# Bất động sản tăng do bảng giá đất thiếu biên độ
Việc nhiều địa phương tăng bảng giá đất áp dụng từ năm 2026 đang gây lo ngại về tình trạng giá bất động sản leo thang không kiểm soát.
## Sự lo ngại từ các địa phương
Trước ngày 1/1/2026, nhiều địa phương đang khẩn trương hoàn thiện bảng giá đất mới với mức giá đề xuất tăng chóng mặt. Tại Hà Nội, việc phân khu giá đất được chuyển sang 17 khu vực thay vì theo ranh giới quận, huyện cũ. Trong đó, khu vực trung tâm có giá tối đa hơn 702 triệu đồng/m², tăng khoảng 2% so với hiện hành. Đáng chú ý, các khu vực ngoại thành có mức tăng mạnh nhất, từ 16% đến 26%.
Tương tự, tại Đồng Nai, bảng giá đất mới cũng dự kiến tăng cao gấp 9 lần so với mức cũ.
## Ý kiến chuyên gia: Cần “van điều tiết” từ Nhà nước
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho rằng bảng giá đất năm 2026 cần có sự điều tiết của Nhà nước. Ông đề xuất áp dụng giá đất cơ sở nhân hệ số K để hạn chế rủi ro thị trường khi chi phí đất tăng cao.
“Việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường không có nghĩa là để giá đất tự do tăng giảm vô hạn, mà phải được điều tiết từ Nhà nước trong quá trình xây dựng” – ông Thuận nhấn mạnh.
## Tác động kinh tế – xã hội
Khi giá đất tăng nhanh và quá cao, vượt xa mức sống của người dân, tất cả chi phí xã hội sẽ đồng loạt tăng. Chi phí đầu tư sản xuất, kinh phí xây dựng nhà ở, hạ tầng cũng tăng theo, gây cản trở phát triển kinh tế.
Theo phân tích của chuyên gia, nếu giá đất được kiểm soát ở mức phù hợp thì dòng vốn đầu tư vào sản xuất dịch vụ sẽ tăng cao, công nghiệp, hạ tầng và nhà ở xã hội sẽ được khuyến khích, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế vĩ mô.
## Giải pháp đề xuất
TS Phạm Viết Thuận cho rằng khi xây dựng bảng giá đất cần đưa về giá trị thực. Không nên sử dụng tư vấn thẩm định giá để quyết mức giá, mà cần căn cứ bảng giá theo Quyết định 02/2020 của UBND TP.HCM để làm giá đất cơ sở, nhân với hệ số K.
Hội đồng nhân dân sẽ thông qua hệ số K điều chỉnh cho từng trường hợp cụ thể. Đối với các dự án khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, nên áp dụng hệ số K điều chỉnh để xác định tiền thuê hay giao đất.
## Phân định trách nhiệm Trung ương – địa phương
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bảng giá đất là công cụ quan trọng của Nhà nước trong quản lý đất đai, thu ngân sách, tính toán nghĩa vụ tài chính, và là cơ sở pháp lý để xác định giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
VARS IRE đề nghị Nhà nước chỉ nên ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất, còn địa phương là nơi vận hành và hiệu chỉnh thực tế. Đồng thời cho phép địa phương ban hành hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm, loại hình sử dụng đất.
## Lộ trình điều chỉnh phù hợp
Các chuyên gia VARS IRE cũng lưu ý cần xây dựng lộ trình điều chỉnh bảng giá đất phù hợp, tránh gây “sốc” cho thị trường và tác động đột ngột đến doanh nghiệp, người dân, nhất là trong bối cảnh nhiều địa phương vẫn đang hoàn thiện mô hình chính quyền đô thị hai cấp.
“Bảng giá là công cụ quản lý và thu thuế của Nhà nước, không phải là công cụ điều tiết cung, cầu thị trường” – báo cáo của VARS IRE nêu rõ.
Như vậy, việc điều chỉnh bảng giá đất cần được thực hiện một cách khoa học và có lộ trình hợp lý nhằm phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường, đồng thời tránh gây xáo trộn và tạo áp lực về tài chính cho người dân, doanh nghiệp.
