# Mua nhà cuối năm: 5 lưu ý cảnh giác trước rủi ro pháp lý
Cuối năm là thời điểm thị trường bất động sản sôi động với nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn. Môi giới tích cực chạy doanh số, người bán cần xoay tiền trước Tết nên sẵn sàng giảm giá. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn dễ gặp phải chiêu trò lừa đảo và bẫy pháp lý tinh vi liên quan đến nhà đất. Để tránh rơi vào tình thế khó khăn, người mua cần trang bị kiến thức và nắm vững những lưu ý quan trọng khi giao dịch mua bán bất động sản sản dịp này.
## 1. Bẫy giấy tờ đẹp: Sổ đỏ, vi bằng và ủy quyền tiềm ẩn rủi ro
Một trong những bẫy tinh vi hiện nay là bẫy giấy tờ đẹp, trong đó mọi thứ từ sổ đỏ, hợp đồng, vi bằng, giấy ủy quyền đều được trình bày như đúng chuẩn pháp lý nhưng thực chất không đủ điều kiện để đảm bảo quyền cho người mua.
**Sổ đỏ giả** được in rất tinh vi, có cả mã QR, dấu đỏ, chữ ký rất giống thật. Nếu người mua chỉ xem qua hình chụp hoặc bản photo mà không đối chiếu dữ liệu tại Cơ quan có thẩm quyền thì rất dễ tin tưởng và đặt cọc số tiền lớn. Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ được chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu một trong các điều kiện này không được đáp ứng, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, người mua có thể rơi vào tình trạng khó đòi lại tiền.
Một biến tướng khác là việc dùng hợp đồng ủy quyền hoặc vi bằng để che mắt người mua, đặc biệt phổ biến trong các giao dịch nhanh dịp cuối năm. Chủ đất ký hợp đồng ủy quyền toàn quyền cho một bên thứ ba, sau đó bên này bán lại cho người mua thông qua giấy tay hoặc vi bằng lập tại Văn phòng Thừa phát lại, khiến người mua ngộ nhận vi bằng là bằng chứng chắc chắn về quyền sở hữu.
Thực tế, vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi (ví dụ: giao tiền, ký giấy,…) mà không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng đất. Muốn chuyển nhượng hợp pháp vẫn phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực đúng luật và đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Nguyên tắc cốt lõi để không rơi vào bẫy là chỉ xem giao dịch có giá trị pháp lý khi có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực đúng quy định và đã được đăng ký sang tên tại Cơ quan có thẩm quyền.
## 2. Quy hoạch và dự án: Cảnh giác với bản vẽ đẹp trên giấy
Cuối năm, các lô đất ở khu ven, đất vườn, đất nền thường được quảng cáo hấp dẫn, tạo cảm giác chỉ cần mua sớm là hưởng lợi nhuận cao. Tuy nhiên, nếu đối chiếu với bản đồ quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chính thức, không ít trường hợp thực tế lại hoàn toàn khác: đất nằm trong khu vực quy hoạch làm hành lang bảo vệ công trình, hoặc là đất nông nghiệp không được phép chuyển mục đích, hoặc thuộc diện phải thu hồi, giải tỏa trong tương lai.
Nếu người mua không kiểm tra quy hoạch, có thể vô tình mua phải đất chờ giải tỏa, đến lúc Nhà nước thu hồi sẽ nhận mức bồi thường không như kỳ vọng, thậm chí tranh chấp kéo dài do mua bán không đúng mục đích sử dụng.
Đối với dự án phân lô, bán nền, nguy cơ còn lớn hơn khi một số chủ đầu tư hoặc nhóm cá nhân tự ý phân lô trên đất nông nghiệp, đất rừng, đất chưa chuyển mục đích, làm đường nội bộ tạm rồi mở bán với cam kết sớm ra sổ riêng từng nền. Người mua thường chỉ được xem bản vẽ quy hoạch tương lai mà không được kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, như quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép đầu tư, văn bản chấp thuận phân lô…
Giải pháp quan trọng là người mua phải chủ động yêu cầu người bán cung cấp các giấy tờ cần thiết về quyền sử dụng đất, pháp lý dự án hoặc tra cứu trên cổng quy hoạch điện tử của địa phương, đối chiếu với vị trí thửa đất trên bản đồ, để đảm bảo an toàn pháp lý khi thực hiện giao dịch.
