BĐS tăng giá mạnh, tồn kho chung cư cao
Thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận những diễn biến thú vị khi giá bán tại các thành phố lớn tiếp tục tăng trong khi lượng hàng tồn kho chung cư cũng tăng vọt.
Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã tăng từ 57–96% so với năm 2019. Đáng chú ý, tại Hà Nội, có thời điểm giá bán tăng hàng trăm triệu đồng chỉ trong một tháng.
Xu hướng leo thang giá nhà ở vẫn tiếp diễn năm 2025, mặc dù cuối quý 4 đã có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, thực tế chưa ghi nhận bất kỳ dấu hiệu giảm giá nào trên diện rộng.
Mục lục
Nguồn cung tăng kỷ lục
Dữ liệu nghiên cứu cho thấy nguồn cung mới năm 2025 (sơ bộ) tăng 50% so với năm 2024. Một trong những nguyên nhân chính của sự tăng trưởng này là nguồn cung đang tiến gần mốc “đỉnh” 2018 khi hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động.
Cụ thể, tính đến nay đã có 1.759 dự án nhà đất được tháo gỡ các vướng mắc tại Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 3.297 dự án BĐS với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị đóng vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn.
Tỷ lệ hấp thụ vẫn tốt
Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, các dự án nhà ở vẫn được thị trường đón nhận tốt. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án “cháy hàng” trong thời gian ngắn.
Sự hấp thụ tốt này đến từ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao, bất chấp việc giá bán đã tăng đáng kể.
Tồn kho chung cư tăng vọt
Báo cáo tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, tồn kho BĐS trong quý 3/2025 ở mức khoảng 26.717 căn/nền. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, bằng 137% so với quý 2.
Tuy nhiên, đây được xem là tín hiệu tích cực. VARS IRE cho rằng lượng tồn kho tăng hiện nay phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và thị trường xuất hiện các tín hiệu tích cực.
Đặc điểm tồn kho mới
Khác với các giai đoạn trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay phần lớn là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng.
Thực trạng này bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan. Điều này cũng phản ánh diễn biến thị trường, khi nguồn cung đất nền dự án sụt giảm rõ rệt.
Giải pháp từ Bộ Xây dựng
Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nhóm giải pháp trọng tâm nhằm ổn định và phát triển thị trường BĐS bền vững, bao gồm:
- Hoàn thiện thể chế theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính
- Thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê
- Đẩy nhanh tiến độ các dự án để tăng nguồn cung
- Thành lập Quỹ nhà ở quốc gia
- Tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án
- Nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý
Kiến nghị từ chuyên gia
Trong bối cảnh giá BĐS ngày càng tăng cao, VARS IRE kiến nghị tiếp tục đẩy mạnh phát triển các dự án có mức giá phù hợp để giảm áp lực cung – cầu. Đồng thời, cần xây dựng chính sách thuế và tín dụng có lộ trình, phân biệt rõ giữa đầu cơ và nhu cầu ở thực.
Bên cạnh đó, việc đẩy nhanh xây dựng hệ thống dữ liệu và chuyển đổi số trong lĩnh vực BĐS cũng được coi là cần thiết để tạo cơ sở điều tiết thị trường hiệu quả hơn trong tương lai.
