# Bất động sản: Xây dựng mã định danh hiệu quả
Hệ thống mã định danh điện tử đang được triển khai cho mọi bất động sản tại Việt Nam, tạo nền tảng dữ liệu minh bạch cho thị trường. Đây là giải pháp nhằm tránh tình trạng “có mã nhưng không dùng được” và nâng cao hiệu quả quản lý.
## Quy định mới của Chính phủ
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 357 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026. Văn bản pháp lý quan trọng này cụ thể hóa Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đồng thời tạo nền tảng dữ liệu cho công tác quản lý và minh bạch hóa thị trường.
Theo nghị định, mỗi căn nhà, chung cư hay bất động sản trong dự án đều sẽ được gắn một mã định danh điện tử duy nhất. Đây là quy định đầu tiên tại Việt Nam đối với việc định danh và gắn mã cho tài sản bất động sản.
## Quản lý từ gốc đến hoàn thiện
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết: “Chúng tôi định hướng quản lý từ gốc, từ khi có đất cho đến khi bất động sản hoàn chỉnh và đưa vào hoạt động kinh doanh.”
Mã định danh bất động sản được quản lý bắt đầu từ đất. Mỗi thửa đất sẽ được gắn một mã riêng, đồng thời tích hợp thêm các thông tin liên quan đến dự án, công trình xây dựng và mã định danh địa điểm. Điều này cần thiết bởi trong cùng một thửa đất có thể tồn tại nhiều địa điểm khác nhau.
“Lợi ích của hệ thống này không chỉ dừng lại ở cải cách thủ tục hành chính mà còn tác động tích cực đến tất cả các chủ thể tham gia thị trường”, bà Hằng nhấn mạnh.
## Ưu điểm vượt trội
Đối với cơ quan quản lý nhà nước, hệ thống mã định danh sẽ trở thành công cụ quan trọng giúp quản lý thị trường hiệu quả hơn khi toàn bộ thông tin về dự án và giao dịch được cập nhật thường xuyên, hằng ngày.
Theo quy định, tất cả các dự án, hồ sơ pháp lý và giao dịch bất động sản đều phải được cập nhật lên hệ thống. Thông qua đó, cơ quan quản lý có thể nắm bắt số lượng dự án được cấp phép, diễn biến giao dịch theo thời gian thực, hình thành bức tranh tổng thể và chính xác về thị trường.
“Khi có đầy đủ dữ liệu, cơ quan quản lý cũng có thể đánh giá rõ nguồn cung đang thừa hay thiếu ở từng phân khúc, qua đó định hướng phê duyệt dự án phù hợp, tránh tình trạng lệch pha cung – cầu”, bà Hằng chia sẻ.
Đặc biệt, khi hệ thống thông tin được hoàn thiện, mọi giao dịch bất động sản đều phải cập nhật đầy đủ, minh bạch về giá trị theo từng lần, góp phần hạn chế tình trạng hai giá, đồng thời ngăn chặn hiện tượng nhà đầu tư “ôm” hàng, gom hàng, đẩy giá bất thường.
## Hỗ trợ doanh nghiệp và môi giới
Với chủ đầu tư, việc dự án được cập nhật công khai trên hệ thống thông tin sẽ trở thành kênh giúp người dân dễ dàng tiếp cận và gia tăng mức độ tin tưởng.
Đối với hoạt động môi giới bất động sản, thay vì chỉ cấp chứng chỉ hành nghề như trước đây, hệ thống sẽ cấp mã định danh riêng cho từng môi giới. Mã định danh này bao gồm mã tỉnh, địa phương cấp chứng chỉ, số căn cước công dân và mã của chứng chỉ hành nghề.
## Khó khăn trong triển khai
TS Lê Bá Chí Nhân – chuyên gia kinh tế cho rằng: “Việc gắn mã định danh điện tử cho từng bất động sản là xu hướng tất yếu và rất cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, bền vững.”
Tuy nhiên, quá trình triển khai trên thực tế sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Thứ nhất là sự đồng bộ dữ liệu giữa các hệ thống hiện có như dữ liệu đất đai, nhà ở, xây dựng, thuế, công chứng, ngân hàng. Nếu mỗi lĩnh vực sử dụng một chuẩn, một nền tảng khác nhau, việc gắn mã định danh rất dễ rơi vào tình trạng “có mã nhưng không dùng được”.
Thứ hai, nhiều địa phương vẫn đang trong quá trình số hóa hồ sơ, dữ liệu lịch sử còn thiếu hoặc chưa được chuẩn hóa, khiến việc cập nhật, làm sạch dữ liệu ban đầu tốn nhiều thời gian và chi phí.
Thứ ba là kỷ luật thực thi và trách nhiệm cập nhật dữ liệu. Mã định danh chỉ phát huy hiệu quả khi mọi biến động của bất động sản đều được cập nhật kịp thời, đầy đủ.
## Giải pháp đề xuất
Để việc triển khai mã định danh bất động sản thuận lợi, vị chuyên gia kiến nghị cần xây dựng bộ chuẩn dữ liệu thống nhất ở cấp quốc gia, trong đó xác định rõ mã định danh bất động sản là “trục xương sống” để kết nối đồng bộ các hệ thống.
Quá trình triển khai cần theo nguyên tắc “làm đến đâu chắc đến đó”, tránh tình trạng mỗi ngành, mỗi địa phương thực hiện theo một cách riêng, thiếu liên thông.
Trước mắt, nên triển khai theo lộ trình và có trọng tâm, ưu tiên các dự án mới, khu đô thị, chung cư thương mại – những nơi hồ sơ tương đối đầy đủ, dễ chuẩn hóa.
Cùng với việc hoàn thiện hạ tầng, cần quy định rõ trách nhiệm cập nhật dữ liệu và chế tài đi kèm. Cơ quan, khâu nào làm phát sinh biến động thì phải có nghĩa vụ cập nhật vào hệ thống.
“Nhà nước cũng nên khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp công nghệ, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức công chứng, ngân hàng… trong việc kết nối và khai thác dữ liệu. Khi các chủ thể trên thị trường cùng nhìn thấy lợi ích từ mã định danh, việc triển khai sẽ thuận lợi và thực chất hơn”, ông Nhân cho hay.
