Bảng giá đất 2026: Chênh lệch chóng mặt ở TP.HCM
Theo dự thảo bảng giá đất năm 2026 tại TP.HCM, nhiều tuyến đường đắt đỏ có giá thực tế cao hơn gấp rưỡi so với giá niêm yết, tạo ra khoảng cách đáng kể giữa bảng giá và thị trường thực tế.
Theo Dự thảo Nghị quyết ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn TP.HCM vừa được Sở Nông nghiệp và Môi trường trình Hội đồng thẩm định, bảng giá đất ở thành phố được chia thành 3 khu vực chính.
Cụ thể, Khu vực 1 bao gồm các phường xã thuộc TP.HCM cũ, Khu vực 2 là khu vực Bình Dương cũ và Khu vực 3 là khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Đáng chú ý, Sở Nông nghiệp và Môi trường khẳng định bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đầy đủ phương pháp, trình tự và thủ tục định giá.
Tuy nhiên, khi so sánh với khảo sát thực tế của đơn vị tư vấn, nhiều tuyến đường, đặc biệt là các tuyến đường trung tâm TP.HCM, bảng giá đất trong dự thảo năm 2026 chênh lệch lớn, từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông.
Mục lục
Giá thực tế cao hơn gấp rưỡi
Theo bảng giá đất đang lấy ý kiến để áp dụng cho năm 2026, giá đất tại các tuyến đường trung tâm TP.HCM đều được ấn định thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế trên thị trường.
Theo dự thảo, khu vực có giá đất ở cao nhất là phường Sài Gòn, phường Bến Thành và phường Cầu Ông Lãnh (trung tâm Quận 1 cũ). Trong đó, 3 đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ được định giá cao nhất TP.HCM, cùng mức 687,2 triệu đồng/m², ngang bằng với giá tại Quyết định 79/2024 (bảng giá đất đang áp dụng).
Tuy nhiên, giá thực tế theo khảo sát của đơn vị tư vấn tại 3 tuyến đường này lên tới 954,3 triệu đồng/m², tức giá theo dự thảo của Sở Nông nghiệp và Môi trường chỉ bằng khoảng 65% so với giá khảo sát.
Nhóm đường có giá cao tiếp theo, quanh mức 400-500 triệu đồng/m², cũng tập trung tại 3 phường trung tâm này. Mức chênh lệch giữa giá dự thảo và giá thực tế càng cao khi giá đất càng lớn. Chẳng hạn, đường Công Trường Lam Sơn được định giá 491,7 triệu đồng/m², trong khi khảo sát thực tế là 682,8 triệu đồng/m².
Xem chi tiết bảng giá đất thực tế vs dự thảo
Tuỳ theo tuyến đường, chênh lệch giá giữa bản dự thảo và giá thực tế cũng khác nhau:
- Đường Đồng Khởi: Giá dự thảo 687,2 triệu đồng/m², giá thực tế 954,3 triệu đồng/m²
- Đường Hàm Nghi: Giá dự thảo 429,3 triệu đồng/m², giá thực tế 654,7 triệu đồng/m²
- Đường Mạc Thị Bưởi: Giá dự thảo 470 triệu đồng/m², giá thực tế 783,4 triệu đồng/m²
- Đường Hai Bà Trưng: Giá dự thảo 450,8 triệu đồng/m², giá thực tế 741,2 triệu đồng/m²
- Đường Lê Duẩn: Giá dự thảo 466,7 triệu đồng/m², giá thực tế 764,1 triệu đồng/m²
Nhiều tuyến đường tăng giá mạnh
Đáng chú ý, trong dự thảo bảng giá đất lấy ý kiến áp dụng năm 2026, rất nhiều tuyến đường khu trung tâm có giá tăng rất cao so với bảng giá đất năm 2024 đang áp dụng tại 3 khu vực của TP.HCM.
Điển hình như đường Đông Du, giá theo dự thảo mới đạt 451,7 triệu đồng/m², tăng 41,8 triệu đồng/m² so với giá năm 2024 đang áp dụng. Theo khảo sát thực tế, tuyến đường này có giá lên tới 752,9 triệu đồng/m².
Cũng tương tự, đường Đinh Tiên Hoàng đoạn từ Lê Duẩn đến Nguyễn Đình Chiểu, giá dự thảo mới là 219,1 triệu đồng/m², tăng 63,9 triệu đồng/m² so với bảng giá 2024. Giá thực tế ở tuyến đường này là 365,1 triệu đồng/m².
Tại đường Nguyễn Du đoạn từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Hai Bà Trưng, giá dự thảo là 375,2 triệu đồng/m², trong khi giá 2024 chỉ ở mức 307,4 triệu đồng/m² và giá thực tế theo khảo sát là 625,4 triệu đồng/m².
Bảng giá tăng mạnh tại Bà Rịa – Vũng Tàu
Tại phường Vũng Tàu, bảng giá đất 2026 cũng tăng rất mạnh so với bảng giá mà UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu công bố trước đây, và cũng có khoảng cách khá xa so với giá thực tế.
Theo đó, tại đường Thùy Vân, giá dự thảo cho năm 2026 là 149,48 triệu đồng/m², cao gần gấp đôi so với giá cũ (78 triệu đồng/m²). Tuy nhiên, giá thực tế vẫn cao hơn nhiều ở mức 229,6 triệu đồng/m².
Tương tự, đường Ba Cu có giá dự kiến áp dụng năm 2026 là 94,1 triệu đồng/m², trong khi giá thực tế là 158,2 triệu đồng/m² và giá cũ đang áp dụng chỉ 78 triệu đồng/m².
Giá thực tế thấp hơn giá dự thảo tại một số tuyến
Thực tế, trừ 3 phường trung tâm Quận 1 cũ và khu vực phường Vũng Tàu, Thủ Dầu Một, các phường nội thành khác của TP.HCM như Xuân Hòa, Bàn Cờ, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Vĩnh Hội, Khánh Hội… có giá dự kiến năm 2026 gần như tương đương với giá năm 2024, không chênh lệch nhiều so với giá thực tế.
Có 2 tuyến đường có giá thực tế bằng với giá của bảng giá đất dự thảo, là Trần Văn Đang (phường Nhiêu Lộc) 153,9 triệu đồng/m² và đường Mai Lợi Trinh (phường Vĩnh Hội) đoạn từ Tôn Thất Thuyết đến Vĩnh Hội, 125,3 triệu đồng/m².
Riêng đường Đoàn Văn Bơ lại có giá thực tế thấp hơn bảng dự thảo giá đất năm 2026. Cụ thể, đoạn từ chân cầu Calmet đến Hoàng Diệu, giá áp dụng là 195 triệu đồng/m², giá thực tế là 194,3 triệu đồng/m².
Quy trình ban hành bảng giá đất
UBND TP.HCM cũng đã quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất TP.HCM với 192 thành viên, có chức năng thẩm định, phản biện, tư vấn đối với dự thảo bảng giá đất do Sở Nông nghiệp và Môi trường xây dựng.
Theo quy trình, sau khi Hội đồng thẩm định và có ý kiến, bảng giá đất sẽ được gửi Sở Tư pháp thẩm định tính hợp pháp, sau đó báo cáo UBND TP.HCM trình HĐND xem xét, phê duyệt.
Dự kiến bảng giá đất sẽ trình HĐND TP.HCM tại kỳ họp ngày 9 và 10/12/2025, để xem xét thông qua. Nếu không kịp, một cuộc họp bổ sung của HĐND sẽ được tổ chức.
