Blockchain giúp bất động sản IPO sớm
Việc token hóa tài sản thực trên nền tảng blockchain đang mở ra cơ hội mới cho các doanh nghiệp bất động sản, giúp họ có khả năng huy động vốn sớm hơn so với lộ trình IPO truyền thống.
Đây là nhận định được đưa ra tại Diễn đàn quản trị doanh nghiệp Việt Nam 2025, trong bối cảnh blockchain và tài sản số đang được đặt vào khuôn khổ thí điểm tại Việt Nam. Các chuyên gia cho rằng đây không chỉ là câu chuyện công nghệ mà là một cách tiếp cận vốn mới đầy tiềm năng cho doanh nghiệp sở hữu tài sản thực, đặc biệt là bất động sản.
Mục lục
Token hóa tài sản – Giải pháp huy động vốn đột phá
Điểm cốt lõi của mô hình này nằm ở việc token hóa tài sản, tức chuyển giá trị của tài sản thực thành các đơn vị số có thể giao dịch trên nền tảng blockchain. Cách làm này cho phép doanh nghiệp tiếp cận nhà đầu tư sớm hơn và linh hoạt hơn, thay vì phải chờ đợi nhiều năm để đáp ứng các điều kiện khắt khe của một đợt IPO theo cách truyền thống.
Theo ông Nguyễn Trung Trang – Giám đốc sản phẩm SSI Digital, nhiều doanh nghiệp hiện nay có tài sản lớn và dòng tiền ổn định nhưng vẫn gặp khó khi mở rộng quy mô vốn. “Nếu doanh nghiệp có tài sản thật, hoạt động thật và dòng tiền thật, việc token hóa có thể trở thành một kênh huy động vốn hiệu quả, thậm chí được ví như một dạng IPO sớm”, ông nói.
Phân tích từ chuyên gia
Theo phân tích của ông Trang, sự khác biệt nằm ở cách tiếp cận. IPO truyền thống đòi hỏi doanh nghiệp phải trải qua quá trình chuẩn bị dài, từ minh bạch tài chính đến tái cấu trúc bộ máy. Trong khi đó, token hóa cho phép doanh nghiệp đưa từng tài sản hoặc dự án cụ thể ra thị trường trước, qua đó thu hút vốn từ nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Ông Trung Trang dẫn ví dụ một doanh nghiệp đang nắm giữ khối tài sản trị giá khoảng 1.000 tỷ đồng có thể phát hành lượng token tương ứng để tiếp cận nhà đầu tư quốc tế, từ đó thu hút thêm nguồn vốn vào Việt Nam.
Lợi ích vượt trội cho thị trường bất động sản
Bất động sản được xem là lĩnh vực hưởng lợi rõ nét nhất từ xu hướng token hóa. Đây là loại tài sản có giá trị lớn nhưng kém thanh khoản, khiến dòng vốn thường bị “kẹt” trong thời gian dài. Token hóa giúp chia nhỏ giá trị tài sản, từ đó mở rộng tập nhà đầu tư và cải thiện khả năng luân chuyển vốn.
Theo ông Lê Thanh, nhà đồng sáng lập Ninety Eight, khi bất động sản được đưa lên môi trường on-chain, câu chuyện không còn dừng ở mua bán theo cách truyền thống. “Tokenization cho phép sở hữu theo phần, giúp nhà đầu tư nhỏ cũng có thể tham gia, đồng thời tạo ra thanh khoản tốt hơn cho những tài sản vốn rất ‘nặng’ như bất động sản”, ông nói.
Cơ hội cho nhà đầu tư trẻ
Theo chuyên gia, lợi ích này không chỉ dành cho nhà đầu tư quốc tế mà đặc biệt có ý nghĩa với thị trường trong nước. Giá bất động sản ngày càng cao đang tạo ra rào cản lớn với người trẻ. Tokenization cho phép họ tham gia thị trường theo từng phần nhỏ, thay vì phải tích lũy một khoản tiền lớn trong nhiều năm mới có thể đầu tư.
