Giá thuê đất KCN 2026: Tăng trưởng vừa phải
22/12/2025 – Theo đánh giá của Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (IDICO), giá thuê đất khu công nghiệp (KCN) năm 2026 sẽ tiếp tục đà tăng nhưng với mức độ vừa phải, không còn đột biến như giai đoạn trước.
Tại cuộc trao đổi mới đây, ông Đặng Chính Trung – Tổng Giám đốc IDICO cho biết, cơ chế và quy định thành lập KCN đã cởi mở và thuận lợi hơn, nhiều KCN mới sẽ được triển khai trong thời gian tới. Điều này giúp doanh nghiệp đầu tư có thêm lựa chọn và làm gia tăng mức độ cạnh tranh trên thị trường.
Mục lục
Không gian phát triển mới sau sáp nhập tỉnh thành
Việt Nam đã hoàn thành sáp nhập 34 tỉnh, thành phố, tạo ra không gian phát triển rộng mở cho KCN Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển sâu rộng hơn, gắn với các tiêu chuẩn và giá trị toàn cầu.
Ba cực tăng trưởng KCN mới nổi bật
Sau sáp nhập địa giới hành chính, ông Đặng Chính Trung dự báo, khu vực miền Nam, đặc biệt là vành đai mở rộng của TP.HCM sẽ tiếp tục giữ vai trò trung tâm phát triển bất động sản KCN trong năm 2026. TP.HCM sẽ hình thành 3 cực tăng trưởng chính:
1. Cực tăng trưởng Phú Mỹ
Cụm cảng Cái Mép – Thị Vải (trước đây thuộc Bà Rịa – Vũng Tàu) được dự báo bùng nổ khi TP.HCM định hướng phát triển thành trung tâm công nghiệp – logistics – xuất khẩu phía Nam. Khu vực này có kết nối mạnh mẽ nhờ các trục giao thông đường bộ (cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành) và mạng lưới đường thủy. Quỹ đất công nghiệp xung quanh gần như không còn nhiều, tạo lợi thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp như IDICO vẫn còn quỹ đất lớn tại đây.
2. Cực tăng trưởng Nhơn Trạch – Long Thành
(Đồng Nai) – Nơi phát triển công nghiệp gắn với sân bay quốc tế Long Thành và tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành. Khu vực này không chỉ thu hút sản xuất mà còn có tiềm năng gia tăng dân cư và dịch vụ hỗ trợ, tạo nên một hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh.
3. Cực tăng trưởng vùng công nghiệp liền kề TP.HCM
Là khu vực có tốc độ hấp thụ tốt nhờ vị trí cận đô thị và hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 3. Cực tăng trưởng này còn mở rộng sang các cửa ngõ Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) – nơi có lợi thế kết nối với TP.HCM qua cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận – Cần Thơ.
Ngành nghề thu hút FDI năm 2026
Theo IDICO, các lĩnh vực được kỳ vọng thu hút FDI mạnh nhất năm 2026 vẫn là điện tử, công nghiệp phụ trợ và logistics; hưởng lợi trực tiếp từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và điều chỉnh thuế quan toàn cầu.
Tuy nhiên, khả năng mở rộng KCN và thu hút FDI vẫn đối mặt nhiều khó khăn như rủi ro địa chính trị, chính sách thuế quan và cạnh tranh trong khu vực Đông Nam Á. Cùng với đó là chi phí đầu tư đang gia tăng do giá bồi thường, đơn giá đất và vật liệu xây dựng tăng theo nhu cầu hạ tầng.
Yếu tố lao động ngày càng tác động rõ nét khi dòng lao động có xu hướng dịch chuyển về địa phương, buộc các KCN phải đầu tư bài bản hơn vào hạ tầng an sinh và nhà ở để giữ chân nguồn nhân lực ổn định.
Thách thức về chính sách nhà ở công nhân
Theo luật hiện hành, nhà ở lưu trú công nhân chỉ quy định 2 đối tượng được thực hiện là đơn vị phát triển hạ tầng KCN và các doanh nghiệp sản xuất trong khu. Lãnh đạo IDICO cho rằng, điều này khiến nguồn cung mở rộng chậm và thiếu linh hoạt hơn so với nhu cầu thực tế, song không làm suy giảm đáng kể sức hấp dẫn của KCN Việt Nam.
