Bất động sản 2025: Phục hồi và thách thức
Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường đang dần chuyển phục hồi, dù vẫn còn nhiều thách thức triển vọng. Sự hoàn thiện khung pháp lý cùng dòng vốn quay lại mang lại tín hiệu tích cực, trong khi tâm lý thị trường vẫn thận trọng của người mua nhà và nhà đầu tư.
Mục lục
Khung pháp lý hoàn thiện nhưng độ trễ vẫn hiện hữu
Năm 2025 chứng kiến sự ra đời và triển khai thực tế của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Các chuyên gia kinh tế đánh giá đây là “bước ngoặt thể chế” quan trọng nhất của thị trường trong nhiều năm qua. Các quy định mới hướng tới minh bạch hóa quyền sử dụng đất, chuẩn hóa điều kiện kinh doanh và siết chặt các hoạt động tiềm ẩn rủi ro như phân lô bán nền tràn lan.
Tuy nhiên, như phân tích của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, vướng mắc lớn nhất của thị trường chính là “độ trễ thực thi”. Việc triển khai các quy định mới vẫn phụ thuộc vào hệ thống nghị định, thông tư hướng dẫn và sự phối hợp giữa các địa phương. Giải pháp đến gần đây nhất là Nghị quyết số của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, mở rộng trường hợp Nhà nước thu hồi đất, áp dụng bảng giá đất thống nhất và nới điều kiện cho dự án nhà ở, đô thị.
Nhà ở xã hội: Điểm sáng đáng ghi nhận
Trong bức cảnh nhiều thách thức, nhà ở xã hội nổi lên như phân khúc có bước tiến rõ rệt nhất. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 102.600 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch giao từ Chính phủ. Thành quả này phản ánh sự thay đổi tư duy chính sách từ “khuyến khích” sang “đặt chỉ tiêu và chịu trách nhiệm”.
Mặc dù vậy, phân khúc này vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Phần lớn các dự án hoàn thành nằm ở khu vực ven đô, nơi hạ tầng giao thông và dịch vụ công chưa đồng bộ. Bên cạnh đó, thủ tục xét duyệt vốn ưu đãi còn phức tạp, yêu cầu chứng minh thu nhập chặt chẽ trong khi nhóm lao động thu nhập thấp khó đáp ứng điều kiện. Biên lợi nhuận thấp cũng khiến nhà ở xã hội chưa đủ sức hút với các chủ đầu tư.
Căn hộ “bớt khan” nhưng giá vẫn quá cao
Thị trường căn hộ năm 2025 cho thấy một nghịch lý rõ nét: nguồn cung đã cải thiện so với giai đoạn 2022-2023, nhưng mặt bằng giá tiếp tục leo thang và vượt xa khả năng chi trả của người mua thực. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM duy trì mức cao kỷ lục do nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm trung cấp ngày càng khan hiếm.
Thống kê cho thấy hơn 70% nguồn cung tại hai đô thị lớn có giá trên 60 triệu đồng/m², nhiều dự án vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Tình trạng này khiến thị trường lệch pha nghiêm trọng khi nhu cầu ở thực không được đáp ứng tương xứng. Giá chung cư tại hai thành phố lớn đã tăng hơn 20% trong 11 tháng đầu năm 2025, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Tồn kho: “Cục máu đông” tiếp tục
Dù ghi nhận dấu hiệu phục hồi, áp lực tồn kho vẫn là bài toán nan giải với nhiều doanh nghiệp bất động sản. Theo số liệu thống kê, tổng lượng hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp BĐS niêm yết đã đạt gần 499.000 tỉ đồng cuối tháng 9/2025, tăng hơn 26% so với đầu năm. Lượng sản phẩm tồn kho này phần nào là “di sản” của giai đoạn thị trường phát triển nóng, khi danh mục dự án nghiêng về phân khúc trung – cao cấp và phụ thuộc nhiều vào vốn vay.
Làn sóng đại dự án định hình lại đô thị
Năm 2025 đánh dấu sự xuất hiện của các khu đô thị quy mô lớn tại nhiều địa phương như Hà Nội, Quảng Ninh, Khánh Hòa, TP.HCM. Đây đều là những đại dự án có diện tích từ hàng trăm đến hơn 1.000 héc ta, đầu tư hàng tỷ đô la Mỹ, phát triển theo mô hình đô thị tích hợp. Xu hướng này cho thấy bất động sản Việt Nam đang chuyển sang giai đoạn phát triển dựa trên quy mô và tầm nhìn dài hạn.
Điểm đáng chú ý là các đại đô thị ngày càng gắn chặt với hệ thống đường sắt đô thị và mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD). Việc kết hợp các dự án lớn với mạng lưới metro được kỳ vọng sẽ mở ra không gian phát triển mới, góp phần giãn dân khu vực trung tâm và giảm áp lực hạ tầng trong tương lai.
Tóm lại, năm 2025 đánh dấu một giai đoạn chuyển quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam. Dù nhiều thách thức vẫn còn, sự hoàn thiện khung pháp lý và xu hướng phát triển đô thị tích hợp đang mở ra cơ hội cho sự phục hồi bền vững trong những năm tới.
