# Căn hộ cao cấp cho thuê: Lỗ dù khách đông
Nhiều chủ đầu tư bất động sản đau đầu với tình trạng cho thuê căn hộ cao cấp dù luôn có khách, nhưng vẫn bị lỗ do dòng tiền âm. Xu hướng này đang trở thành vấn đề nhức nhối tại các thị trường bất động sản lớn.
Tưởng rằng việc đầu tư mua căn hộ cho thuê sẽ mang lại nguồn thu nhập ổn định, nhưng nhiều chủ nhà nay nhận ra bài toán này hoàn toàn không đơn giản khi giá thuê không tăng theo kỳ vọng, trong khi giá bất động sản đã tăng vọt.
Tại các khu vực đắt đỏ như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Nội, tỷ suất cho thuê hiện chỉ dao động quanh mức 2-3%/năm – một con số quá thấp so với chi phí bỏ ra và chi phí vốn. Thậm chí, khi đã trừ đi các chi phí lãi vay, khấu hao nội thất, phí dịch vụ và thời gian trống phòng, nhiều chủ nhà đang thua lỗ nặng.
Mục lục
Bài toán “mua để cho thuê” trở thành gánh nặng
Chị Thảo (43 tuổi) tại khu Cầu Giấy là một điển hình. Ba năm trước, khi hoàn thiện căn hộ 2 phòng ngủ với giá 9 tỷ đồng, chị khá tự tin với bài toán đầu tư cho thuê của mình. Giai đoạn đầu, chị cho một gia đình nước ngoài thuê với giá 25 triệu đồng/tháng – một con số đủ để chị trả lãi ngân hàng hàng tháng và còn dư ra xem như lợi nhuận.
Chị từng nghĩ rằng chỉ cần vài năm, căn hộ vừa tăng giá trị, vừa tạo dòng tiền tốt, đúng như kỳ vọng “mua để cho thuê”. Tuy nhiên, mọi thứ thay đổi sau một năm, khi gia đình khách thuê kết thúc hợp đồng để về nước.
Dù nằm trong khu vực có nhiều khách nước ngoài, căn hộ của chị Thảo vẫn bị bỏ trống gần nửa năm. Thời gian này khiến chị phải xoay xử toàn bộ chi phí vay và phí dịch vụ mà không có nguồn thu bù đắp. Từ chỗ xem cho thuê là kênh đầu tư “nhàn nhã”, chị bắt đầu nhận ra rủi ro thực sự của thị trường.
Đến khi tìm được khách mới, giá cho thuê chỉ còn 17-18 triệu đồng/tháng, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Mặc dù mức giá này có tăng nhẹ so với mặt bằng ba năm trước, nhưng không theo kịp đà tăng giá bán căn hộ.
Hàng loạt chi phí ăn mòn lợi nhuận
Theo khảo sát, tại các khu vực trung tâm Hà Nội như Cầu Giấy, Thanh Xuân, giá thuê căn 2 phòng ngủ phổ biến ở mức 15-25 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, mức tăng này không theo kịp tốc độ tăng giá bán các căn hộ này.
Nhiều dự án nội đô có giá bán 95-150 triệu đồng/m2, trong khi giá thuê gần như đi ngang dẫn tới tỷ suất cho thuê chỉ khoảng 3-4%/năm. Con số này thậm chí còn thấp hơn nhiều nếu đã tính cả lãi vay, khấu hao nội thất, phí dịch vụ và thời gian căn hộ trống.
Điển hình tại dự án D’Capitale Trần Duy Hưng, căn 2 phòng ngủ có giá thuê khoảng 19 triệu đồng/tháng, trong khi giá bán lên đến 95-140 triệu đồng/m2. Một căn 2 phòng ngủ diện tích 68m2 thường được chào bán mức 8,5-9 tỷ đồng.
Nếu cho thuê căn 2 phòng ngủ với mức 18 triệu đồng/tháng, doanh thu khoảng 216 triệu đồng/nười trong khi giá mua 8,8 tỷ đồng, tương đương tỷ suất lợi nhuận trước chi phí chỉ khoảng 2,4%/năm. Ngay cả căn diện tích lớn hơn, tỷ suất cho thuê cũng chỉ 2,5-3,5%/năm.
Tại các dự án mới trên đường Láng, tình hình cũng không khả quan hơn. Căn studio 33-38m2 được chào thuê 11-12 triệu đồng/tháng với nội thất cơ bản, trong khi giá bán vẫn ở mức cao. Căn 2 phòng ngủ 48m2 khoảng 14 triệu đồng/tháng cho nội thất cơ bản và 16-17 triệu đồng/tháng cho bản hoàn thiện.
Giải pháp cho chủ nhà bất động sản
Theo ông Nguyễn Mạnh Cường (chuyên viên tư vấn tài chính), thời điểm này chủ nhà nên đưa ra mức giá thuê cạnh tranh và linh hoạt dựa trên giá thực tế tại tòa và khu vực lân cận để hạn chế tình trạng trống phòng.
Việc nâng cấp nội thất có chọn lọc tập trung vào thiết bị, ánh sáng và khu vệ sinh, sẽ giúp tăng sức hút của căn hộ mà không cần quá nhiều chi phí. Đồng thời, hợp tác với môi giới chuyên nghiệp giúp chủ nhà tiếp cận đúng nhóm khách tiềm năng và cho thuê hiệu quả hơn.
Bên cạnh đó, việc tìm kiếm đối tác cho thuê dài hạn cũng có thể giúp ổn định dòng tiền cho chủ nhà, dù mức giá có thể không cao bằng hợp đồng ngắn hạn trong thời điểm thị trường thuận lợi.
Giới chuyên gia cũng khuyến nghị các chủ nhà nên theo dõi sát xu hướng thị trường, xem xét các kênh đầu tư khác nếu tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê không đủ bù đắp chi phí vốn và chi phí phát sinh trong quá trình vận hành căn hộ.
Thị trường bất động sản cho thuê đang trong giai đoạn khó khăn, nhưng với sự linh hoạt và chiến lược phù hợp, các chủ nhà vẫn có thể tìm ra hướng đi hiệu quả để tối ưu hóa lợi nhuận từ tài sản của mình.
