Hợp đồng ủy quyền, suýt mất đất tỷ đồng
Để vay 800 triệu đồng, một người đàn ông đã ký ủy quyền, giao toàn bộ quyền định đoạt thửa đất cho chủ nợ. Tuy nhiên, người được ủy quyền đã bất ngờ chuyển nhượng thửa đất này cho người khác, đặt chủ sở hữu vào tình trạng suýt mất mát tài sản có giá trị hơn 1 tỷ đồng.
Mục lục
Ủy quyền “làm tin” để vay tiền
Theo trình bày của ông T. (ngụ tại TP.HCM), ông là người đứng tên quyền sử dụng một thửa đất rộng 886m² tại tỉnh Bình Dương (giờ thuộc TP.HCM) với một căn nhà cấp 4 xây dựng trên đó.
Do vướng thiếu vốn kinh doanh, vào năm 2021, ông T. đã ký một hợp đồng ủy quyền có công chứng với ông L. (cũng ngụ tại TP.HCM). Theo thỏa thuận này, ông T. giao toàn quyền định đoạt thửa đất nêu trên cho ông L.. Ông T. khẳng định đây chỉ là hình thức “làm tin” để bảo đảm cho khoản vay 800 triệu đồng, chứ không phải là một giao dịch mua bán đất.
Tuy nhiên, đến tháng 3/2022, người được ủy quyền đã sử dụng hợp đồng này để ký kết hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất và căn nhà kèm theo cho ông M. (ngụ tại TP. Hà Nội) với giá trị giao dịch lên tới hơn 1 tỷ đồng.
Khởi kiện vì mất đất oan
Cho rằng hành vi của ông L. đã vi phạm thỏa thuận vay mượn ban đầu, ông T. đã quyết định khởi kiện ra tòa án, yêu cầu hủy bỏ hợp đồng ủy quyền và buộc ông L. phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”).
Trong một diễn biến phức tạp hơn, bà H. – người được xác định là cô ruột của ông T. – cũng đã nêu yêu cầu độc lập trong vụ kiện này. Bà H. khẳng định bà đã nhận chuyển nhượng nhà đất trên từ ông T. từ năm 2020 thông qua hình thức thỏa thuận miệng với giá 1,2 tỷ đồng. Bà cũng trình bày rằng gia đình bà đã tiến hành sửa chữa, xây dựng nhà ở ổn định và cho nhiều thành viên khác trong gia đình sinh sống tại đây.
Phiên tòa sơ thẩm: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện
Tại phiên tòa sơ thẩm, ông L. đã khẳng định việc ký hợp đồng ủy quyền là hoàn toàn tự nguyện và ông T. có nhu cầu thực sự chuyển nhượng đất. Trong khi đó, ông M. – người đã nhận chuyển nhượng đất – cho rằng mình là bên mua ngay tình, đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thanh toán và đề nghị tòa công nhận tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng.
Ngày 6/6/2025, Tòa án nhân dân TP. Thủ Dầu Một (nay là Tòa án nhân dân khu vực 15 – TP.HCM) đã ra phán quyết không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T. cũng như yêu cầu độc lập của bà H..
Tòa án xác định hợp đồng ủy quyền được công chứng hợp pháp và không có đủ căn cứ để chứng minh đây là giao dịch giả tạo nhằm che giấu việc vay tiền. Đồng thời, tòa cũng nhận định hợp đồng chuyển nhượng giữa ông L. (đại diện theo ủy quyền của ông T.) và ông M. được ký kết đúng theo quy định của pháp luật nên được công nhận có hiệu lực.
Theo bản án, ông M. được quyền quản lý, sử dụng toàn bộ thửa đất cùng các tài sản gắn liền trên đất. Gia đình bà H. và các thành viên đang sinh sống trên đất có trách nhiệm bàn giao lại hiện trạng. Tuy nhiên, ông M. phải có trách nhiệm thanh toán cho bà H. số tiền hơn 270 triệu đồng, tương ứng với giá trị tài sản gắn liền với đất mà gia đình bà H. đã tạo lập.
Tòa phúc thẩm: Hủy hợp đồng ủy quyền và tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng
Không đồng ý với phán quyết trên, ông T. và bà H. đã cùng nhau kháng cáo lên cấp phúc thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, dù Tòa án nhân dân TP.HCM đã hai lần triệu tập nhưng ông T. đều vắng mặt không có lý do chính đáng. Do đó, hội đồng xét xử đã ra quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông này.
Về nội dung vụ án, tòa phúc thẩm nhận thấy hợp đồng ủy quyền năm 2021 giữa ông T. và ông L. có dấu hiệu rõ ràng về việc che giấu giao dịch vay tiền. Dù ông T. khai rằng việc ký ủy quyền chỉ nhằm mục đích bảo đảm khoản vay 800 triệu đồng, nhưng ông không thể chứng minh được mối liên hệ trực tiếp giữa hợp đồng ủy quyền và khoản vay cụ thể này.
Dù vậy, tòa án xác định ông L. đã thực sự vượt quá phạm vi được ủy quyền khi ký hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ tài sản, bao gồm cả căn nhà trên đất, trong khi chủ sở hữu thực tế của căn nhà này không hề ủy quyền cho ông L. được định đoạt tài sản. Đây chính là căn cứ pháp lý để tòa án tuyên hủy hợp đồng ủy quyền theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Về phía hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L. và ông M., tòa phúc thẩm đã nhận định rằng giao dịch này hoàn toàn vô hiệu do có nhiều vi phạm nghiêm trọng.
Cụ thể, tại thời điểm chuyển nhượng, căn nhà trên đất đang do bà H. quản lý và sử dụng. Thêm vào đó, các bên trong vụ việc đều thừa nhận việc đã cố tình ghi giá chuyển nhượng chỉ còn 200 triệu đồng trong hợp đồng, trong khi giá trị thực tế của giao dịch lên đến hơn 1 tỷ đồng, nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ thuế. Hội đồng xét xử đã xác định đây rõ ràng là một giao dịch giả tạo, vi phạm điều cấm của pháp luật.
Trên cơ sở việc xác định hợp đồng chuyển nhượng là vô hiệu, tòa phúc thẩm đã áp dụng các quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu theo Bộ luật Dân sự, buộc các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận được. Theo đó, ông T. có trách nhiệm hoàn trả cho ông M. số tiền 1 tỷ đồng, trong khi đó, ông M. phải trả lại bản chính sổ đỏ cho ông T..
Đối với yêu cầu độc lập của bà H., tòa phúc thẩm nhận thấy xuất hiện nhiều tình tiết mới liên quan đến nguồn gốc hợp pháp của ngôi nhà và thửa đất, cũng như các giao dịch chuyển nhượng đã diễn ra trước đó. Trong số đó có một vụ kiện khác đang được tòa án thụ lý giải quyết.
Do đó, Tòa án nhân dân TP.HCM đã quyết định tuyên hủy một phần bản án sơ thẩm liên quan đến yêu cầu của bà H., đồng thời giao hồ sơ vụ án cho tòa án cấp sơ thẩm để giải quyết lại theo thẩm quyền của mình.
