# Lãi suất tăng, ngừng chần chững mua nhà
## Hậu quả từ mặt bằng lãi suất mới
Thị trường tài chính thời điểm cuối năm 2025 ghi nhận sự biến đổi đáng chú ý với mặt bằng lãi suất gia tăng trở lại, gây ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý và nhu cầu mua nhà của người dân. Lo lắng về rủi ro tài chính khi lãi suất tăng cao khiến nhiều người mua nhà phải chùn bước, thị trường chứng diễn hiện tượng trầm lắng thanh khoản kéo dài sau giai đoạn sôi động.
Sau thời kỳ lãi suất kỷ lục thấp, từ tháng 11 đến tháng 12-2025, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động, thậm chí có đơn vị đã chạm mốc 8% với kỳ hạn 6-12 tháng. Áp lực chi phí vốn đầu vào khiến các ngân hàng buộc phải điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà nhích lên, đồng thời các ngân hàng hàng đầu như Vietcombank, BIDV, Agribank cũng đã chính thức dừng triển khai các gói vay ưu đãi lãi suất 5,2% – 5,5% cố định trong 3 năm dành cho khách hàng dưới 35 tuổi. Thay vào đó là mặt bằng lãi suất mới phổ biến từ 6,3% – 7% cho kỳ hạn ngắn và thả nổi theo thị trường sau thời ưu đãi.
## Tâm lý thận trọng của người mua nhà
Thực tế ghi nhận trong những tháng cuối năm cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của người mua nhà. Chia sẻ từ anh Đức Nghĩa, một môi giới có thâm niên tại TP.HCM, cho biết: “Chỉ vài tháng trước, khách hàng rất quyết đoán khi chốt giao dịch nhờ vào đòn bẩy tài chính với lãi suất hấp dẫn. Tuy nhiên, hiện tại, nhiều khách hàng đang trong quá trình đàm phán đã quyết định tạm dừng để chờ đợi thị trường ổn định.”
Khách hàng hiện nay tính toán rất kỹ lưỡng về biên độ thả nổi lãi suất. Trước đây, họ tự tin vay đến 70% giá trị tài sản, nhưng nay với lãi suất thả nổi dự kiến có thể lên tới 11-12% tại một số ngân hàng thương mại cổ phần, nhiều người lo ngại rủi ro nợ xấu nên đã rút cọc hoặc hoãn kế hoạch mua nhà. Tâm lý sợ lãi suất cao quay lại như năm 2022 đang hiện hữu dù mức tăng hiện tại chưa quá sốc.
## Nhà đầu tư lướt sóng đối mặt thách thức
Trường hợp của anh Trần Đức Lâm (Hà Nội) đầu tư Nam tiên tại một dự án chung cư TP.HCM là minh chứng rõ nét cho việc “gãy sóng” do lãi suất tăng. Anh Lâm đặt cọc một căn hộ với kỳ vọng lướt sóng vài tháng, giá lên có lời thì bán ra nhưng khi thị trường chững lại vào cuối tháng 10 do lãi suất tăng, anh không tìm được người mua lại. Kết cục, anh Lâm phải thế chấp chính căn nhà đang ở để vay ngân hàng bù đắp dòng tiền.
Các chuyên gia phân tích, nhóm nhà đầu tư lướt sóng, vốn sử dụng đòn bẩy tài chính cao nhất, thường là đối tượng chịu tác động nặng nề nhất khi lãi suất tăng. Họ buộc phải bán tài sản để trả nợ khi khả năng thanh khoản giảm, dẫn đến sự thua lỗ không đáng có.
## Góc nhìn từ nhà đầu tư có kinh nghiệm
Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, thị trường TP.HCM lại ghi nhận sự bình tĩnh từ những nhà đầu tư có kinh nghiệm và chiến lược rõ ràng. Anh Ngọc Hùng, một nhà đầu tư sở hữu nhiều căn hộ cho thuê tại khu Đông TP.HCM cho rằng mức tăng lãi suất hiện nay là điều đã được dự báo trước và không quá đáng ngại nếu quản trị tài chính tốt.
“Quan điểm của tôi là lãi suất tăng nhẹ chỉ ảnh hưởng đến nhóm đầu cơ lướt sóng dùng đòn bẩy cao. Với những người mua để ở hoặc đầu tư khai thác dòng tiền cho thuê như tôi, nếu tỉ lệ vay dưới 50% giá trị tài sản thì áp lực trả lãi vẫn trong tầm kiểm soát. Dòng tiền từ cho thuê hiện nay khá ổn định, đủ để bù đắp phần lãi vay tăng thêm. Quan trọng là không nên tất tay vào các tài sản không tạo ra tiền mặt lúc này” – anh Hùng chia sẻ.
