Thị trường BĐS thay đổi: Cạnh tranh và rủi ro từ dự án thiếu pháp lý
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển mình quan trọng, khi thời kỳ “lướt sóng” đầu tư ngắn hạn đã phần nào lùi bước nhường chỗ cho cuộc cạnh tranh thực chất dựa trên giá trị pháp lý và sản phẩm. Nền tảng này đang định hình lại hoàn toàn bản đồ đầu tư, mở ra cả cơ hội thách thức cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư.
Mục lục
Nguồn cung tăng mạnh nhưng mất cân đối
Theo số liệu từ VARS, năm 2025 đã ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm BĐS mở bán mới – mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và gần đạt đỉnh nguồn cung. Tuy nhiên, bức tranh cung-cầu vẫn tồn tại mất cân đối đáng kể khi phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp.
Cụ thể, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m², tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở giá phù hợp với đại đa số người mua lại thiếu hụt nghiêm trọng, khiến thị trường chưa được “giải khát” thực sự.
Thị trường vượt qua đỉnh lãi suất thấp
Trong giai đoạn phát triển nóng, khi lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu mua nhà bị nén trong nhiều năm, đa số các dự án mở bán mới đều được hấp thụ tốt. Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí người mua phải trả chênh lệch để sở hữu sản phẩm.
Dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư đạt mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi số vốn bỏ ra sau hơn một năm. Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2025, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.
Hạ tầng tạo đột phá cho thị trường vùng ven
Sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng giao thông trong những năm qua đã tạo ra những thay đổi mang tính nền tảng đối với thị trường BĐS. Việc đẩy mạnh phát triển các tuyến cao tốc, vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh không chỉ giúp gia tăng giá trị BĐS mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển.
Đặc biệt trong năm 2025, hạ tầng giao thông ghi nhận sự bứt phá với cả nước khởi công, khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%. Số km tuyến chính cao tốc, nút giao và đường dẫn đều vượt mục tiêu Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2021-2025.
Pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung cải thiện
Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đã trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung. Khoảng một nghìn dự án đã được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại. Đồng thời, nhiều dự án mới, trong đó có những dự án quy mô rất lớn lên tới hàng nghìn ha, cũng được phê duyệt và nhanh chóng triển khai.
Đáng chú ý, nhiều dự án cũng được thúc đẩy triển khai sớm nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất do quá thời hạn theo quy định mới. Đây là tín hiệu tích cực, góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường trong thời gian tới.
Thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất
Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc.
Trong bối cảnh giá BĐS, nhất là tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn.
Thay đổi tư duy đầu tư
Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, đáng chú ý là việc gắn mã định danh riêng cho BĐS.
Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.
Giá BĐS khó giảm nhưng không tăng “nóng”
Về dài hạn, VARS cho rằng, giá BĐS sẽ không tăng “nóng” nhưng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng, đặc biệt là đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, giúp gia tăng giá trị BĐS và kích thích nhu cầu đầu tư BĐS.
Tuy nhiên, sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả trong bối cảnh mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.
Vùng ven và trung tâm có xu hướng phát triển khác biệt
Trong bức tranh chung, BĐS tại khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định theo năm. Bởi nguồn cung mới gần như không còn và phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực phải bán. Quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và tập trung vào phân khúc hạng sang.
Ngược lại, vùng ven đang phát triển mạnh mẽ nhờ hạ tầng được đầu tư đồng bộ, tạo điều kiện cho các dự án phát triển ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa quỹ đất rất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn cho đa số người dân.
Vấn đề cần tháo gỡ để thị trường phát triển bền vững
Bên cạnh các tín hiệu tích cực, thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước là yếu tố then chốt.
Nâng cao năng lực quản lý địa phương
Dù ba bộ Luật đã được ban hành và điều chỉnh phù hợp thực tiễn, nhưng việc tổ chức thực thi tại nhiều địa phương còn chậm do cán bộ không chuyên trách, thiếu kinh nghiệm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, làm tăng chi phí.
Vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh
Bảng giá đất mới khiến giá đất tăng rất cao, trong khi nhiều địa phương vẫn đang chờ ban hành hệ số điều chỉnh. Việc hệ số quá cao sẽ gây khó khăn cho việc triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới. Cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý, dưới 1 đối với các khu vực mới, nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án.
Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc do sự thiếu quyết liệt ở một số địa phương. Cần có hướng dẫn cụ thể, thống nhất hơn để đẩy nhanh tiến độ.
Lãi suất – Vấn đề đáng lưu ý
Chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực. Cần kiểm soát tín dụng BĐS theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển.
Xu hướng tương lai của thị trường BĐS
Trong bối cảnh mới, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những dự án đảm bảo đúng tiến độ, đúng pháp lý và đúng những gì đã cam kết sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền.
Đồng thời, việc từng bước hoàn thiện “khung pháp lý cứng”, xây dựng, chuẩn hóa và lan tỏa các hệ chuẩn mực, tiêu chí nghề nghiệp cũng như tiêu chuẩn phát triển dự án là yêu cầu mang tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay.
Khi các chuẩn mực được thiết lập và tuân thủ rộng rãi, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn, giảm thiểu các hành vi đầu cơ, thổi giá, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong trung và dài hạn.
Kết luận
Thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển mình quan trọng, khi mà yếu tố pháp lý và năng lực của chủ đầu tư trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Cuộc chơi đã thực sự thay đổi, đòi hỏi sự chuyên nghiệp minh bạch từ tất cả các bên tham gia. Tương lai thuộc về những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, chất lượng cao và chính sách bán hàng phù hợp.
