Bảng giá đất TP HCM vẫn cao nhất 687 triệu đồng/m²
Tập Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh vừa hoàn thành dự thảo tờ trình về xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026. Theo dự thảo này, mức giá đất cao nhất tại TP.HCM sẽ tiếp tục được giữ nguyên ở con số 687 triệu đồng mỗi mét vuông, thay vì có sự tăng theo đề xuất của đơn vị tư vấn.
Mục lục
Giá đất trung tâm 保持 ổn định
theo dự thảo, ba tuyến đường trung tâm sầm uất nhất thành phố là Nguyễn Huệ, Lê Lợi và Đồng Khởi sẽ duy trì mức giá đất cao nhất. Tương tự, nhiều tuyến đường lớn khác cũng được giữ nguyên giá đất cơ bản như con đường Cao Thắng với giá 262 triệu đồng mỗi mét vuông, các tuyến Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thị Minh Khai, Võ Văn Tần với giá 267 triệu đồng mỗi mét vuông.
Tuy nhiên, không phải tất cả các tuyến đường trung tâm đều giữ nguyên giá đất. Dự thảo bảng giá đất lần này dự kiến có sự điều chỉnh tăng giá tại một số tuyến quan trọng. Cụ thể, đường Cao Bá Quát, Chu Mạnh Trinh, Đinh Thiên Hoàng (phường Sài Gòn) dự kiến sẽ tăng từ 32 – 36% so với mức giá hiện tại. Tương tự, các tuyến đường Đặng Trần Côn, Lương Hữu Khánh, Đề Thám, Phạm Ngũ Lão (phường Bến Thành) cũng có thể tăng từ 19 – 27%.
Tại phường Tân Định, nhiều tuyến đường như Huỳnh Khương Ninh, Hoàng Sa, Trần Khánh Dư, Trần Khắc Chân, Trần Nhật Duật dự kiến sẽ trải qua mức tăng giá cao hơn, dao động từ 30 – 40% so với giá hiện tại.
Giá đất vùng ven không biến động
Đáng chú ý, giá đất tại các xã vùng ven như Bình Chánh, Bình Hưng, Hóc Môn, Nhà Bè trong dự thảo này hầu như không có sự thay đổi. Trong khi đó, huyện Cần Giờ cũ được ghi nhận là khu vực có nhiều điều chỉnh giá đất nhất, với các tuyến đường tăng gần 10 – 20%. Đoạn từ Cầu Đò Đồng Hòa đến Duyên Hải tăng từ 6,9 triệu đồng mỗi m² lên 8,3 triệu đồng (tăng khoảng 20,3%), đoạn Bến Đò Đồng Tranh đến Duyên Hải tăng 20,7%.
Các tuyến đường trọng yếu nối khu dân cư và cảng biển như Duyên Hải – Tắc Xuất hay Tắc Xuất – Giồng Cháy đều dự kiến tăng trên 20%. Một số tuyến khác như Rừng Sác đoạn Phà Bình Khánh tăng 11,7%, Tam Thôn Hiệp – Rừng Sác điều chỉnh 19% cũng được ghi nhận trong dự thảo.
Bảng giá đất chia thành 3 khu vực chính
Trong dự thảo bảng giá đất lần này, giá đất được chia thành 3 khu vực chính bao gồm: khu vực 1 (TP HCM cũ), khu vực 2 (Bình Dương) và khu vực 3 (Bà Rịa – Vũng Tàu). Mỗi khu vực có những đặc điểm riêng về mức giá và hệ số điều chỉnh.
Cụ thể, khu vực 1 (TP.HCM cũ) ghi nhận mức đất cao nhất hơn 687 triệu đồng mỗi m², tập trung ở các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, với hệ số tăng cao nhất 1,56 lần. Khu vực 2 có mức giá cao nhất hơn 89 triệu đồng mỗi m² trên các đường Yersin và Bạch Đằng, với hệ số tăng tối đa 8 lần so với Quyết định 63/2024. Trong khi đó, khu vực 3 đạt mức giá cao nhất 149 triệu đồng mỗi m² tại đường Thùy Vân, hệ số tăng tối đa 3,78 lần so với Quyết định 26/2024.
Giá đất thực tế thấp hơn đề xuất tư vấn
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, tại khu vực TP.HCM cũ, dữ liệu đã đầy đủ nên bảng giá đất ít có sự biến động. Ngoài ra, nhiều tuyến đường hiện nay đang giữ mức giá thấp hơn khoảng 40% so với kết quả mà đơn vị khảo sát tư vấn đề xuất.
