BĐS sôi động: Nhà thứ hai, trú ẩn an toàn tài sản
Dự án nhà ở mở bán mới trong quý III/2025 dù có giá cao hơn nhưng vẫn hấp thụ tốt, thậm chí các dự án “cháy hàng” ngay trong ngày đầu mở bán. Xu hướng này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực và đầu tư tăng mạnh trong bối cảnh dòng tiền rẻ cùng áp lực lạm phát khiến nhiều người tìm kiếm tài sản trú ẩn an toàn.
Mục lục
Nguồn cung cao mức kỷ lục
Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III và 9 tháng năm 2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường bất động sản nhà ở đã ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới. Con số này giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021 – 2024, gấp 2,4 lần so với quý III/2024.
Tính từ đầu năm đến hết tháng 9/2025, nguồn cung bất động sản nhà ở đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86.000 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, gấp 1,3 lần so với cả năm 2024. Phần còn lại đến từ hàng tồn kho cũ đang tiếp tục được chào bán, với xu hướng giảm dần nhờ nhu cầu thị trường phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.
Dự án lớn dẫn dắt nguồn cung
Đáng chú ý, theo báo cáo của VARS, nguồn cung nhà ở trong quý III trở nên cạnh tranh hơn nhưng vẫn do các chủ đầu tư lớn chi phối. Nhóm các doanh nghiệp quy mô lớn đóng góp hơn 54% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm 18% so với quý trước nhưng vẫn duy trì vị thế dẫn đầu. Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm 46% nguồn cung, góp phần mở rộng danh mục sản phẩm và tăng tính cạnh tranh trên thị trường.
Tình trạng lệch pha cung cầu trên thị trường nhà ở vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt. Đặc biệt tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM, nơi có nhu cầu tiêu thụ lớn nhất nhưng phần lớn các dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m². Nguyên nhân của tình trạng này đến từ nguồn cung hạn chế so với nhu cầu thực tế cùng với sự gia tăng các chi phí đầu vào phát triển dự án.
Nhu cầu đầu tư và ở thực thúc đẩy thị trường
Theo ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường bất động sản của VARS, các dự án nhà ở mở bán mới trong quý III tuy có giá cao hơn nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng” ngay trong ngày đầu mở bán.
“Nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền rẻ và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản trú ẩn”, ông Chung cho biết.
Theo chuyên gia này, giá các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục “neo” ở mức cao, kéo theo mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp. Giao dịch thứ trở nên sôi động hơn do sản phẩm sơ cấp có giá cao chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, khiến nhiều người mua chuyển hướng sang các sản phẩm đã có sẵn để vận hành.
Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế vẫn còn hạn chế do nguồn hàng có sẵn khan hiếm. Phần lớn các chủ sở hữu hiện tại không có nhu cầu bán ra, trong khi các nhà đầu tư ưu tiên giữ tài sản để chờ giá tăng trong tương lai.
Giá BĐS tăng mạnh tại các đô thị lớn
Chi tiết về từng thị trường, ông Chung cho biết tại Hà Nội mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh, kéo theo giá toàn thị trường lên cao. Nhiều dự án căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt ở các khu đô thị có hạ tầng và tiện ích đồng bộ.
Trong khi đó, tại TP.HCM đà tăng giá căn hộ tiếp tục lan tỏa, tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí gần các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và có mặt bằng giá hợp lý.
Cụ thể, giá bán trung bình căn hộ cao cấp trong quý III tại Hà Nội đạt 78,9 triệu đồng/m², tăng 96% so với quý I/2019. Tại TP.HCM, giá bán bình quân duy trì ở mức 81,6 triệu đồng/m², tăng 57% so với cùng kỳ năm 2019.
Vẫn còn “điểm nghẽn” cần tháo gỡ
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) khẳng định, dù liên tục ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với tình trạng chưa sạch các “điểm nghẽn” và bất cập. Bất động sản tăng cao, mất cân đối cung cầu, tín dụng bất động sản tăng cao… là những thách thức cần được giải quyết.
“Những hạn chế này nếu không được tiếp tục tháo gỡ kịp thời sẽ cản trở sự phát triển ổn định, bền vững của ngành và ảnh hưởng tới tăng trưởng chung của nền kinh tế”, bà Miền nhấn mạnh.
Tái cấu trúc thị trường mạnh mẽ
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS chia sẻ, trên nền tảng kinh tế khởi sắc, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung, lượng giao dịch và giá bán. Đặc biệt, quá trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam đang tái cấu trúc mạnh mẽ.
Các doanh nghiệp có năng lực tốt đang chủ động mở rộng quy mô, tận dụng thời điểm thị trường hồi phục để gia tăng thị phần. Trong khi đó, nhiều đơn vị yếu kém về năng lực quản trị, vốn hoặc pháp lý buộc phải rút lui khỏi thị trường.
Trong giai đoạn 2023 – 2025, thị trường căn hộ chung cư tại Việt Nam ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới tại các đô thị lớn, cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng dự án hoặc hạ tầng xung quanh không có cải thiện đáng kể.
Nguyên nhân đẩy giá BĐS lên cao
Theo phân tích của VARS, bất động sản tăng giá mạnh trong thời gian qua do chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất.
Cụ thể, việc áp dụng các quy định mới về xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn, đặc biệt là Nghị định 103/2024/NĐ-CP về phương pháp định giá土地 đã khiến tiền sử dụng đất tính cho các dự án tăng mạnh.
“Đây là khoản chi phí chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí phát triển bất động sản. Nghĩa vụ tài chính này tăng cao làm tổng chi phí đầu tư dự án bị đội lên đáng kể, buộc các chủ đầu tư phải nâng giá bán sản phẩm để bù đắp, từ đó đẩy mặt bằng giá thị trường tăng theo”, báo cáo của VARS nêu rõ.
Sự gia tăng các chi phí phát triển cũng làm giảm động lực triển khai dự án mới, nhất là đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, dẫn đến nguồn cung bổ sung cho thị trường càng bị hạn chế.
Nguyên nhân khác được VARS chỉ ra là nhiều dự án được đưa ra thị trường trong giai đoạn gần đây thực chất là các dự án từng vướng mắc pháp lý, tạm dừng triển khai trong thời gian dài và nay được tái khởi động. Do phải gánh thêm chi phí tài chính, chi phí giải phóng mặt bằng, cùng nhiều khoản phát sinh trong thời gian đình trệ nên giá bán bị đội lên đáng kể so với mặt bằng chung của thị trường.