## 3. Bẫy chủ quan: Đừng xem nhẹ điều khoản hợp đồng
Ngay cả khi nhà đất có giấy chứng nhận hợp pháp, đúng quy hoạch, người mua vẫn có thể rơi vào bẫy nếu xem nhẹ nội dung hợp đồng, đặc biệt là những đoạn, điều khoản phụ lục ít được chú ý. Các điều khoản về thời hạn bàn giao, thời điểm sang tên, quyền và nghĩa vụ các bên cũng cần được quan tâm kỹ lưỡng.
Nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung bên bán sẽ hỗ trợ thủ tục sang tên, bên bán sẽ cố gắng bàn giao trong thời gian sớm nhất mà không nêu rõ mốc thời gian cụ thể, không quy định mức phạt nếu bên bán chậm trễ, khiến người mua khó có căn cứ yêu cầu khi bên bán kéo dài hoặc thiếu hợp tác. Một số hợp đồng bất động sản còn thiết kế điều khoản phạt rất nặng cho bên mua nếu chậm thanh toán hoặc đơn phương chấm dứt, trong khi trách nhiệm của bên bán khi giao thiếu diện tích, giao sai hiện trạng, pháp lý không đúng như cam kết lại bị xem nhẹ hoặc không đề cập.
Giải pháp là người mua nên yêu cầu sửa, bổ sung điều khoản quan trọng ghi cụ thể thời điểm công chứng, thời điểm nộp hồ sơ sang tên, thời hạn bàn giao nhà đất, quy định mức phạt vi phạm và bồi thường áp dụng cho cả hai bên, mô tả chính xác diện tích, ranh giới, tình trạng tài sản.
## 4. Quy trình thẩm định độc lập – Bước không thể bỏ qua
Người mua nên trang bị cho mình một quy trình thẩm định độc lập, coi đó là việc làm quan trọng trước khi đặt cọc bất cứ khoản tiền nào. Cụ thể, cần kiểm tra:
1. Điều kiện chuyển nhượng của quyền sử dụng đất (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện hạn chế quyền, còn thời hạn sử dụng)
2. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền
3. Đối chiếu thông tin chủ sử dụng đất, tình trạng hôn nhân,…
Quy trình này sẽ giúp người mua có cái nhìn toàn diện và khách quan về tài sản định mua, giảm thiểu rủi ro pháp lý về sau.
## 5. Lưu ý khi nhờ người đứng tên quyền sử dụng đất
Việc nhờ người khác đứng tên nhà đất dù là người thân, bạn bè hay đối tác cũng tồn tại rủi ro pháp lý nếu không có pháp lý chặt chẽ. Khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ai, về mặt pháp lý người đó được coi là chủ sở hữu, chủ sử dụng quyền sử dụng đất, trừ khi có căn cứ chứng minh giao dịch giả tạo hoặc có vi phạm pháp luật.
Nếu phải nhờ đứng tên, người bỏ tiền cần lập hợp đồng góp vốn hoặc thỏa thuận tài sản chung có công chứng, ghi nhận rõ nguồn tiền, tỷ lệ sở hữu và cam kết chuyển lại khi đủ điều kiện. Trong trường hợp góp vốn hoặc sở hữu chung, nên yêu cầu ghi đồng sở hữu ngay trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo vệ phần quyền lợi của mình.
## Kết luận
Mua nhà đất cuối năm hay đầu năm là một quyết định tài chính, pháp lý lớn đòi hỏi người mua vừa phải nắm bắt cơ hội, vừa biết dựng rào chắn pháp lý cho chính mình. Khi đặt bút ký hay chuyển khoản đặt cọc, người mua cần kiểm tra kỹ các vấn đề pháp lý liên quan quyền sử dụng đất, tránh trường hợp phát sinh rủi ro pháp lý về sau.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
