# Tài sản nghìn tỷ bỏ hoang ở Thái Lan
Chính phủ Thái Lan đang đối mặt với thách thức lớn khi trên 1,64 triệu căn nhà bỏ trống trên khắp nước nước, ước tính có giá trị kinh tế lên đến 3,45 nghìn tỷ baht (tương đương hơn 105 tỷ USD). Số liệu đáng báo động này cho thấy một tình trạng lãng phí nguồn lực khổng lồ trong thị trường bất động sản Thái Lan đang trải qua giai đoạn dư cung nghiêm trọng.
## Dòng tiền đóng băng, bất động sản “chết” giữa phố thị
Đáng lo ngại nhất, thị trường bất động sản đặc biệt là phân khúc chung cư đang chứng kiến tỷ lệ nhà trống ngày càng gia tăng, với gần 1/4 số căn hộ không có người sinh hoạt. Thủ đô Bangkok chịu tác động nặng nề nhất với tình trạng này.
Theo báo cáo từ Bangkok Post, tính đến cuối năm 2023, vùng Bangkok mở rộng tồn kho đến 209.894 căn nhà chưa bán được, với tổng giá trị 1,17 nghìn tỷ baht. Con số này tăng 13,7% về số căn và tăng 25,2% về giá trị so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng này phản ánh làn sóng tồn kho dồn đọng sau đại dịch kết hợp với sức yếu.
Ngân hàng Trung ương Thái Lan (BoT) đưa ra số liệu chính thức cho thấy chỉ báo thị trường bất động sản cho thấy chu kỳ cung ứng đã chậm lại ở nhiều quý gần đây. Trong khi đó, chỉ số giá nhà ở toàn quốc tiếp tục nhích tăng do áp lực từ chi phí đất đai và vật liệu xây dựng cao.
## Doanh nghiệp thu hẹp đầu tư, thị trường chững lại
Tác động của tình hình này đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản. Theo Bangkok Post, trong bối cảnh cầu yếu, các nhà đầu tư đã cắt giảm đáng kể vốn投入到 lĩnh vực này. Cụ thể, số dự án phân lô đất giảm tới 32,3% và số căn giảm 40,2% so với năm trước, trong khi diện tích xây dựng được phê duyệt cũng giảm theo.
Nghiên cứu của Krungsri Research đưa ra dự báo cho giai đoạn 2025-2027, lượng nhà mới đưa ra thị trường dự kiến giảm 37,8% theo năm xuống còn 55.915 căn. Con số này cho thấy các nhà phát triển đang thận trọng hơn sau nhiều nguồn cung tăng nhanh trước đó.
## Chính sách hỗ trợ được kích hoạt để cứu thị trường
Trước tình hình bế tắc, chính phủ Thái Lan đã có những động thái hỗ trợ mạnh mẽ để giảm áp lực cho thị trường.
Theo Reuters, Ngân hàng Trung ương Thái Lan đã nới quy định tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) lên 100% cho mọi hợp đồng mua nhà, áp dụng từ tháng 5/2025 đến giữa năm 2026. Chính sách này được xem là nỗ lực hỗ trợ thị trường đang chịu tình trạng cung vượt cầu và các quy định cho vay khắt khe trước đó.
Cùng lúc, Bộ Tài chính Thái Lan cũng thông báo kế hoạch giảm phí trước bạ chuyển nhượng và đăng ký thế chấp trong nỗ lực khơi thông các giao dịch đang đình trệ.
Tuy nhiên, Reuters chỉ ra rằng, nợ hộ gia đình ở mức cao (16,34 nghìn tỷ baht, tương đương 89% GDP) tiếp tục là gánh nặng cho tiêu dùng, có thể hạn chế hiệu quả kích cầu của các biện pháp hỗ trợ.
## Thị trường “tái cân đối” thay vì bùng nổ
Các công ty tư vấn quốc tế nhận định rằng năm 2025 sẽ là giai đoạn “tái cân đối” chứ không phải sự phục hồi bùng nổ của thị trường bất động sản Thái Lan.
Theo CBRE Thailand, lượng dư cung lớn khiến năm 2025 sẽ là năm củng cố ở phân khúc nhà ở. Trong khi đó, mảng cho thuê thương mại được kỳ vọng sẽ duy trì nhịp phục hồi khả quan hơn.
Nhìn rộng hơn chu kỳ phát triển, Ngân hàng Trung ương Thái Lan từng cảnh báo về rủi ro tích lũy dư cung và đầu cơ tại khu vực Bangkok từ giai đoạn trước đại dịch. Khi đó, nguồn cung mới tăng nhanh trong lúc nhu cầu suy yếu. Diễn biến sau đại dịch về cơ bản đã khuếch đại các rủi ro này với sức yếu cầu do thu nhập phục hồi chậm, tiêu chuẩn tín dụng chặt chẽ và gánh nặng nợ hộ gia đình cao.
## triển vọng kinh tế và bất động sản 2025
Năm 2025, nền kinh tế Thái Lan dự kiến tăng trưởng khoảng 3,2% sau khi đạt mức ~2,9% năm 2024 theo ước tính của Ngân hàng Trung ương Thái Lan. Tiêu dùng nội địa đang hồi phục chậm, trong khi xuất khẩu chịu ảnh hưởng từ cầu toàn cầu yếu. Ngược lại, ngành du lịch đã có bước cải thiện rõ rệt với lượng khách quốc tế tăng gần 20%, theo Bộ Du lịch Thái Lan.
Sự phục hồi của ngành du lịch này được kỳ vọng sẽ góp phần làm dịu áp lực thị trường bất động sản vốn đang đối mặt với tình trạng dư cung, đồng thời tạo không gian cho các chính sách hỗ trợ thanh khoản nhằm kích cầu nhà ở.
Xuất khẩu Điện K
