Phó Thủ tướng yêu cầu ban hành 2 nghị định về Luật Đất đai
Hội nghị do Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì ngày 29/12 đã tập trung thảo luận về việc hoàn thiện hai dự thảo nghị định hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Cuộc họp được tổ chức kết nối trực tuyến tới điểm cầu của các tỉnh, thành phố trên cả nước, thu sự tham gia của lãnh đạo các bộ, ngành cùng các hiệp hội doanh nghiệp bất động sản.
Mục lục
Yêu cầu đối với dự thảo nghị định
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, dự thảo nghị định phải tập trung hướng dẫn triển khai Nghị quyết 254, chỉ đưa vào văn bản những nội dung có cơ sở khoa học, pháp lý, phương pháp rõ ràng và địa phương có thể thực hiện được.
Ông yêu cầu: “Không ban hành những quy định chưa rõ, chưa đủ căn cứ, bảo đảm chính sách khi ban hành phải khả thi, tháo gỡ được vướng mắc và chịu được kiểm chứng trong thực tiễn.”
Phó Thủ tướng cũng khẳng định quan điểm xuyên suốt: không mở rộng tùy tiện những nội dung ngoài Nghị quyết 254. Với những vấn đề chưa hình dung hết tác động, chưa có hướng dẫn, quy chuẩn thì tuyệt đối không được đưa vào Nghị định.
Nội dung thảo luận và giải pháp đề xuất
Tại cuộc họp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã báo cáo các nội dung đã được tiếp thu, giải trình theo ý kiến của Phó Thủ tướng và lãnh đạo các bộ, ngành sau cuộc họp chiều 25/12.
Theo đó, phạm vi điều chỉnh của dự thảo nghị định bao gồm nhiều vấn đề quan trọng như thu hồi đất đối với dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất; quy định chuyển tiếp; các trường hợp không được bồi thường về đất; căn cứ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất thanh toán dự án Xây dựng – Chuyển giao (BT); quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.
Về phân cấp quản lý
Liên quan đến phân cấp, phân quyền, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã tổng hợp 2 phương án: giao thẩm quyền về cấp tỉnh để UBND cấp tỉnh phân cấp cho cấp xã theo điều kiện cụ thể, hoặc đưa toàn bộ thẩm quyền về cấp tỉnh. Bộ lựa chọn phương án giao thẩm quyền về cấp tỉnh, để địa phương chủ động phân cấp phù hợp thực tiễn.
Lãnh đạo TP. Hà Nội, TPHCM thống nhất đề nghị giao thẩm quyền cho cấp tỉnh, sau đó tùy điều kiện và năng lực từng xã, phường để tiếp tục phân cấp, ủy quyền, bảo đảm phân cấp triệt để những nội dung cấp cơ sở làm được.
Về xác định giá đất
Về xác định giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã tiếp thu ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng và ý kiến chuyên gia, đồng thời tiếp tục lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương, chuyên gia và doanh nghiệp thẩm định giá.
Đối với các trường hợp không áp dụng được bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, Bộ báo cáo phương án xác định giá đất cụ thể, phù hợp với tinh thần Nghị quyết 254, nhất là các dự án lấn biển, dự án có hạng mục lấn biển và các trường hợp không có đủ dữ liệu.
Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Xuân Lưu đề nghị giữ các phương pháp xác định giá đất theo Luật Đất đai, bởi mỗi ô đất có các chỉ tiêu quy hoạch khác nhau như hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và phương án đầu tư. Đối với các địa phương có tính đặc thù Hà Nội và TPHCM, nơi các dự án chủ yếu là công trình hỗn hợp, phương án xác định giá đất theo diện tích là phù hợp trước mắt.
值得关注, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị làm rõ tiêu chí “không phù hợp” đối với các trường hợp không áp dụng bảng giá đất theo hướng xác định rõ các trường hợp áp dụng trực tiếp phương pháp định giá đất cụ thể, gồm: các dự án đã được HĐND tỉnh, thành phố thông qua chủ trương đầu tư có mục đích sử dụng đất hỗn hợp; các dự án chưa có hạ tầng; các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đối với các tỉnh, và từ 30 ha trở lên đối với Hà Nội và TPHCM.
