VARS: Phanh tăng giá nhà, cân bằng thị trường
Việc giá nhà tăng nóng vượt xa thu nhập đang tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa những người có tài sản và những người chưa có, đòi hỏi các biện pháp điều tiết kịp thời từ thị trường bất động sản.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững, việc cần làm ngay là “phanh” lại đà tăng giá bất hợp lý, đồng thời sớm khơi thông các nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với túi tiền người dân và kiểm soát tình trạng đầu cơ đang tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Mục lục
Thị trường đang phát triển thiếu cân đối
VARS nhận định thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn dư địa phát triển tương đối lớn, song đang đối mặt với nguy cơ hình thành bong bóng khi giá nhà tăng quá nhanh, vượt xa khả năng chi trả của người dân với thu nhập thực tế. Tình trạng này không chỉ thu hẹp cơ hội sở hữu nhà an cư cho người dân mà còn làm gia tăng khoảng cách giàu – nghèo, đồng thời tiềm ẩn những rủi ro lớn cho sự ổn định của nền kinh tế quốc gia.
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào GDP cả nước khoảng 10%. Tuy nhiên, tỷ trọng này chỉ bằng một nửa so với các nước trong khu vực. Đáng chú ý, quy mô bất động sản so với tổng tài sản kinh tế mới chỉ đạt 21%, thấp hơn rất nhiều so với mức 35% ở các quốc gia phát triển, cho thấy dư địa tăng trưởng của thị trường còn rất lớn nếu được quản lý tốt.
Nguồn cung và nhu cầu lệch pha
Trong ba năm vừa qua, mặc dù nguồn cung bất động sản có tăng lên nhưng lại tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực tế lớn nhất lại nằm tại phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Điều này tạo ra sự mất cân đối rõ rệt trên thị trường. Ngay cả khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp các sản phẩm giá phải chăng, nhưng giá bán thực tế vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân, khiến việc tiếp cận nhà ở trở nên ngày càng khó khăn.
VARS đã đưa ra một giả định tính toán: với một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực đô thị có giá khoảng 5 tỷ đồng, một gia đình có thu nhập cao khoảng 50 triệu đồng/tháng cần tới 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua nhà, hoặc kéo dài đến 25 năm nếu khoản chi tiêu cho nhà ở không vượt quá 1/3 tổng thu nhập.
Đối với nhà ở xã hội có giá khoảng 1.5 tỷ đồng, ngay cả một hộ gia đình có thu nhập 40 triệu đồng/tháng cũng cần phải tích luỹ trong khoảng 10 năm mới có thể mua được. Hệ quả là nhóm người đã có tài sản sẵn tiếp tục hưởng lợi từ việc tăng giá, trong khi những người chưa sở hữu nhà ngày càng khó vươn tới giấc mơ an cư, khiến khoảng cách giàu – nghèo có nguy cơ “đóng băng” và được truyền qua nhiều thế hệ.
Giải pháp điều thị trường từ VARS
Theo VARS, để thị trường tiếp tục tăng trưởng bền vững mà không tiềm ẩn rủi ro, cần phải chèn hãm đà tăng giá nhà bằng cách mở rộng mạnh mẽ nguồn cung nhà ở hợp túi tiền. Khi nguồn cung đủ lớn và đa dạng, giá cả sẽ tự động điều tiết theo quy luật cung – cầu thực tế trên thị trường.
Để đạt được mục tiêu này, VARS đề xuất một số giải pháp cụ thể:
Hoàn thiện chính sách pháp lý
Giải pháp đầu tiên và quan trọng nhất là đẩy nhanh hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành các luật mới, đồng thời tăng cường phân cấp, phân quyền cho các địa phương để có thể điều chỉnh chính sách linh hoạt theo đặc thù từng vùng. Bên cạnh đó, cần xử lý triệt để các điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng, tăng cường tính minh bạch trong quy trình xác định giá đất, và xem xét bỏ mức thu bổ sung 5.4%/năm đối với tiền sử dụng đất chậm nộp nhằm giảm chi phí phát triển dự án, từ đó hạ giá bán cuối cùng cho người tiêu dùng.
Đa dạng hóa nguồn vốn
Thứ hai, cần phải đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng – kênh vốn hiện đang chi phối thị trường. Cụ thể, cần tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành một kênh huy động vốn trung và dài hạn minh bạch, hiệu quả. Đồng thời, cần thúc đẩy nhanh việc phát triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) và Quỹ nhà ở quốc gia hai công cụ tài chính quan trọng sẽ giúp huy động vốn rộng rãi từ cộng đồng đầu tư tham gia vào thị trường nhà ở giá rẻ.
Ưu tiên nhà ở giá rẻ và phát triển thị trường thuê
Thứ ba, các dự án nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp với thu nhập cần được ưu tiên trong quy hoạch đô thị, đồng thời phải được gắn kết chặt chẽ với hệ thống hạ tầng giao thông – đặc biệt là các tuyến metro, vành đai và cao tốc – để mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực giá đất ở khu vực trung tâm. Song song với đó, cần phát triển mạnh mẽ thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, thay đổi dần quan niệm “phải có nhà thì mới có cuộc sống ổn định” trong xã hội.
Xây dựng hệ thống quản lý thông minh
Cuối cùng, cần xây dựng ngay hệ thống chỉ số cảnh báo sớm và cơ sở dữ liệu đất đai – bất động sản thống nhất trên toàn quốc. Việc liên thông dữ liệu hiệu quả giữa các bộ, ngành và địa phương sẽ giúp tăng tính minh bạch cho thị trường, ngăn chặn các hành vi đầu cơ, thao túng giá cả, và đồng thời hỗ trợ cho các cơ quan quản lý nhà nước có thể chủ động điều tiết thị trường từ sớm, thay vì chỉ khi các rủi ro đã bùng phát.
Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp này không chỉ giúp ổn định thị trường bất động sản mà còn góp phần quan trọng vào việc đảm bảo an sinh xã hội, tạo điều kiện cho mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận nhà ở với giá cả hợp lý, góp phần vào sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