Ví dụ, đường Hàm Nghi được đề xuất giá 654 triệu đồng mỗi m² nhưng giá dự kiến vẫn giữ ở mức 429 triệu đồng; đường Cao Bá Quát đề xuất 294 triệu đồng mỗi m² nhưng giá dự kiến chỉ 215 triệu… “Nhìn chung, bảng giá đất dự kiến vẫn đang thấp hơn 20-30% so với mức giá mà đơn vị tư vấn đề xuất”, Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết thêm.
Giá đất Bình Dương tăng mạnh
Tuyệt khác biệt, tại khu vực Bình Dương cũ (khu vực 2), bảng giá mới dự kiến tăng mạnh hơn với mức tăng dao động từ 50 – 70%. Ví dụ, tại phường Đông Hòa, các tuyến đường Nguyễn An Ninh – Nguyễn Thái Học, Quốc Lộ 1K, Trần Hưng Đạo… tăng từ 58-60%; phường Dĩ An các tuyến Cô Bắc, Cô Giang, Nguyễn Thái Học, Đại Lộ Độc Lập tăng 58-68%; phường Thủ Dầu Một các tuyến Ngã 6-Đại Lộ Bình Dương, Nguyễn Tri Phương – Cầu Ông Kiệm tăng tới 71%, một số tuyến như Phan Đình Giót, Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo… tăng nhẹ 14-20%.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, việc điều chỉnh đáng kể giá đất khu vực Bình Dương cũ chủ yếu do việc cập nhật giá tái định cư. Các tuyến có bố trí tái định cư được xác định giá cao, trong khi tuyến khác thấp, dẫn đến chênh lệch lớn. Mặc dù dữ liệu mới giúp cân bằng hơn, nhưng mặt bằng giá vẫn thấp hơn mức tái định cư trước đó.
Giá đất Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ điều chỉnh nhẹ
Tương tự khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ (khu vực 3) cũng có điều chỉnh giá đất, tuy nhiên mức tăng thấp hơn so với hai khu vực còn lại. Điều này chủ yếu do giá đất thực tế tại khu vực vốn đã ở mức cao, trong khi trước đây hệ số điều chỉnh chủ yếu áp dụng cho tuyến trung tâm.
Đối với đất sản xuất kinh doanh và thương mại dịch vụ, bảng giá mới được điều chỉnh theo hướng khuyến khích đầu tư, đặc biệt tại Bình Dương với nhiều khu công nghiệp và Bà Rịa – Vũng Tàu có thế mạnh du lịch. Một số loại đất đặc thù như sân golf, bãi logistics, cửa hàng xăng dầu… áp dụng mức giá bằng 50-70% giá đất thương mại dịch vụ hoặc 30-50% giá đất sản xuất kinh doanh, tùy khu vực.
Bảng giá đất mới công cụ quản lý thị trường hiệu quả
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM nhấn mạnh, bảng giá đất mới được xây dựng trên nguyên tắc phù hợp điều kiện kinh tế – xã hội từng khu vực, đồng thời trở thành công cụ quản lý và điều tiết thị trường hiệu quả hơn. Việc áp dụng theo Luật Đất đai 2024 giúp tạo sự công bằng, khi người được bố trí tái định cư hoặc giao đất không qua đấu giá đều áp dụng chung một khung giá thay vì xác định theo giá cụ thể như trước đây.
Bảng giá đất mới sẽ là căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng, lệ phí liên quan và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tác động trực tiếp đến các giao dịch mua bán, đặc biệt với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Tác động đến thị trường bất động sản
Từ ngày 1/7/2025, TP.HCM mới gồm 168 đơn vị hành chính cấp xã sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Việc xây dựng bảng giá đất thống nhất từ năm 2026 được xem là bước quan trọng để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Theo luật mới, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm một lần như trước đây.
Đối với người dân, trong các giao dịch đất đai nếu thỏa thuận giá đất thấp hơn bảng giá được công bố, cơ quan quản lý đất đai có thể yêu cầu xem xét lại tính hợp pháp của giao dịch. Dù giao dịch hợp pháp, người dân vẫn phải nộp thuế và phí dựa trên mức giá tối thiểu của bảng giá đất.
