BĐS 2026: Đầu cơ ngắn hạn chững lại
Thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới có tính chọn lọc cao, trong đó các hoạt động đầu cơ ngắn hạn sẽ bị hạn chế mạnh mẽ, nhường chỗ cho một quá trình phát triển ổn định và bền vững hơn.
Mục lục
Minh bạch – Xu hướng tất yếu
Theo chuyên gia David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, năm 2026 sẽ tiếp tục là giai đoạn thị trường bất động sản tại TP.HCM tiến tới củng cố mạnh mẽ. Hoạt động nguồn cung sẽ tập trung chủ yếu tại khu vực Thủ Thiêm và hành đông phía Đông – điểm tựa chính của thị trường với mức dao động giá từ 3.020 – 5.660 USD/m². Trong khi đó, khu vực Nam và Tây TP.HCM được ghi nhận có mặt giá cạnh tranh hơn, dao động khoảng 1.510 – 3.020 USD/m².
“Việc tăng trưởng giá trong năm 2026 được kỳ diễn ra một từ từ khi quy trình rà soát pháp lý được siết chặt hơn và tiến độ phê duyệt dự án có sự chậm lại. Sự sáp nhập hành chính cùng với phát triển hạ tầng tại các khu vực ven đô đang giúp giảm áp lực cho khu lõi, đồng thời phân tán sự quan tâm của người mua nhà”, ông Jackson đánh giá.
Hệ quả là các chủ đầu tư sẽ buộc phải áp dụng chiến lược giá linh hoạt, dựa trên nhu cầu thực tế, với tốc độ hấp thụ sản phẩm ngày càng gắn liền với sức mua thực của người dân thay vì các hoạt động đầu cơ.
Hà Nội: Nguồn cung cao nhưng thanh toán theo nhu cầu thực
Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung dự báo sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt trong quý đầu tiên của năm 2026, khi nhiều dự án quy mô lớn chuẩn bị gia nhập thị trường. Mặc dù lượng cung tăng mạnh, nhu cầu vẫn sẽ chủ yếu dựa trên khả năng hấp thụ thực tế thay vì các hoạt động đầu cơ.
Về phía người mua, tâm lý vẫn còn khá thận trọng, ưu tiên lựa chọn các dự án có thương hiệu uy tín, pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng rõ ràng. Nhu cầu đến từ người sử dụng cuối cùng cho thuê dài hạn vẫn đang chiếm ưu thế, tạo cơ hội hấp thụ tốt trong năm 2026.
Giảm cơ hội cho đầu tư ngắn hạn
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, chỉ ra rằng việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã hình thành nên những thị trường bất động sản quy mô lớn như TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng và Lâm Đồng. Xu hướng này đang dần làm đứt gãy các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn, đồng thời hạn chế tốc độ tăng giá phi mã, nhường chỗ cho một xu hướng phát triển ổn định và dài hạn hơn.
“Năm 2026 là thời điểm tiềm năng cho thị trường bất động sản khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, dòng vốn tiếp tục được duy trì với chính sách tiền tệ linh hoạt, các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông (TOD) được ưu tiên phát triển. Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn chỗ cho những nhà đầu tư ăn xổi”, ông Đính nhấn mạnh.
“Giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể hoạt động trong lĩnh vực phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ luật thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số”, ông bổ sung.
Giá nhà có xu hướng giảm trong năm 2026
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhiều doanh nghiệp đã M&A được quỹ đất và dự kiến trong quý II/2026 sẽ chính thức ra mắt dự án chung cư đầu tay do mình làm chủ đầu tư, đặc biệt tại khu vực tỉnh Bình Dương cũ.
Ông Thắng dự báo năm 2026, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng rõ rệt hơn với sự phân hóa giữa hai nhóm chính là bất động sản nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng. Đối với bất động sản nhà ở, thị trường được kỳ vọng sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng từ năm 2025, khi nguồn cung tiếp tục cải thiện nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý.
Từ nửa cuối năm 2026 trở đi, thị trường sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển lành mạnh và bền vững hơn, với thanh khoản duy trì xu hướng đi lên nhờ niềm tin của người mua và nhà đầu tư dần được khôi phục.
Nền tảng pháp lý vững chắc cho thị trường 2026
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2025 được xem là năm bản lề với nhiều luật và nghị quyết quan trọng đi vào thực thi, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị quyết 201/2025/QH15 về phát triển nhà ở xã hội.
“Đáng mừng là hầu hết các sản phẩm bất động sản hiện nay đều nhắm tới khách hàng có nhu cầu ở thực. Đặc biệt, các doanh nghiệp địa phương và chuyên nghiệp đang tính toán cho việc hạ nhiệt giá nhà trong năm 2026 để người dân có cơ hội sở hữu nhà tốt hơn”, ông Châu chia sẻ.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng đánh giá rằng 2025 là năm tạo nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước sang giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn trong năm 2026. Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra rằng thị trường vẫn còn dư thừa nguồn cung ở phân khúc cao cấp và trung cấp trong khi thiếu sản phẩm giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.
“Giá bất động sản hiện tại vẫn còn cao so với thu nhập và vượt quá khả năng chi trả của người dân”, ông Sinh nhận định.
“Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 gắn liền với một chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng đây sẽ là chu kỳ tăng trưởng có chọn lọc, dựa trên nền tảng pháp lý vững chắc, nhu cầu thực của xã hội và sự phát triển bền vững lâu dài”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định.
