3 lời khuyên BĐS từ chuyên gia kinh tế trưởng BIDV
Trong khuôn khổ Hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” diễn ra ngày 25/1, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV đã đưa ra những nhận định quan trọng và 3 lời khuyên “sống còn” cho các nhà đầu tư bất động sản.
Tại tọa đàm với chủ đề “Thị trường bất động sản 2026: Tăng trưởng và bứt tốc”, ông Lực chia sẻ về định hướng kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản và cách thức doanh nghiệp có thể thích ứng với mặt bằng lãi suất và dòng tiền mới trong năm 2026.
Kỳ vọng bứt phá của thị trường bất động sản
Chia sẻ về những kỳ vọng bứt phá của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh vào sự thay đổi trong tư duy quản lý, chuyển từ việc sửa đổi luật ngay lập tức sang ban hành các Nghị quyết kịp thời, điển hình là Nghị quyết 254 của Quốc hội.
Theo ông Lực, có 3 điểm nhấn cốt lõi từ các quy định mới mà doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm:
- Vấn đề tài chính đất đai: Bảng giá đất sẽ được duy trì ổn định 5 năm một lần thay vì thay đổi hàng năm, giúp đảm bảo tính ổn định cần thiết cho doanh nghiệp. Đặc biệt, các địa phương được trao quyền tự quyết định hệ số điều chỉnh (hệ số K) từ 0.5 đến 1.2, tạo ra dư địa linh hoạt rất lớn.
- Chính sách về công tác thu hồi đất: Tỷ lệ đồng thuận để thu hồi đất đã được giảm từ 100% xuống 75%, đây là bước tiến quan trọng và mang tính đột phá. Hiện tại, để thực hiện thu hồi, dự án cần thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: 75% diện tích đất đồng ý và 75% số người sở hữu đồng ý.
- Vận hành các Nghị quyết 170, 171: Các vướng mắc liên quan đến đất ở và đất khác trước đây chỉ thí điểm tháo gỡ tại 3 tỉnh, nay đã được áp dụng trên phạm vi toàn quốc. Tương tự, các dự án vướng mắc liên quan đến kết luận thanh tra, kiểm tra cũng được áp dụng cơ chế tháo gỡ đồng bộ.
Tín dụng BĐS không được tăng trưởng nóng
TS. Cấn Văn Lực nêu rõ, bất động sản là lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế nhưng cần được giữ ở trạng thái lành mạnh, ổn định và có sự điều tiết phù hợp. Ông nhấn mạnh công cụ kiểm soát quan trọng nhất chính là tài chính (thuế phí) và tín dụng.
Về hạn mức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng mức tăng trưởng chung khoảng 15% cho năm nay. Tín dụng cho vay đối với bất động sản về cơ bản sẽ không được vượt quá mức tăng trung bình này, trừ khi thị trường có diễn biến đòi hỏi sự điều chỉnh.
Đáng chú ý, chính sách điều hành có sự phân hóa: “Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản rõ ràng là kiểm soát ở mức độ chặt chẽ hơn. Còn cho vay để mua nhà đương nhiên chúng ta vẫn còn dư địa để cho vay tiếp vì năm vừa rồi tăng khá thấp”.
Lý giải về việc lãi suất huy động và cho vay tăng thời gian qua, ông Lực chỉ ra 3 nguyên nhân chính: sự chênh lệch cung – cầu vốn; áp lực cạnh tranh từ các kênh đầu tư hấp dẫn khác; và định hướng phân bổ nguồn lực.
3 lời khuyên cho nhà đầu tư BĐS trong bối cảnh khó khăn
Trước bối cảnh dòng tiền khó khăn và chi phí vốn tăng, TS. Cấn Văn Lực đưa ra 3 khuyến nghị cụ thể mà các nhà đầu tư cần thực hiện ngay:
- Cơ cấu lại dòng tiền và sản phẩm: Doanh nghiệp phải rà soát lại dòng tiền, chắc chắn trong việc cơ cấu lại danh mục dự án và sản phẩm đầu tư.
- Đa dạng hóa nguồn vốn: Không nên chỉ trông chờ vào tín dụng ngân hàng. Cần linh hoạt huy động từ trái phiếu (trong nước, quốc tế, trái phiếu xanh), thị trường chứng khoán (niêm yết để huy động vốn), các quỹ đầu tư, vốn đầu tư nước ngoài và tích lũy vốn tự có.
- Hạn chế đầu tư dàn trải: “Tiền chỉ có thế, dòng tiền chỉ có thế mà chúng ta đầu tư một lúc 10 dự án rõ ràng chúng ta không thể đủ tiền”, ông Lực cảnh báo.
Đặc biệt, bên cạnh các yếu tố khách quan khiến giá nhà tăng, TS. Cấn Văn Lực kêu gọi sự nỗ lực từ chính các doanh nghiệp trong việc điều tiết giá. Ông cho rằng doanh nghiệp cần đồng hành cùng Chính phủ và người dân để đưa mặt bằng giá về mức hợp lý hơn, coi đây là một cách làm đạo đức và bền vững.
Theo nhận định của chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức nhưng cũng có nhiều cơ hội nếu các nhà đầu tư biết linh hoạt điều chỉnh chiến lược kinh doanh của mình.
