Đất nền: Phân khúc vua đang mất hút
Một nghịch lý thú vị đang diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam: trong khi chung cư liên tục được săn đón và tăng giá, mặt bằng đất nền ở nhiều khu vực lại giảm đáng kể, thậm chí rẻ hơn cả căn hộ. Phân khúc từng được xem là “vua” này đang dần bị các nhà đầu tư lãng quên.
Mục lục
Thị trường trầm lắng vào cuối năm 2025
Trong ba năm trở lại đây, thị trường đất nền gần như không ghi nhận được điểm sáng rõ rệt. Thanh khoản chỉ phục hồi cục bộ tại những khu vực hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng hoặc dự án lớn. Phần lớn thị trường vẫn trong trạng thái trầm lắng với giao dịch thưa thớt và tâm lý nhà đầu tư còn thận trọng.
Cụ thể, theo dữ liệu từ Batdongsan.com, nhu cầu tìm mua đất nền đã giảm trung bình 15-20% so với cùng kỳ năm 2025, nhiều thời điểm lượng tìm mua giảm 30-40%. Tiêu thụ đất nền với các dự án mở bán duy trì khoảng 20-30% rổ hàng.
Ông Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh Miền Bắc – chia sẻ: “Nhiều tỉnh, thành phố có giá đất nền chỉ khoảng 20 – 60 triệu đồng/m2, trong khi chung cư quanh khu vực đó cũng đã lên 50 – 60 triệu đồng/m2. Điều đó khá phi lý.”
Điều gì đang xảy ra với thị trường đất nền?
Năm 2025 ghi nhận một đợt tăng nóng mang tính cục bộ vào tháng 4. Một số tỉnh có thông tin sáp nhập như Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Phòng đã “nóng” trở lại. Tuy nhiên, sự nóng bỏng này không kéo dài.
Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, ông David Jackson, nhận xét: “Giá đất nền tại một số huyện vùng ven Hà Nội bùng lên sau các phiên đấu giá đất đầu năm. Một số nơi khác tăng giá theo thông tin hạ tầng mới hoặc đại dự án, như Long An hay Cần Giờ. Tuy vậy, phần lớn các thị trường từng nóng như Bình Phước hay Bảo Lộc lại trầm lắng vì thanh khoản yếu và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư khi nhận ra rủi ro pháp lý.”
Ông Jackson cũng chỉ ra một yếu tố quan trọng khác: “Chi phí chuyển đổi (từ đất nông nghiệp lên thổ cư) cũng tăng đáng kể sau khi áp dụng bảng giá đất mới. Điều này khiến không ít người mua đất nền phải cân nhắc và tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền”.
Bức tranh khác nhau tại thị trường phía Nam
Tại phía Nam, theo báo cáo thị trường đất nền năm 2025 của DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp đất nền tại TP.HCM, Tây Ninh, Đồng Nai đã tăng khoảng 2% so với năm 2024, lên tổng 9.448 nền. Đây được xem là mức cao nhất được ghi nhận trong giai đoạn 2023-2025.
Tuy nhiên, DKRA lưu ý quy mô nguồn cung mới nhìn chung vẫn còn khiêm tốn nếu so với giai đoạn “nóng” trước đây của thị trường đất nền vào năm 2022.
Báo cáo của DKRA chỉ ra sức cầu chung của thị trường được cải thiện với lượng tiêu thụ tăng khoảng 69% so với năm trước. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính.
Đáng chú ý, thanh khoản đất nền chủ yếu được dẫn dắt bởi các dự án đóng vai trò vệ tinh của TP.HCM, hưởng lợi trực tiếp từ kết nối liên vùng như Tây Ninh và Đồng Nai. Tây Ninh giữ vai trò dẫn dắt khu vực phía Nam khi chiếm đến 38% tổng nguồn cung trong năm và 53% lượng tiêu thụ toàn thị trường.
Giá đất nền dự án cao nhất tại Tây Ninh được ghi nhận khoảng 74 triệu đồng/m2, trong khi tại TP.HCM có thể lên tới 140 triệu đồng/m2 và Đồng Nai ở mức 60 triệu đồng/m2.
Xu hướng giá và lý do đằng sau sự thay đổi
Sơ nhìn, mặt bằng giá sơ cấp phía Nam đã tăng trung bình 6% so với năm 2024 và tiếp tục neo cao do tác động của các loại chi phí đầu vào. Sự chênh lệch giá lớn giữa các khu vực cho thấy khác biệt lớn về vị trí dự án, đặc tính sản phẩm và sức cầu từng địa phương.
Ngược lại, thị trường thứ cấp lại ghi nhận mức tăng 12-15% so với năm trước. Các yếu tố như nguồn cung mới khan hiếm, nhu cầu ở thực cao đã góp phần duy trì việc tăng trưởng tích cực về mặt bằng giá cũng như thanh khoản thị trường trong năm qua.
Ông Vũ Cương Quyết cho rằng: “Các nhà đầu tư hay bị tâm lý thấy phân khúc nào ngon ăn cứ đổ xô vào mà không có nhìn ngó sang các phân khúc khác. Trong khi chung cư mấy năm vừa qua tăng nóng thì phân khúc đất nền đang bị lãng quên.”
Ông Quyết bổ sung: “Mọi người thấy đất nền không tăng giá nên càng ít quan tâm đến nó. Nhưng nói thế thôi, đất nền vẫn có giá trị riêng của đất nền. Đất nền ở Hà Nội, TP.HCM, đặc biệt là khu vực trung tâm thì đắt. Nhưng đất nền ở các tỉnh công nghiệp vẫn còn rẻ, vẫn ở mức vài tỷ, giá rất tốt.”
Dự báo cho năm 2026
Nhìn về tương lai, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng: “Năm 2026, phân khúc đất nền vẫn có triển vọng với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn vững. Các khu vực có kết nối giao thông thuận tiện, nằm trong các đô thị vệ tinh hoặc gần trục giao thông chiến lược sẽ nhận nhiều sự quan tâm.”
Theo ông David Jackson, các nhà đầu tư nên ưu tiên đất có sổ, mật độ dân cư hiện hữu, và tránh dự án phân lô chưa hoàn chỉnh pháp lý. “Những nơi có quy hoạch rõ ràng, tiện ích giáo dục, y tế, thương mại hiện hữu và tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ có lợi thế đầu tư trong thời gian tới.”
Về nguồn cung, DKRA Việt Nam dự báo nguồn cung mới phân khúc đất nền năm 2026 phục hồi tích cực, dao động trong khoảng 3.500 – 4.000 nền. Dự kiến sức cầu trong năm 2026 tiếp tục đà phục hồi, song giao dịch thị trường vẫn mang tính chọn lọc.
Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ trong năm tiếp theo và vẫn neo ở mức cao do tác động của các loại chi phí đầu vào. Nhóm các dự án hoàn thiện pháp lý, “khu đô thị vệ tinh TP. HCM” hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng kết nối sẽ duy trì đà tăng giá nổi bật so với mặt bằng chung.
Mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà tăng trưởng tích cực khi thị trường ngày càng khan hiếm nguồn cung mới và niềm tin nhà đầu tư càng được cải thiện.
Thị trường có thể đang chứng kiến sự dịch chuyển dòng tiền sang những phân khúc khác, nhưng đối với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, đất nền vẫn là kênh đầu tư tiềm năng đặc biệt ở các khu vực có giá còn hợp lý và phát triển ổn định.
