Giá căn hộ tăng mạnh, nhà đầu tư only ‘về bờ’

Thị trường bất động sản căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh chứng kiến một cú tăng giá đáng chú ý trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư bất ngờ phát hiện rằng dù giá bán căn hộ tăng cả tỷ đồng, lợi nhuận thực tế của họ chỉ đủ “về bờ” sau khi trừ hết các chi phí.

Giá căn hộ tăng 25-30% chỉ trong 9 tháng

Theo ghi nhận, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá căn hộ tại TP.HCM đã tăng mạnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, trung bình từ 25-30% so với cùng kỳ năm trước. Tốc độ tăng giá chóng mặt này đã tạo ra nhiều giao dịch sang tay với mức lãi tiềm năng hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng mức tăng giá ấn tượng đôi khi chỉ là cái bề nổi. Tùy thuộc vào thời điểm mua, số vốn tự có, chi phí vay và thời gian nắm giữ, lợi nhuận thực tế có thể thấp hơn rất nhiều so với số liệu tưởng tượng.

Câu chuyện “về bờ” của các nhà đầu tư

Ông Trần Minh, một nhà đầu tư tại phường An Bình (Quận 9 cũ), vừa bán căn hộ hai phòng ngủ với giá 6 tỷ đồng. So với giá mua năm 2021 là 4,9 tỷ đồng, anh tưởng chừng đã lời 1,1 tỷ. Tuy nhiên, do trước đó anh đã vay ngân hàng 2,4 tỷ đồng để đầu tư và phải trả lãi qua nhiều năm, sau tất cả các chi phí, việc bán căn hộ này thực chất chỉ giúp anh huề vốn.

Tương tự, chị Thảo Nguyên (ngụ phường Minh Phụng) mua căn hộ tại Dĩ An năm 2020 giá 1,6 tỷ đồng và bán ra trong tháng 10 với giá 2,1 tỷ đồng. Sau khi trừ đi chi phí lãi vay gần 350 triệu đồng, lợi nhuận thực thu được từ căn hộ chỉ còn khoảng 150 triệu đồng, tương đí 2% mỗi năm.

Ông Phạm Trung Hiếu, một nhà đầu tư tại Dĩ An, cũng chia sẻ rằng đợt tăng giá gần đây chỉ đủ giúp ông thoát lỗ. Căn hộ tại Thuận An (Bình Dương cũ) mà ông mua năm 2020 với giá 3,2 tỷ đồng phải được nắm giữ hơn 5 năm mới bán được với giá 3,7 tỷ đồng. Khoản tăng giá này vừa đủ bù phần lãi vay trong suốt thời gian ông nắm giữ.

Lãi suất “ăn mòn” lợi nhuận

Thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư mới thường chỉ tập trung vào mức tăng giá danh nghĩa mà bỏ qua các yếu tố quan trọng khác. Các khoản chi như lãi vay, phí quản lý, chi phí cơ hội có thể “ăn mòn” phần lớn lợi nhuận, khiến mức lời tưởng chừng hấp dẫn trở thành con số không.

Theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, nhóm nhà đầu tư mua từ đầu năm 2024, khi mà mặt bằng giá còn ổn định và thị trường chưa bước vào chu kỳ tăng rõ rệt, đang hưởng lợi nhiều nhất. Họ đã mua đúng thời điểm “đầu sóng” và chốt lời hiệu quả ở giai đoạn nửa cuối năm.

Trong khi đó, những nhà đầu tư mua từ giai đoạn 2020-2021 chỉ ở mức hòa vốn hoặc lời không đáng kể, vì khoản tăng giá hiện tại phải phân bổ cho nhiều năm nắm giữ. Ông Kiên lấy ví dụ: một dự án mở bán hơn một năm trước với giá 7-8 tỷ đồng đã tăng khoảng 1 tỷ đồng (tương đương 20%). Tính theo một năm, tỷ suất lợi nhuận khoảng 12-13%. Tuy nhiên, với người mua giai đoạn 2020-2021, sau khi trừ các chi phí và lãi vay, lợi nhuận rơi về 6-7%.

Dòng tiền từ phía Bắc thúc đẩy giá tăng

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết sau giai đoạn nóng 2019-2021, giá và thanh khoản căn hộ phía Nam có thời gian đi ngang từ nửa cuối 2021 đến 2023, thậm chí giảm ở một số dự án.

Đến giữa năm 2024, dòng tiền từ phía Bắc dịch chuyển mạnh vào miền Nam, cộng với khan hiếm nguồn cung và thiếu đa dạng sản phẩm, nên phân khúc căn hộ đã trở thành lựa chọn nổi bật, kéo giá tăng rõ rệt. Tuy nhiên, ông Tuấn cũng nhấn mạnh rằng đà tăng hiện nay là kết quả tích lũy nhiều năm và những nhà đầu tư mua từ cuối 2023 đến đầu 2024 mới là người hưởng lợi nhiều nhất.

Thị trường trong tương lai

Dưới áp lực chi phí phát triển và giá đất, các chuyên gia dự báo giá căn hộ khó có khả năng giảm trong thời gian tới, nhưng cũng khó xuất hiện những cú tăng đột biến như thời gian qua.

Song song đó, lãi suất vay mua nhà đang có xu hướng nhích từ 1,5% lên 2%, làm tăng chi phí vay và khiến lợi nhuận thực tế của nhà đầu tư giảm đi. Điều này cũng ảnh hưởng đến thanh khoản căn hộ, khi mà ngay sau khi lãi suất tăng, giao dịch tại nhiều dự án đã chững lại.

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Trước bối cảnh này, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tính toán kỹ tổng chi phí, khả năng tài chính và thời gian nắm giữ, thay vì chỉ tập trung vào mức tăng giá. Nhiều người mới tham gia thường bị cuốn theo các câu chuyện “sang tay lời tiền tỷ” mà bỏ qua các yếu tố như chi phí vay, cơ hội chi phí và thời gian, dẫn đến đánh giá sai lệch về lợi nhuận thực tế.

Việc lựa chọn thời điểm mua, dự án có tiềm năng và chuẩn bị kế hoạch dự phòng là yếu tố quyết định thành công trong đầu tư căn hộ, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Các chuyên gia cũng lưu ý nên ưu tiên dự án có tính thanh khoản cao, vị trí tốt, pháp lý minh bạch và đa dạng loại hình sản phẩm, tránh chạy theo các “cơn sốt ảo” trên thị trường.

“Đánh giá kỹ thị trường và xác định mục tiêu rõ ràng sẽ giúp nhà đầu tư kiểm soát rủi ro và tối ưu lợi nhuận dài hạn,” ông Lê Quốc Kiên chia sẻ thêm.