Giá đất tăng 1/1/2026: Tránh sốc người dân
Từ đầu năm 2026, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 chính thức áp dụng. Nhiều địa phương đang xây dựng bảng giá mới với mức tăng đáng kể, đặt ra câu hỏi làm sao để điều chỉnh giá không tạo cú sốc cho người dân và doanh nghiệp.
Mục lục
Cần thiết nhưng thách thức không nhỏ
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi), nhiều địa phương đang xây dựng bảng giá đất mới dự kiến cao hơn nhiều lần so với hiện tại. Việc này phản ánh nỗ lực tiệm cận giá thị trường thực tế của các địa phương.
Tuy nhiên, ông Huy chỉ ra rằng việc đổi mới bảng giá đặt ra thách thức lớn: làm sao để bảng giá vừa sát thực tế, vừa tránh gây “cú sốc” đến người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản.
Theo chuyên gia này, việc xây dựng bảng giá đất mới là bước tiến cần thiết nhằm khắc phục độ chênh lệch giữa “giá Nhà nước” và “giá thị trường” vốn tồn tại lâu nay. Khi giá đất được xác định sát thực tế hơn, tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quản lý đất đai sẽ được nâng cao.
Lợi ích từ việc định giá đất mới
Việc định giá đất đúng giúp Nhà nước quản lý tốt hơn nguồn lực đất đai – nguồn lực hữu hạn nhưng vô cùng quý giá. Đồng thời, tạo cơ sở để thu đúng, thu đủ, hạn chế thất thu ngân sách, giúp giảm cơ hội trục lợi từ chênh lệch giá.
Nguồn thu ngân sách từ đất đai được cải thiện sẽ mở ra dư địa tài chính cho đầu tư hạ tầng, phát triển đô thị, nông thôn mới và phúc lợi xã hội. Quan trọng hơn, nếu được định hướng和使用 hiệu quả, nguồn lực từ đất có thể trở thành động cơ phát triển bền vững.
Việc áp dụng cơ chế giá thị trường còn giúp nâng cao kỷ luật thị trường bất động sản, hướng hoạt động đầu tư, giao dịch và quy hoạch đô thị theo hướng chuyên nghiệp, minh bạch và ổn định hơn trong dài hạn.
Rủi ro cần lưu ý
Mặc dù có nhiều mặt tích cực, ông Huy cũng lưu ý việc tăng bảng giá đất đặt ra một số rủi ro cần được nhận diện và xử lý kịp thời. Nếu giá điều chỉnh quá nhanh, chi phí tài chính của người dân và doanh nghiệp sẽ tăng mạnh, ảnh hưởng đến khả năng chi trả và đầu tư.
Trên thị trường, một số dự án có thể phải cơ cấu lại phương án tài chính, thậm chí tạm hoãn triển khai. Thị trường cũng có thể xuất hiện tâm lý “nghe ngóng”, làm giảm thanh khoản ngắn hạn.
Về mặt xã hội, người dân ở khu vực ngoại thành, vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chịu tác động trực tiếp khi nghĩa vụ tài chính tăng. Nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp, dễ phát sinh tâm lý băn khoăn, lo lắng.
Chuyên gia nhấn mạnh: “Vì vậy, điều hành chính sách giá đất cần vừa có lý, vừa có tình; vừa đảm bảo nguyên tắc thị trường, vừa giữ ổn định xã hội”.
Tác động đa chiều đến người dân và doanh nghiệp
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá bảng giá đất mới tăng sẽ tác động đến nhiều nhóm đối tượng, đặc biệt là người dân và doanh nghiệp.
Người dân đang thực hiện thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động lớn nhất, do các nghĩa vụ tài chính được tính trực tiếp theo bảng giá mới.
Bên cạnh đó, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ và mua nhà ở thực có thể tăng mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp. Nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp có thể xuất hiện tại các khu vực đang bồi thường, giải phóng mặt bằng, nếu mức điều chỉnh giá đất vượt xa mức giá đã được phê duyệt.
Đối với doanh nghiệp, khi giá đất tăng, chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất sẽ tăng theo, dẫn đến tổng mức đầu tư dự án tăng mạnh. Điều này buộc chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh giá bán ở mức cao hơn, đồng thời phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm.
Tuy nhiên, nguồn thu ngân sách địa phương có thể tăng thông qua thuế, phí và tiền sử dụng đất, nhưng sức hấp dẫn đầu tư lại giảm do chi phí đầu tư tăng cao.
Kiến nghị xây dựng bảng giá đất hài hòa
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, khó có thể kỳ vọng một bảng giá đất có thể làm hài lòng tất cả các nhóm chủ thể, khi mục đích sử dụng, lợi ích và kỳ vọng của từng nhóm là khác nhau. Bảng giá đất chỉ có ý nghĩa khi được áp dụng cho một mục đích cụ thể, như bồi thường, giải phóng mặt bằng.
“Nếu dùng chung cho các mục đích khác như tính tiền sử dụng đất, đấu giá hay tính thuế, bảng giá sẽ mất tính thực tiễn và cần được điều chỉnh linh hoạt để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp”, ông nói.
Theo chuyên gia Nguyễn Quang Huy, để đảm bảo việc điều chỉnh bảng giá đất mang lại hiệu quả, các địa phương cần quán triệt 3 nguyên tắc lớn:
- Tăng giá đất từng bước có lộ trình: Việc tăng giá đất nên được thực hiện từng bước, có lộ trình rõ ràng, công bố sớm để người dân và doanh nghiệp chủ động chuẩn bị. Có thể áp dụng cơ chế điều chỉnh định kỳ theo biên độ để tránh biến động đột ngột.
- Phương pháp định giá khoa học: Dữ liệu và phương pháp định giá phải khoa học, công khai và đồng bộ. Bảng giá đất cần dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, bản đồ định giá số hóa và phương pháp đánh giá khách quan. Quá trình xây dựng nên có sự tham gia của các tổ chức tư vấn, hiệp hội nghề nghiệp và cộng đồng dân cư.
- Cơ chế hỗ trợ phù hợp: Cần có cơ chế miễn, giảm hoặc giãn nghĩa vụ tài chính đối với hộ nghèo, hộ chính sách, vùng nông thôn chuyển đổi mục đích nhỏ lẻ. Với doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ, nên có hướng dẫn cụ thể để họ tính toán chi phí đầu tư phù hợp.
Theo ông Huy, quan trọng nhất là nhận thức rằng đất đai không chỉ là nguồn thu ngân sách mà còn là nền tảng phát triển, là “vốn tự nhiên” của quốc gia. Chính sách giá đất vì vậy phải hướng đến khơi thông nguồn lực này cho phát triển lâu dài, thay vì chỉ tập trung vào tăng thu ngắn hạn.
