Nhà ở công nhân đối mặt rào cản pháp lý
Theo các chuyên gia, nhà ở lưu trú công nhân chỉ được thực hiện bởi hai đối tượng duy nhất: đơn vị phát triển hạ tầng khu công nghiệp (KCN) và các doanh nghiệp sản xuất trong khu. Hạn chế này đang cản trở sự phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà ở dành cho công nhân – một nhu cầu cấp thiết trong bối cảnh công nghiệp hóa hiện nay.
Mục lục
Mô hình nhà ở cho công nhân: Nhiều lựa chọn nhưng rào cản không hề nhỏ
Tại diễn đàn hỗ trợ pháp lý đầu tư 2025, Luật sư Vũ Thị Quế – Chủ tịch HĐTV, Luật sư sáng lập Rajah & Tann LCT Lawyers cho biết, Việt Nam hiện có hai hình thức chính phát triển nhà ở cho công nhân: nhà ở lưu trú trong khu công nghiệp và nhà ở xã hội (NOXH). Tuy nhiên, hai loại hình này mang những đặc điểm khác biệt cơ bản về mặt quy định đầu tư, đối tượng thụ hưởng, mô hình kinh doanh và mức độ phù hợp với từng nhóm nhà đầu tư.
Nhà ở lưu trú công nhân vận hành theo mô hình cho thuê duy nhất, không được phép bán hoặc cho thuê mua theo hình thức mua bán. Đặc biệt pháp lý chỉ cho phép hai đối triển khai loại hình này là đơn vị phát triển hạ tầng KCN và chính các doanh nghiệp sản xuất hoạt động trong khu. Ngược lại, NOXH có phạm vi đối tượng rộng hơn, bao gồm đến 12 nhóm đối tượng theo quy định, đồng thời mở ra cơ hội cho nhiều chủ thể hơn tham gia đầu tư.
Lựa chọn mô hình nhà ở cần cân nhắc kỹ lưỡng
LS. Vũ Thị Quế chia sẻ: “Lựa chọn mô hình nào còn phụ thuộc trực tiếp vào cấu trúc kinh doanh và nhu cầu thực tế của nhà đầu tư. Nếu doanh nghiệp chỉ tập trung vào việc phát triển hạ tầng KCN, thì việc xây dựng nhà lưu trú công nhân sẽ là giải pháp tối ưu. Ngược lại, nếu doanh nghiệp đã có hoạt động phát triển dự án nhà ở thương mại, thì mô hình nhà ở xã hội có thể phù hợp hơn.”
Theo bà Quế, khi các doanh nghiệp có một lượng lớn công nhân cần chỗ ở, việc xây dựng nhà ở lưu trú công nhân nên là ưu tiên hàng đầu. Lý do là khi làm NOXH, doanh nghiệp khó kiểm soát được số lượng công nhân của chính mình sẽ mua được bao nhiêu căn, bởi nhiều đối tượng khác vẫn có đủ điều kiện mua.
Vấn đề về lợi nhuận và thủ tục hành chính
Tuy nhiên, một rào cản lớn nằm ở giá bán và lợi nhuận. Nhà lưu trú công nhân bị điều tiết giá thuê bởi Ủy ban nhân dân tỉnh; trong khi NOXH bị khống chế mức lợi nhuận tối đa chỉ 10%. Với chu kỳ phát triển dự án kéo dài từ 5-7 năm, mức trần lợi nhuận này bị xem là không đủ hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư.
Về mặt thủ tục hành chính, LS. Quế đánh giá NOXH và nhà ở thương mại đều có độ phức tạp như nhau. Thậm chí, nhà ở xã hội còn đối mặt với nhiều khó khăn hơn như quỹ đất hạn chế, chủ yếu đến từ việc các dự án thương mại phải trích 20% diện tích đất ở, hoặc do Ủy ban nhân dân tỉnh điều tiết và phân bổ.