Về vấn đề thu hồi đất
Liên quan đến quy định thu hồi phần diện tích đất thỏa thuận còn lại đối với các dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận đạt 75% diện tích, 75% số người sử dụng đất, Phó Thủ tướng thống nhất cách tính, quyền sử dụng đất chung phải có sự đồng thuận của tất cả những người có quyền, đối với hộ gia đình phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng, nhằm hạn chế tranh chấp, khiếu kiện.
Trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhưng không đạt 100%, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại, đồng thời yêu cầu tính toán hài hòa giữa cơ chế doanh nghiệp chi trả và cơ chế Nhà nước chi phối, bảo đảm người dân không bị thiệt và chi phí được tính đúng vào tổng mức đầu tư.
Về dự án BT
Liên quan đến quy định giao đất thực hiện hợp đồng dự án BT, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết Nghị định số 257/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về việc thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng BT đã quy định cụ thể về thời điểm, phương thức thanh toán quỹ đất; do đó, không cần bổ sung thêm căn cứ mới.
Phó Thủ tướng yêu cầu làm rõ nguyên tắc không hồi tố, không áp dụng ngược đối với các hợp đồng ký trước thời điểm 1/7/2025; các quy định phải thống nhất với Luật Đất đai 2024 và Nghị định 257; ghi rõ không áp dụng hồi tố đối với các hợp đồng ký trước thời điểm luật và nghị quyết có hiệu lực, tránh phát sinh rủi ro pháp lý.
Các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dự thảo nghị định cho phép trừ chi phí xây dựng hạ tầng đối với tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả tiền một lần; nhưng chưa áp dụng với trường hợp trả tiền thuê đất trả tiền hàng năm.
Liên quan đến khấu trừ tiền bồi thường trong trường hợp đã thỏa thuận được tối thiểu 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất, Bộ Tài chính đề xuất cách tính theo hướng coi phần bồi thường của diện tích đã thỏa thuận là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất và được trừ khi xác định tiền sử dụng đất. Cách tính này nhằm đơn giản hóa phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính và bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất.
Quy định chuyển tiếp
Dự thảo nghị định cũng quy định cụ thể cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao, đất nông nghiệp sang đất ở, trong và ngoài hạn mức, với thời hạn thực hiện trong năm 2026.
Đối với trường hợp đất, thuê đất đã được miễn tiền thuê đất nhưng người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng, góp vốn, dự thảo quy định phải nộp lại khoản tiền theo giá đất tại thời điểm được giao, được thuê, đúng tinh thần Nghị quyết 254, đồng thời làm rõ quyền lựa chọn của người sử dụng đất.
Kết luận và chỉ đạo
Phó Thủ tướng kết luận, dự thảo nghị định phải cụ thể, khả thi và bảo đảm thực thi. Về quy định hoàn trả tiền ứng trước bồi thường giải phóng mặt bằng, việc khấu trừ nên thực hiện khi có quyết định thu tiền sử dụng đất, sau khi đã xác định giá đất dự án.
Khấu trừ phải thực hiện một lần, đầy đủ theo chế độ nhà nước, không chia nhỏ theo từng giai đoạn. Trong trường hợp điều chỉnh quy hoạch và tính lại giá đất, việc khấu trừ sẽ được nghiên cứu tiếp.
Liên quan đến miễn, giảm tiền thuê đất, Phó Thủ tướng đồng ý với đề xuất của Bộ Tài chính: đã miễn thì không phải tính, đã giảm thì phải tính, cơ chế rõ ràng, dễ thực hiện. Đồng thời, cần có cơ chế hoàn trả trong trường hợp nhà đầu tư hoặc chủ thuê đất đã nộp tiền trong thời gian miễn giảm.
Phó Thủ tướng nhấn mạnh: “Mọi nội dung trong Nghị định phải bám sát Nghị quyết 254, các thủ tục hành chính phải đơn giản, công khai, đúng đối tượng và bảo đảm thực thi hiệu quả, để Nghị định đi vào cuộc sống, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân, đồng thời duy trì nguồn thu ngân sách ổn định.”
