# Giá đất tăng gấp 2-6 lần vì công thức tính sai
Theo phản ánh từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc áp dụng “bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh” hiện nay đang khiến chi phí sử dụng đất tăng cao bất thường. Trước tình hình này, Hiệp hội đã đề xuất xây dựng hệ số riêng cho các dự án bất động sản nhằm tháo gỡ nút thắt lớn nhất trong cấu thành giá nhà tại Việt Nam.
Trong văn bản góp ý gửi Quốc hội về dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, nhiều địa phương đang áp dụng cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bằng việc lấy giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp tính này dẫn đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp cao hơn nhiều so với phương pháp tính theo giá trị thặng dư.
Dựa trên phân tích từ các ví dụ thực tế, sự chênh lệch giữa hai cách tính này có thể lên đến vài lần. Cụ thể, một khu đất rộng 1ha tại khu vực đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức) có bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2. Với hệ số điều chỉnh giá đất tương đương 1,4 lần, khi nhân lên, giá đất tính toán đã lên tới 80 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, khi áp dụng phương pháp thặng dư để tính toán cho một dự án chung cư cao tầng (dựa trên cơ sở doanh thu dự án trừ đi chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và lợi nhuận), giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Con số này thấp hơn 2,28 lần so với mức 80 triệu đồng/m2 được tính theo công thức bảng giá nhân hệ số điều chỉnh.
Chi phí đất cao buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán căn hộ để đảm bảo lợi nhuận. HoREA đã tính toán rằng, nếu phải nộp tiền sử dụng đất theo cách tính giá đất nhân hệ số điều chỉnh, doanh nghiệp phải đẩy giá bán lên trên 100 triệu đồng/m2 mới đảm bảo không lỗ vốn.
Một trường hợp khác tại đường Đặng Công Bỉnh (huyện Hóc Môn cũ) còn cho thấy sự chênh lệch lớn hơn. Bảng giá đất tại khu vực này là 18,5 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh khoảng 2 lần, nhân lên thì mức giá đạt khoảng 37 triệu đồng/m2. Thế nhưng khi áp dụng phương pháp thặng dư, giá trị chỉ khoảng 9 triệu đồng/m2, thấp đến 6 lần so với mức 37 triệu đồng/m2. Theo tính toán của HoREA, để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải nâng giá bán căn hộ lên trên 70 triệu đồng/m2.
HoREA cũng đã trích dẫn ý kiến từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho rằng, việc xác định giá đất bằng “bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất” là chưa phù hợp. Cơ quan này đề nghị cần thận trọng nghiên cứu kỹ lưỡng để phân tích những tác động đến nhiều mặt của nền kinh tế khi áp dụng phương pháp này.
Từ các phân tích thực tế trên, HoREA khẳng định cách áp dụng giá đất bằng công thức bảng giá nhân hệ số điều chỉnh (K1) là không phù hợp đối với các dự án bất động sản có quy mô lớn, hệ số sử dụng đất cao đặc thù kỹ thuật phức tạp. Việc định giá đất dành cho dự án bất động sản cao tầng, khu đô thị hay nhà ở thương mại hoàn toàn khác với định giá đất đối với lô đất nhỏ hoặc nhà ở riêng lẻ.
Hiệp hội nhận định rằng, sự khác biệt lớn về quy mô sử dụng đất, hệ số sử dụng đất và sự chênh lệch lớn về suất đầu tư giữa các phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp và cao cấp khiến việc áp dụng một hệ số điều chỉnh chung trở nên thiếu cơ sở khoa học.
Theo đề xuất từ HoREA, hệ số K nên được chia thành ba nhóm khác nhau:
– K1 là hệ số điều chỉnh chung áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm
– K2 được sử dụng để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
– K3 là hệ số riêng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án bất động sản
Trong đó, hệ số K3 nên do UBND cấp tỉnh quyết định theo từng dự án hoặc loại dự án. Ví dụ, đối với khu đất đường Nguyễn Xiển, nếu K1 là 1,4 nhưng K3 chỉ 0,4, giá đất sẽ giảm từ 80 triệu xuống còn 32 triệu đồng mỗi m2, giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị UBND thành phố sẽ ban hành các quyết định cá biệt về hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các nhóm dự án cùng loại, tại cùng khu vực hoặc áp dụng cho từng dự án lớn hoặc có tính đặc thù riêng. Điều này sẽ giúp đảm bảo tính công bằng, minh bạch và phù hợp với thực tế của từng dự án cụ thể.