Đáng chú ý, thủ tục giải ngân vốn vay cho các dự án nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vướng mắc. Song, hệ thống pháp luật năm 2025 đã rút ngắn đáng kể các thủ tục, ước tính giảm được 2-3 năm so với trước đây. LS. Quế đã đề xuất xem xét điều chỉnh mức trần lợi nhuận 10% và thiết lập chính sách hỗ trợ tài chính phù hợp để thu hút nhà đầu tư quay trở lại phân khúc này.
Khung pháp lý mới nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức
Luật sư Nguyễn Gia Huy Chương – Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers cho biết, khung pháp lý dành riêng cho nhà ở lưu trú công nhân lần đầu tiên được luật hóa trong Luật Nhà ở 2023 và tiếp tục được cụ thể hóa bởi Nghị định 100/2024 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Tại TP.HCM, Quyết định 85/2024 cũng đã thiết lập khung giá thuê cho mô hình này.
Dù đây được xem là bước tiến quan trọng, nhưng quy định về đối tượng được phép đầu tư vẫn rất hạn chế, chỉ bao gồm nhà đầu tư hạ tầng KCN và doanh nghiệp sản xuất trong khu. Điều này khiến việc mở rộng quy mô cung ứng nhà ở công nhân trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.
Đất đai và quy hoạch: Những thách thức không thể bỏ qua
Vấn đề đất đai có một điểm thuận lợi là nhà lưu trú được phép xây trên đất thương mại dịch vụ trong KCN, vốn đã nằm sẵn trong quy hoạch, giúp giảm bớt thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, giá cho thuê do UBND tỉnh ban hành và thời gian áp dụng không được nêu rõ, khiến mục tiêu của mô hình này dường như nghiêng về an sinh xã hội thay vì lợi nhuận.
Do đó, nhà đầu tư chỉ có thể bù đắp lợi nhuận bằng các dịch vụ phụ trợ như tiện ích, hạ tầng mềm, viễn thông hay thương mại nội khu. Rào cản lớn nhất vẫn nằm ở khâu quy hoạch – liệu KCN đã có quy hoạch dành riêng cho nhà lưu trú chưa và phải bố trí khu lưu trú tách biệt khỏi khu sản xuất, đồng thời bổ sung đủ hạ tầng xã hội đi kèm.
Rủi ro pháp lý cần lưu ý
Theo LS. Chương, các doanh nghiệp cần lưu ý không ít rủi ro pháp lý do các quy định còn mới. Cần làm việc sớm với cơ quan quản lý, đặc biệt là phòng cháy chữa cháy đang có yêu cầu ngày càng khắt khe. Vận hành nhà lưu trú đòi hỏi tư duy quản lý gần giống các khu dân cư quy mô lớn, với sự phức tạp về văn hóa, sinh hoạt và an ninh. Nếu không có đơn vị quản lý chuyên nghiệp hoặc ứng dụng công nghệ, nguy cơ phát sinh tệ nạn xã hội là rất cao.
Nhu cầu khổng lồ nhưng nguồn cung hạn chế
Theo ông Trần Việt Hà – Phó Trưởng Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM, hiện toàn thành phố (sau sáp nhập) có gần 1 triệu công nhân, nhưng chỉ có 16 dự án nhà ở xã hội đang hoạt động. Số lượng này cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu trên thị trường nhà ở dành cho công nhân.
Ông Hà nhận định: “Rào cản không nằm ở chủ trương chính sách mà chủ yếu đến từ các quy định pháp lý. Quy định hiện hành đang bó hẹp đối tượng có quyền đầu tư nhà lưu trú công nhân chỉ vào hai nhóm nhất định, trong khi đây là loại hình vốn đã kém hấp dẫn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn, lợi nhuận thấp và thời gian hoàn vốn kéo dài.”
Việc quá ít nhà đầu tư có thể tham gia khiến thị trường không thể mở rộng, dẫn đến hệ quả là công nhân buộc phải tìm đến hệ thống nhà trọ tự phát – những nơi thiếu tiêu chuẩn phòng cháy, an toàn, không gian sống chật hẹp và chất lượng thấp. Tình trạng này kéo dài không chỉ làm gia tăng gánh nặng xã hội mà còn ảnh hưởng đến khả năng thu hút nguồn nhân lực chất lượng của TP.HCM và các khu công nghiệp khác trong cả nước.
