# Tiêu chuẩn thuê nhà: Giải pháp an cư bền vững
Trong bối cảnh giá nhà leo thang khiến khả năng mua nhà của người dân ngày càng xa vời, Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã kiến nghị Chính phủ ban hành bộ tiêu chuẩn dành cho nhà cho thuê và ưu tiên phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê như một giải pháp chiến lược.
## Đề xuất Quỹ Nhà ở Quốc gia cho thuê
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 302 quy định chi tiết về Quỹ Nhà ở Quốc gia – một mô hình quỹ tài chính ngoài ngân sách, hoạt động không vì lợi nhuận. Theo đó, Quỹ nhà ở Trung ương sẽ do Chính phủ thành lập, trực thuộc và giao Bộ Xây dựng quản lý. Tại địa phương, các UBND cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm thành lập và quản lý Quỹ nhà ở địa phương.
Nguồn hình thành quỹ nhà được đa dạng hóa, bao gồm cả ngân sách Nhà nước, giá trị quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), nguồn thu từ việc bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất cùng các đóng góp tự nguyện trong và ngoài nước.
Mục tiêu cốt lõi của quỹ này là tạo lập và phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, đồng thời được phép mua các căn hộ thương mại để cho thuê cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động có nhu cầu.
## Mô hình thành công từ kinh nghiệm quốc tế
Mô hình nhà ở xã hội cho thuê không hề mới trên thế giới. VARS I cho rằng đây là giải pháp an cư chiến lược, phù hợp với xu hướng phát triển nhà ở tại nhiều quốc gia tiên tiến.
Ở Singapore, có đến 80% dân số đang sống trong các căn hộ do HDB (Housing and Development Board) phát triển. Tại Hàn Quốc, hệ thống doanh nghiệp nhà nước duy trì một mạng lưới rộng lớn các dự án nhà ở xã hội cho thuê. Ngay cả các quốc gia phát triển như Đức cũng có chính sách hỗ trợ lâu dài cho nhà ở giá rẻ, cam kết duy trì giá thuê thấp hơn thị trường trong vòng 15-25 năm.
## Thực trạng giá nhà và thu nhập đối lập
Dữ liệu từ VARS IRE cho thấy đến cuối quý III/2025, giá bất động sản nhà tại Việt Nam đã tăng mạnh. Tỷ lệ so với năm 2019 ghi nhận ở Hà Nội tăng 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6% và TP.HCM tăng 56,9%. Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, mức giá sơ cấp trung bình đã đạt 91 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án ở khu vực trung tâm có giá dao động từ 120-150 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động lại chỉ đạt khoảng 15 triệu đồng/tháng. Tỷ lệ giá nhà so với thu nhập đã vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, khiến nhiều gia đình trẻ gần như “bó tay” trong việc tích lũy để mua nhà.
Một cặp vợ chồng trẻ hiện phải mất khoảng 10 năm tích lũy mới có đủ một phần vốn ban đầu để mua nhà. Tuy nhiên, trong suốt thời gian này, giá nhà lại tăng nhanh hơn so với tốc độ tiết kiệm, dẫn đến tình trạng phổ biến là “tiền tiết kiệm đuổi không kịp giá nhà”.
Thuê nhà vì vậy trở thành lựa chọn tất yếu của nhiều người. Tuy nhiên, theo đánh giá của VARS IRE, thị trường cho thuê nhà ở tại Việt Nam hiện còn thiếu tính chuyên nghiệp và ổn định. Các hợp đồng thuê thường ngắn hạn, thiếu bảo vệ quyền lợi người thuê và chưa tạo được sự an tâm lâu dài. Việc thuê nhà chỉ có thể giúp giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn, chưa đáp ứng được nhu cầu “an cư lạc nghiệp” bền vững của người dân.
## Kiến nghị chuyển dịch từ sở hữu sang cho thuê
Theo chuyên gia VARS IRE, trong bối cảnh giá nhà ở xã hội tăng cao và vượt quá khả năng tài chính của nhiều nhóm đối tượng có thu nhập trung bình, việc tập trung phát triển mô hình nhà ở chỉ cho thuê, không bán sẽ giúp đảm bảo nguồn cung ổn định, hạn chế đầu cơ và duy trì chi phí thuê ở mức hợp lý, bền vững.
Thực tế cho thấy, hiện cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội với khoảng 633.000 căn đang được triển khai, nhưng tỷ lệ hoàn thành mới chỉ đạt trên một phần tư mục tiêu giai đoạn 1. Nguyên nhân chính là do doanh nghiệp thiếu động lực tham gia do biên lợi nhuận thấp, thủ tục phức tạp, quỹ đất sạch khan hiếm và cơ chế ưu đãi thiếu ổn định.
Nhiều chuyên gia trong ngành đã thống nhất kiến nghị cần thay đổi mô hình phát triển nhà ở xã hội theo hướng Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, từ việc hoạch định chủ trương, bố trí quỹ đất, nguồn vốn cho đến tổ chức triển khai trực tiếp.
VARS IRE cho rằng để thị trường nhà cho thuê phát triển thực sự bền vững, cần đẩy mạnh cơ chế hợp tác công – tư (PPP). Cụ thể, doanh nghiệp xây dựng sẽ đầu tư vào dự án, và Nhà nước đứng ra mua hoặc thuê lại các căn hộ này để quản lý và vận hành, đảm bảo tính ổn định lâu dài.
## Bộ tiêu chuẩn cho thuê nhà
Một trong những kiến nghị quan trọng nhất của VARS IRE là việc cần ban hành ngay một bộ tiêu chuẩn nhà cho thuê toàn diện. Bộ tiêu chuẩn này cần bao gồm:
– Giới hạn mức tăng giá thuê hàng năm theo một công thức minh bạch
– Cam kết hợp đồng thuê dài hạn tối thiểu 5-10 năm
– Cơ chế điều chỉnh chính sách ưu đãi rõ ràng và ổn định
– Các tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng, tiện ích dịch vụ đi kèm
Các chính sách ưu đãi này sẽ khuyến khích sự tham gia của cả doanh nghiệp tư nhân và nguồn vốn xã hội vào việc đẩy mạnh xây dựng nhà ở cho thuê, tạo ra một thị trường lành mạnh và minh bạch.
## Dịch chuyển nhu cầu sở hữu sang thuê
Trong dài hạn, khi nguồn cung nhà ở, đặc biệt là các loại hình nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê được cải thiện rõ rệt, cán cân cung – cầu trên thị trường sẽ dần ổn định. VARS IRE đánh giá một phần nhu cầu sở hữu sẽ tự nhiên chuyển dịch sang nhu cầu thuê nhà.
Sự chuyển dịch này không chỉ giúp giảm nhiệt độ tăng giá trên thị trường mà còn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch và bền vững hơn. Đồng thời, nó mở ra cơ hội an cư thực sự cho đông đảo người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ có thu nhập trung bình.
“Cú đổi chiều” từ sở hữu sang thuê được kỳ vọng sẽ là giải pháp tình thế nhưng mang tính chiến lược, giúp thị trường bất động sản Việt Nam giảm bớt áp lực tăng giá và mang đến cơ hội an cư thực sự cho người dân đô thị.
