# TPHCM: Old apartments still valued at 450 million/m²
Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM đầy biến động, một hiện tượng thú vị đang diễn ra tại các khu trung tâm thành phố: những căn hộ chung cư cũ kỹ, xuống cấp vẫn được giao dịch với giá cao ngất ngưởng, thậm chí đạt đến 450 triệu đồng mỗi mét vuông.
## Khác biệt giữa giá trị thực và giá trị thị trường
Thành phố Hồ Chí Minh, với tốc độ phát triển đô thị nhanh chóng, đã và đang chứng kiến sự lên ngôi của các dự án căn hộ cao cấp hiện đại. Tuy nhiên, song song với xu hướng đó, các chung cư cũ kỹ tại các vị trí đắc địa vẫn duy trì sức hút mạnh mẽ trên thị trường bất động sản.
Các căn hộ này thường có diện tích nhỏ gọn, thiết kế theo lối kiến trúc cũ, nhiều công trình được xây dựng cách đây hàng chục năm, thậm chí trước năm 1975. Chất lượng vật liệu xây dựng và hệ thống cơ điện đã xuống cấp theo thời gian, nhiều nơi cần được cải tạo toàn diện để đảm bảo an toàn cho người sử dụng.
Mặc dù vậy, với lợi thế vị trí không thể thay thế tại các khu vực trung tâm, những căn hộ cũ này vẫn được săn đón bởi giới đầu tư và người có nhu cầu thực.
## Trường hợp điển hình: Chung cư 89-91 Nguyễn Du
Đứng đầu danh sách những chung cư cũ có giá cao là công trình tại số 89-91 đường Nguyễn Du, phường Bến Thành. Công trình này có lịch sử từ trước năm 1975, chỉ cao 5 tầng với hơn 100 căn hộ. Theo kết quả kiểm định năm 2022, chung cư này được đánh giá cấp B, tức không đáp ứng được yêu cầu sử dụng bình thường.
Điều đáng chú ý là chất lượng công trình không ảnh hưởng quá nhiều đến giá trị giao dịch. Anh Nguyễn Văn Hậu, một môi giới bất động tại khu vực, chia sẻ: “Tình hình cư dân sống tại các chung cư cũ khá ổn định nên lượng chào bán rất khan hiếm. Người mua không có nhiều lựa chọn để so sánh giá, nhưng vị trí trung tâm là yếu tố quyết định.”
Theo ghi nhận từ thị trường, giá bán căn hộ tại chung cư 89-91 Nguyễn Du đã vượt mức 100 triệu đồng/m² trong những năm gần đây. Cụ thể, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 26m² đang được chào bán với giá 2,8-3,4 tỷ đồng tùy vào tình trạng nội thất.
Giá cho thuê tại đây cũng thuộc top cao nhất thị trường, với căn 1 phòng bedroom có thể cho thuê với giá 12-15 triệu đồng/tháng, tăng 20% so với cuối năm 2024.
## Từ nhà ở đến kinh doanh: Xu hướng mới trên chung cư cũ
Một xu hướng mới đang hình thành là chuyển đổi mục đích sử dụng các căn hộ cũ. Anh Hậu cho biết: “Ngoài cho thuê dài hạn truyền thống, nhiều nhà đầu tư tìm mua căn hộ tại các chung cư cũ để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn hoặc cải tạo thành văn phòng mini cho các nhóm làm việc thuê lại.”
Tương tự, chung cư 26 Lý Tự Trọng, cũng được xây dựng từ trước năm 1975, đã trở thành một ví dụ điển hình. Hầu hết các căn hộ tại đây đã được cải tạo lại để phục vụ mục đích kinh doanh. Với vị trí đối diện trung tâm thương mại Vincom Đồng Khởi, giá bán căn hộ tại đây không hề kém cạnh so với các chung cư mới.
Theo nữ môi giới Trương Diệu Anh, một căn hộ 53m² tại chung cư này đang được rao bán với giá 8,4 tỷ đồng, tương đương đơn giá khoảng 160 triệu đồng/m². Giá cho thuê cũng thuộc hàng đắt đỏ, với căn 68m² được cho thuê với giá 38 triệu đồng/tháng.
## Giá “siêu đắt” tại góc phố Nguyễn Huệ
Một trong những bất động sản có giá “siêu đắt” phải kể đến là chung cư 42 Nguyễn Huệ, nằm ngay trên trục đường đi bộ sầm uất. Ban đầu là khu tập thể, công trình xây dựng từ trước năm 1975 nay đã được cải tạo thành tổ hợp quán cà phê và cửa hàng thời trang.
Khảo sát cho thấy giá bán căn hộ tại đây dao động từ 300-450 triệu đồng/m². Một căn diện tích 40m² có giá bán 12 tỷ đồng, trong khi căn khoảng 70m² được rao giá 25 tỷ đồng.
Giá mặt bằng kinh doanh tại chung cư này còn cao hơn nữa. Những ki-ốt có diện tích từ 25-50m2 có giá bán từ 8-15 tỷ đồng, và giá thuê dao động từ 25-40 triệu đồng/tháng. Đặc biệt, các mặt bằng có diện tích lớn hơn 50m2 có giá thuê lên đến 60 triệu đồng/tháng.
## Phân tích thị trường từ chuyên gia
Nhà kinh tế học bất động sản, TS. Lê Minh Tuấn, cho rằng hiện tượng này phản ánh sự khan hiếm nguồn cung tại các vị trí trung tâm TP.HCM. “Khi có hạn chế về cung trong khi nhu cầu vẫn cao, thị trường sẽ sẵn sàng chấp nhận những thiếu sót về chất lượng để đổi lấy lợi thế vị trí,” ông Tuấn phân tích.
Theo chuyên gia này, trong bối cảnh quỹ đất nội thành ngày càng hạn chế, các công trình cũ kỹ có tiềm năng cải tạo sẽ luôn có giá trị, đặc biệt nếu chúng nằm tại những khu vực có lợi thế về kết nối giao thông và tiện ích.
“Tương lai của những công trình này không nằm ở việc duy trì mục đích nhà ở đơn thuần, mà ở khả năng thích ứng với các mô hình kinh doanh đa dạng trong bối cảnh đô thị mới,” ông Tuấn nhận định.
Với tốc độ đô hóa nhanh và nhu cầu sử dụng hiệu quả không gian ngày càng tăng, những chung cư cũ tại TP.HCM vẫn đang khẳng định vị thế không thể thay thế trên bản đồ bất động sản thành phố, bất chấp những dấu hiệu của thời gian.
