Lãi suất mua nhà tăng: Thị trường BĐS sẽ thay đổi thế nào?
Gần đây, lãi suất thả nổi cho vay mua nhà tại các ngân hàng đã tăng lên mức 12-15%/năm, gây ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản. Chuyên gia cho rằng, việc này có thể làm giảm đầu cơ vào bất động sản, giúp thị trường định hình theo hướng chất lượng cao hơn, ổn định và bền vững hơn.
Mục lục
Tăng lãi suất và gánh nặng lên người mua
Chị Đặng Thanh Mai, một khách hàng của ngân hàng V., cho biết kể từ đầu tháng, lãi suất thả nổi áp dụng cho khoản vay mua nhà của chị đã tăng lên 14,4%/năm, tăng 2% so với tháng trước. Trong khi đó, lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà năm đầu cũng tăng 1-2%/năm so với tháng trước. Cụ thể:
- ACB: 8%/năm
- ABBank: 9,65%/năm
- Sacombank: 7,49%/năm
- VIB: từ 7,8%/năm
- BVBank: 8,49%/năm
Sự tăng lãi suất cho vay mua nhà diễn ra trong bối cảnh lãi suất huy động liên tục tăng gần đây. Các ngân hàng tư nhân liên tục điều chỉnh tăng lãi suất huy động, với lãi suất kỳ hạn 6 tháng hầu hết đã vượt qua 6%/năm. Đối với các khoản tiền gửi lớn, lãi suất huy động kỳ hạn 6 tháng được mời chào lên tới 7,1%/năm.
Chênh lệch giữa lãi suất ưu đãi và thả nổi
Theo Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 30/9, lãi suất cho vay bình quân đối với giao dịch phát sinh mới của các ngân hàng thương mại ở mức 6,54%/năm, giảm 0,4%/năm so với cuối năm 2024.
Tuy nhiên, theo phản ánh từ người mua nhà, mức lãi suất 6-7%/năm chỉ áp dụng trong thời gian ưu đãi ban đầu, chủ yếu do ngân hàng “câu khách” hoặc do chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến ở mức 12-14%/năm, tạo áp lực tài chính lớn cho người vay.
Giảm đầu cơ – Lợi ích dài hạn
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cho rằng, 2025 được xem là năm bản lề, mở ra quỹ đạo phục hồi sau khủng hoảng. Trong gần ba năm qua, thị trường bất động sản chịu tác động nặng nề bởi khó khăn chung của kinh tế thế giới và biến động nội tại của kinh tế Việt Nam.
Theo ông Đính, từ cuối năm 2024 và rõ rệt hơn trong quý I năm nay, thị trường đã xuất hiện những tín hiệu phục hồi rõ nét. “Chúng tôi khẳng định thị trường đã đi qua vùng khó khăn nhất và đang trỗi dậy”, ông Đính nhấn mạnh.
Tuy nhiên, sự phục hồi này không hoàn toàn thuần tuý lành mạnh. Một phần sự sôi động trở lại đến từ yếu tố đầu cơ, khi nhu cầu đầu tư tăng mạnh hơn nhu cầu mua để ở. Nguyên nhân quan trọng nằm ở chính sách nới lỏng tín dụng được duy trì suốt năm 2024 và tiếp tục trong những tháng đầu năm nay. Dòng tiền rẻ, dễ tiếp cận đã kích thích hoạt động đầu tư ngắn hạn, khiến một số khu vực xuất hiện giao dịch mang tính “nóng” dù nhu cầu thực chưa tương ứng.
Dòng vốn và áp lực kiểm soát
Ông Đính dẫn số liệu cho thấy, đến tháng 9 vừa qua, hệ thống ngân hàng đã bơm vào nền kinh tế gần 18 triệu tỷ đồng, trong đó 4 triệu tỷ đồng chảy vào bất động sản, tương đương khoảng 25% tổng tín dụng. Tỷ trọng này phản ánh nỗ lực lớn của ngành ngân hàng trong việc hỗ trợ phục hồi kinh tế và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, nó cũng mang tới áp lực, khi một phần nguồn vốn này không đi vào nhu cầu thật mà rơi vào các kênh đầu tư ngắn hạn, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững.
Chính sách điều tiết linh hoạt
Chính phủ đã yêu cầu các bộ, ngành nghiên cứu sử dụng nhiều công cụ điều tiết thị trường như chính sách thuế, tín dụng, cùng nhiều biện pháp quản lý phù hợp để hạn chế đầu cơ, kiểm soát dòng vốn chảy vào phân khúc “nóng”. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã kiến nghị cần áp dụng những công cụ này.
Theo ông Đính, việc áp dụng các công cụ điều tiết phải được thiết kế có lộ trình, phân loại rõ ràng các nhóm đối tượng, tránh việc đánh đồng giữa người mua ở thực và nhà đầu cơ. “Chúng ta chống đầu cơ, nhưng không thể làm khó các nhu cầu nhà ở chính đáng”, ông nói.
Tăng lãi suất – Biện pháp tự nhiên
Một trong những động thái đáng chú ý gần đây là việc một số ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất. Theo ông Đính, điều này nằm trong chu kỳ tự nhiên của hoạt động ngân hàng, khi các tổ chức tín dụng phải cân đối lại lợi ích sau thời gian dài ưu tiên hỗ trợ nền kinh tế. Bên cạnh đó, việc tăng lãi suất cũng là tín hiệu cho thấy thị trường bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu nóng lên quá mức, buộc hệ thống tài chính phải “phanh nhẹ” để giữ ổn định.
“Tăng lãi suất chắc chắn sẽ làm giảm hoạt động đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là những giao dịch mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, ở góc độ dài hạn, sự điều chỉnh này có lợi cho thị trường khi góp phần sàng lọc các nhà đầu tư yếu về năng lực tài chính, tạo cơ hội cho dòng vốn chảy vào các phân khúc có nhu cầu thực và dự án có tính khả thi. Giảm đầu cơ không phải tín hiệu xấu. Ngược lại, đó là bước cần thiết để thị trường phát triển bền vững”, ông Đính phân tích.
Tương lai thị trường bất động sản
Theo ông Đính, Chính phủ vẫn duy trì quan điểm điều hành linh hoạt, theo dõi sát diễn biến thị trường để có điều chỉnh phù hợp. Sự linh hoạt này là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản giữ nhịp ổn định trong những năm gần đây và sẽ tiếp tục phát huy tác dụng trong giai đoạn 2025-2026.
“Khi có dấu hiệu bất lợi, chính sách sẽ được điều chỉnh theo hướng tích cực hơn. Điều đó tạo niềm tin rất lớn cho thị trường”, ông khẳng định.
Ông tin rằng từ cuối năm nay và bước sang 2026, khi các biện pháp điều hành phát huy hiệu quả, hoạt động đầu cơ giảm dần, thị trường sẽ định hình theo hướng chất lượng cao hơn, ổn định hơn và bền vững hơn.
