Giảm khủng hoảng BĐS: Chính sách đủ chưa?
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều biến động bất ổn, đặc biệt ở các đô thị lớn và khu vực đô thị hóa nhanh. Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM tăng trung bình 10-15%/năm, trong khi thu nhập chỉ tăng 6-7%/năm. Chênh lệch này cho thấy rủi ro tích tụ chu kỳ giá – tín dụng, đòi hỏi các giải pháp kiểm soát rủi ro tài chính thay vì chỉ biện pháp hành chính về giá.
Đầu tháng 10-2025, Bộ Xây dựng đã xây dựng Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá nhà ở – bước đi cần thiết trong việc lành mạnh hóa thị trường. Bong bóng bất động sản là nơi hội tụ cả hai mối lo ngại: giá nhà tăng quá cao và được tài trợ bởi tín dụng rủi ro.
Mục lục
Cẩn trọng vĩ mô và ảnh hưởng đến ổn định tài chính
Các công cụ chính sách cẩn trọng vĩ mô (MPP) được thiết kế để ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro hệ thống tài chính, đặc biệt từ thị trường bất động sản. Mục tiêu là phá vỡ vòng lặp phản hồi giữa tín dụng và giá nhà, đảm bảo giá cả phù hợp với các yếu tố kinh tế cơ bản.
Phân loại công cụ chính sách
Các công cụ chính được chia làm hai nhóm:
1. Biện pháp dựa trên bên đi vay (BBMs): Nhắm trực tiếp vào người mua nhà để hạn chế hành vi vay nợ quá mức. Hai công cụ phổ biến là:
- Giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV): Hạn chế số tiền vay so với giá trị căn nhà
- Giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI/LTI/DSTI): Đảm bảo người vay không gánh quá nhiều nợ so với khả năng chi trả
Kinh nghiệm tại Singapore và Anh cho thấy các công cụ này giúp hộ gia đình chống chịu tốt hơn với các cú sốc kinh tế.
2. Biện pháp dựa trên vốn (CBMs): Tập trung vào các tổ chức cho vay, yêu cầu họ xây dựng bộ đệm vốn để hấp thụ các khoản lỗ tiềm tàng. Các công cụ này bao gồm bộ đệm vốn nghịch chu kỳ (CCyB) và bộ đệm rủi ro hệ thống (SyRB). Bỉ và Hà Lan đã áp dụng thành công các biện pháp này.
Tác động của chính sách cẩn trọng vĩ mô
Đối với ổn định tài chính, MPP giúp củng cố khả năng phòng vệ của cả bên cho vay và bên đi vay. Các công cụ như LTV và DTI đã chứng tỏ hiệu quả tại Úc và New Zealand.
Đối với giá nhà ở, tác động thường là gián tiếp. Bằng cách hạn chế khả năng vay, MPP làm giảm áp lực cầu, từ đó hạ nhiệt các chu kỳ bùng nổ giá. Phân tích tại Úc, Bỉ và Ireland cho thấy giá nhà có thể đã tăng cao hơn đáng kể nếu không có MPP.
Đối với dòng chảy tín dụng, MPP không làm giảm tổng lượng tín dụng mà chủ yếu chuyển hướng dòng vốn từ các phân khúc rủi ro cao sang phân khúc an toàn hơn.
Yêu cầu đối với Việt Nam
Để quản lý rủi ro thị trường nhà ở hiệu quả, việc thiết kế và phối hợp chặt chẽ giữa MPP với chính sách tiền tệ và tài khóa là yếu tố rất quan trọng. Cần thiết lập một cơ chế phối hợp chính thức để chia sẻ thông tin và điều phối hành động.
Hiện nay, các chỉ số rủi ro vẫn được theo dõi rời rạc giữa NHNN (tín dụng), Bộ Xây dựng (giá và nguồn cung), Bộ Tài chính (thuế giao dịch). Điều này làm giảm hiệu quả dự báo và khả năng phản ứng sớm với biến động chu kỳ.
Đề xuất cụ thể cho Việt Nam
Việt Nam cần thiết lập một khuôn khổ chính sách toàn diện, với cơ chế phối hợp chính thức giữa NHNN, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng. Thay vì phụ thuộc vào một công cụ duy nhất, cần xây dựng một bộ công cụ đa dạng, kết hợp linh hoạt giữa các biện pháp:
- Biện pháp nhắm vào người vay (LTV, DTI/DSTI)
- Biện pháp vốn đối với ngân hàng
- Chính sách thuế như áp dụng thuế suất lũy tiến đối với bất động sản thứ hai trở đi
- Thuế trên thặng dư vốn khi bán bất động sản trong thời gian ngắn
Để giảm thiểu tác động xã hội, chính sách cần được thiết kế với các “van an toàn”, như cơ chế linh hoạt hoặc quy định ưu tiên cho người mua nhà lần đầu và nhà ở thương mại giá phù hợp.
Ưu tiên hàng đầu và là điều kiện tiên quyết là xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu vi mô toàn diện và đáng tin cậy Việt Nam phải đầu tư mạnh mẽ để thu thập dữ liệu chi tiết về các khoản vay thế chấp, đặc điểm người vay và quan trọng nhất là giá giao dịch bất động sản thực tế.
Cuối cùng, Việt Nam nên áp dụng một lộ trình từng bước. Ban đầu có thể ban hành các hướng dẫn mang tính khuyến nghị, sau đó mới tiến tới quy định bắt buộc khi đã có đủ dữ liệu.
Quá trình này phải đi đôi với hoạt động truyền thông minh bạch, rõ ràng để giải thích lợi ích dài hạn và tạo sự đồng thuận trong xã hội. Cần thiết lập một cơ chế công bố định kỳ “Báo cáo Ổn định thị trường bất động sản”, trong đó phân tích các chỉ số rủi ro.
