Airbnb chung cư: Quản lý thay vì cấm
Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa đưa ra đề xuất mới nhằm quản lý hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày trong chung cư. Điểm mới trong kiến nghị lần này là HoREA không chỉ kêu gọi quản lý thay vì cấm, mà còn đề nghị đưa cơ chế quản lý cụ thể vào nghị định hướng dẫn luật để áp dụng thống nhất trên toàn quốc.
Trong văn bản góp ý gửi cơ quan chức năng ngày 28/01/2026 đối với dự thảo sửa đổi Nghị định 95/2024/NĐ-CP, HoREA kiến nghị bổ sung một chương riêng về quản lý hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn phục vụ mục đích lưu trú.
Đây được xem là bước đột phá quan trọng so với các kiến nghị trước đây của Hiệp hội vốn chủ yếu tập trung vào việc phản ánh thực trạng bất cập và đề xuất “quản lý thay vì cấm”.
Về mặt pháp lý, HoREA nhấn mạnh rằng Luật Nhà ở 2023 chỉ cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Theo Hiệp hội, người thuê ngắn ngày vẫn sử dụng căn hộ để ở, chỉ khác nhau về thời gian lưu trú.
Trong các văn kiện trước đó, HoREA đã dẫn nhận định của cơ quan kiểm tra văn bản thuộc Bộ Tư pháp cho rằng việc cho thuê dài hạn được phép nhưng cho thuê dưới 30 ngày lại bị cấm là “chưa hợp lý và chưa đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý”. Theo đó, chủ sở hữu căn hộ không sử dụng thì có quyền cho thuê, một trong những quyền tài sản theo Bộ luật Dân sự.
Quan điểm này cũng được Bộ Xây dựng đồng thuận từ cuối năm 2024 khi cho biết pháp luật hiện hành không có quy định cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ mục đích ở, kể cả qua các nền tảng như Airbnb, miễn là đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.
Tuy nhiên, kể từ khi Quyết định 26/2025/QĐ-UBND của Thành phố Hồ Chí Minh có hiệu lực từ cuối tháng 2/2025, hầu hết ban quản trị chung cư đã áp dụng theo hướng cấm hoàn toàn lưu trú ngắn ngày.
HoREA chỉ rõ rằng việc siết quản lý mạnh mẽ như vậy xuất phát từ khoảng trống pháp lý kéo dài nhiều năm. Hiệp hội nhìn nhận thẳng thắn rằng hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày trong hơn 10 năm qua chưa được quy định cụ thể, dẫn đến tình trạng “vừa thất thu thuế, vừa tiềm ẩn tệ nạn xã hội, vừa phát sinh khiếu kiện”.
Theo HoREA, mô hình cho thuê ngắn ngày trong chung cư bắt đầu phát triển mạnh từ năm 2015 nhưng không có khung pháp lý rõ ràng, gây ra nhiều hệ lụy. Nếu không được kiểm soát hợp lý, có nguy cơ làm thu hẹp nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền.
Chính vì vậy, HoREA nhấn mạnh việc xây dựng cơ chế quản lý là cần thiết để “bảo đảm hài hòa các lợi ích và để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững”.
Các kiến nghị trước đó (tháng 4 và tháng 6/2025) của HoREA đã đề xuất hàng loạt điều kiện quản lý như đăng ký kinh doanh, khai báo lưu trú, tuân thủ phòng cháy chữa cháy, chấp hành nội quy chung cư và phối hợp chặt chẽ với ban quản trị tòa nhà.
Đáng chú ý, HoREA cũng công bố số liệu cho thấy riêng tại 24 khu chung cư cũ ở TP.HCM đã có khoảng 8.740 căn hộ cho thuê ngắn ngày, với tổng vốn đầu tư ước gần 43.7 ngàn tỷ đồng. Việc dừng hoạt động đột ngột khiến nhiều chủ nhà gặp khó khăn trong trả nợ ngân hàng và có nguy cơ làm hàng ngàn lao động mất sinh kế.
Đến tháng 6/2025, ngay cả Sở Du lịch TP.HCM cũng thừa nhận mô hình lưu trú ngắn ngày trong chung cư đã phát triển mạnh, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách quốc tế, chuyên gia và người lao động. Lộ trình hoàn thiện chính sách quản lý riêng được đề xuất đến năm 2027.
Tuy nhiên, HoREA cho rằng việc chờ một chính sách riêng của địa phương là chưa đủ, bởi trong thời gian chờ đợi, hoạt động cho thuê ngắn ngày vẫn bị “cấm ngầm” và gây thiệt hại lớn cho thị trường.
Đó là lý do Hiệp hội chuyển hướng sang kiến nghị ở cấp trung ương với đề xuất bổ sung hẳn một mục riêng trong Nghị định 95 để quản lý hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn.
Đề xuất mới nhất của HoREA đưa ra các điều kiện cụ thể như: căn hộ phải đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, dịch vụ và phòng cháy chữa cháy theo quy định pháp luật. Chủ sở hữu phải đăng ký kinh doanh, thực hiện nghĩa vụ thuế (kể cả khi hoạt động qua các nền tảng như Airbnb), ký hợp đồng thuê, khai báo lưu trú và phối hợp với ban quản trị.
Điểm mới đáng chú ý là HoREA còn đề xuất mức phí quản lý, vận hành chung cư đối với căn hộ cho thuê ngắn ngày cao hơn so với hộ thường trú, nhằm bù đắp chi phí hạ tầng và tránh xung đột lợi ích.
So với các kiến nghị trước đây, lần này HoREA không chỉ dừng ở nguyên tắc chung, mà đã đi thẳng vào thiết kế khung pháp lý chi tiết trong nghị định hướng dẫn luật.
Song song với lập luận pháp lý, Hiệp hội tiếp tục dẫn số liệu về tác động kinh tế. Theo báo cáo của Oxford Economics công bố tháng 5/2025, Airbnb đã đóng góp khoảng 16.2 ngàn tỷ đồng vào GDP Việt Nam trong năm 2024 và hỗ trợ hơn 64,100 việc làm trên nhiều ngành dịch vụ. Trong đó, khách quốc tế chiếm tới 82% tổng lượng khách lưu trú qua nền tảng này.
Theo HoREA, những con số này cho thấy cho thuê ngắn ngày không còn là hoạt động nhỏ lẻ, mà đã trở thành một phần quan trọng của chuỗi kinh tế du lịch – dịch vụ.
Từ chuỗi kiến nghị kéo dài hơn một năm, có thể thấy HoREA không phủ nhận các hệ lụy phát sinh từ Airbnb, nhưng cũng không đồng tình với cách tiếp cận cấm đoán. Tinh thần xuyên suốt mà Hiệp hội nhấn mạnh là phải quản lý chặt chẽ để bảo đảm an ninh, trật tự và quyền lợi cư dân, đồng thời vẫn tôn trọng quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ.