## Phân tích từ góc độ thị trường
Đồng quan điểm về bản chất đợt tăng lãi suất này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định việc lãi suất huy động tăng vào cuối năm 2025 chủ yếu mang tính cân chỉnh kỹ thuật. Lượng tiền gửi vào hệ thống ngân hàng sụt giảm trong quý III (8/28 ngân hàng ghi nhận sụt giảm) đã buộc các nhà băng phải tăng lãi suất để hút vốn, đảm bảo thanh khoản cho mùa cao điểm cuối năm.
Bối cảnh năm 2025 hoàn toàn khác so với năm 2022. Lãi suất cho vay hiện phổ biến quanh mức 6-7%, dù cao hơn đáy nhưng vẫn thấp xa so với mức 11-15% của giai đoạn khủng hoảng trước. Thị trường hiện tại tập trung vào nhu cầu ở thực (chiếm 64%), dòng tiền bền vững hơn nên khó có chuyện bán tháo hay đóng băng diện rộng.
## Sàng lọc thị trường, giảm đầu cơ
Dưới góc độ chuyên gia và các tổ chức hiệp hội, đợt tăng lãi suất này được xem là một phép thử cần thiết để sàng lọc sức khỏe của thị trường bất động sản trước khi bước vào chu kỳ mới năm 2026. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo dù Ngân hàng Nhà nước chưa thắt chặt tiền tệ nhưng áp lực lạm phát và xu hướng thận trọng của thế giới đang thu hẹp dư địa lãi suất thấp.
Bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm nhất với tín dụng nên sẽ chịu tác động phân hóa rõ rệt. Tác động đầu tiên là sự suy giảm thanh khoản. Nhóm người mua nhà sử dụng vốn vay sẽ phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính, đặc biệt là rủi ro khi hết thời gian ân hạn, lãi suất thả nổi tăng cao.
TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế cho rằng lãi suất tăng sẽ làm giảm hoạt động đầu tư ngắn hạn và đầu cơ, vốn là nguyên nhân gây ra các cơn sốt đất ảo. “Giảm đầu cơ là bước sàng lọc cần thiết. Dòng vốn sẽ được nắn chỉnh chảy vào các phân khúc có nhu cầu thực, pháp lý minh bạch và các dự án khả thi của chủ đầu tư uy tín. Những nhà đầu tư yếu vốn, tay không bắt giặc sẽ bị loại bỏ, nhường sân chơi cho các dòng tiền bền vững” – ông Nhân nhận định.
## Triển vọng năm 2026
Nhìn về triển vọng năm 2026, các chuyên gia đều thống nhất rằng thị trường sẽ đi vào quỹ đạo ổn định hơn và phân hóa rõ nét. Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo năm 2026 sẽ không còn cảnh “nước lên thuyền lên” mà dòng tiền sẽ chảy mạnh vào chung cư, nhà riêng tại các đô thị lớn phục vụ nhu cầu ở thực. Đất nền tỉnh hay các sản phẩm đầu cơ sẽ tiếp tục trầm lắng nếu không có động lực hạ tầng rõ rệt.
Ở góc độ doanh nghiệp, TS Nhận nhận định lãi suất chỉ là điều kiện cần, để thị trường phục hồi bền vững trong năm 2026, lãi suất phải đi kèm với việc tháo gỡ pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung. Nhiều doanh nghiệp phát triển dự án đang đối mặt rủi ro kép: Chi phí tài chính tăng cao trong khi sức mua suy giảm. Điều này có thể khiến nguồn cung nhà ở mới tiếp tục khan hiếm trong trung hạn, giữ cho giá nhà khó giảm sâu dù thanh khoản chậm lại.
## Lời khuyên cho người mua nhà
Chuyên gia đưa ra lời khuyên người mua nhà không nên vay quá 50% giá trị tài sản để tránh rơi vào bẫy lãi suất thả nổi khi thị trường biến động. Cơ hội sở hữu nhà vẫn còn khi giá đi ngang và nhiều ngân hàng TMCP vẫn tung ra các gói ân hạn nợ gốc kéo dài 5-10 năm để hỗ trợ dòng tiền.
Tuy nhiên, quy tắc vàng là không vay quá 50% giá trị tài sản để tránh rơi vào bẫy lãi suất thả nổi khi thị trường biến động, đảm bảo an toàn tài chính cho chặng đường dài hạn. Trong bối cảnh thị trường hiện tại, sự cẩn trọng và tính toán kỹ lưỡng vẫn là chiến lược thông minh nhất đối với người mua nhà.