IDICO đã quy hoạch sẵn các dự án khu dân cư/nhà ở tại các KCN của Công ty, nằm trong chiến lược dài hạn và tầm nhìn phát triển hệ sinh thái công nghiệp bền vững và đồng bộ. Đây là lợi thế cạnh tranh của IDICO khi có thể cung cấp hệ sinh thái đầy đủ cho doanh nghiệp.
Tác động của bảng giá đất mới
Vào đầu năm 2026, bảng giá đất mới sẽ chính thức được áp dụng trên toàn quốc, thay thế cho bảng giá cũ, thu hút sự quan tâm lớn của người dân và doanh nghiệp.
Về vấn đề này, lãnh đạo IDICO cho rằng, bảng giá đất mới dự kiến làm tăng chi phí bồi thường và kéo dài thủ tục giải phóng mặt bằng, từ đó ảnh hưởng tiến độ triển khai dự án và làm tăng chi phí cơ hội. Chi phí đầu vào cao hơn cũng khiến giá cho thuê KCN tăng, giảm mức độ cạnh tranh trong việc thu hút doanh nghiệp.
Trước bối cảnh này, IDICO đang đẩy nhanh thủ tục pháp lý tại các dự án trọng điểm, đồng thời tối ưu chi phí đầu tư hạ tầng, nhằm hạn chế tác động từ biến động giá đất và duy trì mức giá cho thuê cạnh tranh.
Chiến lược thu hút FDI của IDICO
Chiến lược đầu tư cũng được điều chỉnh theo hướng ưu tiên các địa phương có chi phí đất hợp lý và chính sách ưu đãi rõ rệt. Song song đó, Công ty tập trung tìm kiếm các quỹ đất có khả năng giải phóng mặt bằng nhanh, tập trung vào đất cao su, đất nông trường hoặc đất do Nhà nước quản lý, nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và kiểm soát chi phí hiệu quả hơn.
Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tiềm năng
Riêng phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn, IDICO đánh giá có tiềm năng lớn trong năm 2026, khi quỹ đất thấp tầng ngày càng hạn chế và chi phí đất tăng nhanh.
IDICO đã triển khai mô hình này từ năm 2021 tại KCN IDICO Hựu Thạnh và Nhơn Trạch 1, với tỷ lệ lấp đầy đạt 100% ngay trong giai đoạn xây dựng, phản ánh nhu cầu thực của thị trường. Trên cơ sở đó, Công ty đặt mục tiêu phát triển 1 triệu m2 sàn nhà xưởng và kho xây sẵn đến năm 2030.
Thách thức trong thu hút công nghệ cao
Ở góc độ chính sách, định hướng chuyển từ ưu đãi thu hút đầu tư sang ưu đãi tập trung vào chuyển giao công nghệ và phát triển công nghệ cao đang đặt ra nhiều thách thức.
Phía IDICO nhận định: khung pháp lý về chuyển giao công nghệ chưa đủ rõ ràng, trong khi hạ tầng kỹ thuật, chuỗi cung ứng và nguồn nhân lực chất lượng cao chưa đồng bộ để đủ khả năng tiếp nhận chuyển giao công nghệ từ các tập đoàn quốc tế.
Tương tự, với KCN sinh thái, đây là giai đoạn chuyển tiếp tất yếu, nhưng chính sách ưu đãi riêng cho mô hình này gần như chưa có, trong khi suất đầu tư cao hơn đáng kể so với KCN truyền thống.
Tổng Giám đốc IDICO kiến nghị bổ sung các ưu đãi rõ ràng như về thuế, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi và cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia chuỗi công nghiệp xanh và tuần hoàn. Đây là yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của Việt Nam trong giai đoạn tới.
Kết luận
Thị trường KCN Việt Nam năm 2026 sẽ chứng kiến sự tăng trưởng vừa phải về giá thuê đất, cùng với sự chuyển dịch trong các định hướng phát triển và chiến lược thu hút FDI. Mặc dù nhiều thách thức còn tồn tại, nhưng với sự thích ứng và đổi mới, các doanh nghiệp như IDICO đang nắm bắt cơ hội để phát triển bền vững trong bối cảnh mới.
