giá nhà tăng cao chủ yếu ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, trong khi nhiều thị trường, khu vực khác lại khá trầm lắng.
“Có những phân khúc thị trường đang rất yếu, như bất động sản nghỉ dưỡng, nếu tiếp tục siết tín dụng khả năng hồi phục sẽ rất khó. Các thị trường tỉnh, vốn là thị trường mới nổi, cũng có thể chịu ảnh hưởng dây chuyền”, ông Chung cho hay.
Tại thị trường Hà Nội, ông Chung chỉ ra rằng quy hoạch đang hướng tới việc giãn dân từ khu vực trung tâm ra các khu đô thị mới, đô thị vệ tinh. Nếu áp dụng đề xuất siết tín dụng một cách cứng nhắc có thể gây khó cho việc triển khai chủ trương này.
Giải pháp căn cơ từ nguồn cung
Doanh nghiệp cho rằng, muốn kiểm soát giá, phải xử lý gốc rễ là nguồn cung. Tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp mới là giải pháp căn cơ thay vì siết tín dụng đại trà.
Theo báo cáo quý II năm nay, căn hộ cao cấp chiếm hơn 60% tổng nguồn cung, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng, chỉ xuất hiện ở một số dự án nhà ở xã hội. Ghi nhận từ thực tế cho thấy, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, phân khúc nhà ở giá bình dân đã “biến mất” nhiều năm, khiến sự lệch pha cung – cầu đẩy giá bán tăng cao.
Ông Chung nhìn nhận nguyên nhân chính giá nhà liên tục tăng mạnh là do thiếu nguồn cung, trong khi chi phí về thuế và đầu vào tăng cao. Biện pháp siết tín dụng, theo ông, không thể giúp giá nhà giảm. Giải pháp căn cơ nhất vẫn là tăng nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.
“Phân khúc này có thể được xem là nấc thang thứ hai sau nhà ở xã hội. Chẳng hạn, tại Hà Nội, nhà ở xã hội đang có giá khoảng 20-30 triệu đồng/m2, thì phân khúc nhà giá phù hợp có thể ở mức 50-60 triệu đồng/m2. Khi nguồn cung được mở rộng và đáp ứng đúng nhu cầu thực của người dân, giá sẽ dần điều chỉnh về mức hợp lý”, ông phân tích.
Kiểm soát đầu cơ ở phân khúc bình dân
Về việc phát triển nhà ở giá phù hợp, lãnh đạo Khang Land lưu ý phải kiểm soát tình trạng đầu cơ ở phân khúc này. “Phân khúc cao cấp thì người nghèo không thể mua, nhưng nhà giá rẻ, giá phù hợp thì người giàu cũng có thể mua để đầu cơ, mua đi bán lại. Điều quan trọng là phải dành đúng phân khúc giá rẻ cho người thu nhập thấp và kiểm soát người giàu không nhảy vào để đầu cơ nhằm đẩy giá lên”, ông Cao nhấn mạnh.
Vai trò của quỹ nhà ở quốc gia
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, đánh giá Quỹ nhà ở quốc gia sẽ là công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường ở tầm vĩ mô.
“Nhìn vào thị trường hiện nay, phân khúc nào đang thiếu thì cần tập trung nguồn lực và cơ chế để phát triển. Với tình trạng khan hiếm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, Nhà nước có thể áp dụng cơ chế đặt hàng, nhưng phải quy định rõ chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật. Làm tốt điều này, không cần đến 10 năm mà chỉ trong 3 năm, chúng ta có thể tạo ra nguồn cung dồi dào”, ông Điệp nói.
Cũng theo ông Điệp, giải pháp căn cơ nhất vẫn là tháo gỡ rào cản pháp lý để các dự án được phê duyệt nhanh hơn. “Hàng chục nghìn tỷ đồng đang ‘đắp chiếu’ trong các dự án trên cả nước. Đây là nguồn cung tiềm năng rất lớn. Khi được tháo gỡ, hàng loạt dự án được triển khai, theo quy luật cung – cầu, nguồn cung dồi dào sẽ kéo giá nhà giảm”, ông phân tích.