“Một người có thể mua 10% hay 20% giá trị căn hộ. Khi thu nhập tăng, họ có thể mua thêm để nâng tỷ lệ sở hữu, thay vì phải chờ đủ tiền trong nhiều năm mới bước vào thị trường”, ông Thanh chỉ ra.
Mở rộng ra thị trường toàn cầu
Một lợi ích khác là khả năng mở rộng tập nhà đầu tư ra toàn cầu. Blockchain mang tính xuyên biên giới, cho phép nhà đầu tư ở bất kỳ đâu cũng có thể tiếp cận tài sản tại Việt Nam nếu được chuẩn hóa và minh bạch. Điều này giúp doanh nghiệp bất động sản mở rộng nguồn vốn mà trước đây rất khó tiếp cận.
Ông Nguyễn Phú Dũng, đồng sáng lập Tập đoàn PILA, chia sẻ dòng vốn tại Việt Nam đang bị đọng nhiều trong tài sản đảm bảo, chủ yếu là bất động sản, khiến tốc độ quay vòng vốn thấp. Token hóa giúp “hóa lỏng” tài sản, từ đó cải thiện hiệu suất sử dụng vốn và tăng khả năng tiếp cận nguồn lực cho nền kinh tế.
“Khi tài sản được ánh xạ lên môi trường số, niềm tin không còn dựa vào quan hệ mà dựa trên dữ liệu có thể kiểm chứng”, ông Dũng nói.
Không chỉ là bất động sản
Ngoài bất động sản, các chuyên gia cũng chỉ ra rằng token hóa còn mở ra cơ hội thương mại hóa nhiều loại tài sản khác vốn kém thanh khoản hoặc chưa có thị trường giao dịch hiệu quả. Đó có thể là quyền khai thác, tài sản trí tuệ hay các tài sản vô hình gắn với hoạt động kinh doanh.
Lưu ý quan trọng
Tuy vậy, tokenization không phải là “đường tắt” cho mọi doanh nghiệp. TS. Trần Quý – Viện trưởng Viện Phát triển Kinh tế số Việt Nam lưu ý rằng trọng tâm của tài sản số không nằm ở công nghệ mà ở bản chất tài sản.
“Khi đã gọi là tài sản thì phải có quyền tài sản, phải được thẩm định, quản lý và giám sát như một loại tài sản đúng nghĩa”, ông nêu quan điểm. Theo ông Quý, nếu chỉ dựa vào công nghệ để tạo ra các đơn vị giao dịch mà không gắn với tài sản thực, mô hình này sẽ sớm rơi vào vòng xoáy đầu cơ.
Giá trị cốt lõi của blockchain
Ông Lê Thanh cho rằng blockchain mang lại nhiều lợi ích vượt ra ngoài câu chuyện gọi vốn. Công nghệ này giúp tăng tính minh bạch, giảm chi phí trung gian và cải thiện tốc độ xử lý giao dịch, đặc biệt trong các hoạt động tài chính và thanh toán xuyên biên giới.
Theo nhà đồng sáng lập Ninety Eight, blockchain hoạt động như một hệ thống sổ cái chung, nơi dữ liệu được ghi nhận công khai, không thể chỉnh sửa. Điều này giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư kiểm chứng thông tin theo thời gian thực, hạn chế rủi ro gian lận và củng cố niềm tin thị trường.
Tương lai của huy động vốn doanh nghiệp
Các ý kiến cho thấy blockchain và tokenization đang mở ra một chương mới cho việc huy động vốn của doanh nghiệp. Thay vì chỉ phụ thuộc vào ngân hàng hoặc chờ đợi IPO, doanh nghiệp có thêm một lựa chọn trung gian linh hoạt hơn, nhưng cũng đòi hỏi kỷ luật và minh bạch cao hơn.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đối mặt nhiều thách thức về thanh khoản, sự xuất hiện của một kênh vốn mới được kỳ vọng sẽ giúp giảm áp lực cho cả doanh nghiệp lẫn hệ thống tài chính. Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào cách triển khai và năng lực quản trị của từng doanh nghiệp. Theo đó, blockchain vẫn chỉ là công cụ, còn giá trị cốt lõi nằm ở tài sản, ở niềm tin và ở cách quản lý.
