Bảng giá đất tăng cao: Bất động sản càng khó hạ nhiệt
Mới đây, tình hình bảng giá đất điều chỉnh tăng cao tại nhiều địa phương đang đặt ra những lo ngại lớn đối với thị trường bất động sản trong nước. Theo các chuyên gia gia nhập hàng đầu, việc này không chỉ khiến giá nhà đất khó có thể giảm nhiệt mà còn tác động sâu rộng đến cả người dân và doanh nghiệp.
Theo phân tích từ TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, giá đất chiếm từ 30% đến 50% chi phí đầu vào trong các dự án. Do đó, bảng giá đất tăng cao có thể dẫn đến việc đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao hơn nữa.
Bên cạnh đó, tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh mẽ thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này dẫn đến việc người dân và nhà đầu tư tin rằng giá đất còn tiếp tục tăng, từ đó thúc đẩy đầu cơ và có nguy cơ gây sốt ảo trên thị trường.
Mục lục
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Bài toán lớn cho thị trường
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra phân tích sâu sắc về tác động của việc bảng giá đất tăng. Trước hết, việc này sẽ tác động trực tiếp đến giá thành các dự án, từ đó ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu ở thực. Đối với nhà ở thương mại, khi giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến tính khả thi của các dự án, khiến giá nhà tiếp tục tăng cao.
Lý do là khi giá đất tăng cao, chi phí xây dựng nhà ở cũng sẽ tăng theo, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là các dự án bất động sản tại các khu vực ngoại thành. Thiếu hụt các dự án đầu tư trong khu vực ngoại thành sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố nhằm mục đích giãn dân. Hệ quả là nguồn cung nhà trên thị trường tiếp tục giảm, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội.
Nhà đầu tư gánh nén tài chính kép
Trong giai đoạn thị trường bất động sản đang trong quá trình phục hồi còn mong manh, nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc và dòng vốn còn hạn chế. Việc tăng giá đất lúc này có thể tạo ra gánh nặng tài chính kép, làm chậm đà phục hồi của toàn thị trường.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, mặc dù giá cao sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển ngân sách và người dân bị thu hồi đất sẽ được bồi thường thỏa đáng hơn, nhưng đồng thời cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi phải nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…
Cụ thể, bảng giá đất tăng cũng khiến mọi chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao. Việc cấp sổ lần đầu, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất hàng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… đều căn cứ theo bảng giá đất.
Nếu bảng giá đất tăng gấp đôi, thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp cũng sẽ cao gấp đôi. Đây là nhóm đối tượng có số lượng đông đảo, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế của nhiều gia đình.
Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với thách thức lớn
Đứng ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ (EZ Property) phân tích: Trước đây, việc nộp tiền sử dụng đất được tính theo thông lệ tương đối ổn định. Ví dụ tại các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, chi phí nộp cho 1 ha đất chỉ khoảng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, nay con số này thay đổi theo từng ngày, khiến doanh nghiệp không thể dự báo được chi phí thực tế.
“Có những dự án kéo dài nhiều năm, khi mới khởi động giai đoạn 2018 – 2019, giá đất chỉ khoảng 21-22 triệu đồng/m². Nhưng đến nay, sau khi điều chỉnh, giá có thể bị tính lên tới 49-50 triệu đồng/m². Chênh lệch này khiến doanh nghiệp gặp khó”, ông Toản dẫn chứng.
Ngoài ra, các dự án chậm tiến độ vì vướng mắc thủ tục hoặc giải phóng mặt bằng thường bị tính lại tiền sử dụng đất, thậm chí bị truy thu hàng trăm tỷ đồng. Sự thiếu ổn định, thiếu nhất quán trong khâu định giá càng làm tăng áp lực tài chính với doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng dẫn chứng một ví dụ điển hình: một doanh nghiệp thuê kho diện tích 11.000 m² tại Quận 4 (cũ) ở TP.HCM, phải trả 3,3 tỷ đồng/năm vào năm 2022. Đến năm 2023, TP.HCM điều chỉnh hệ số tính tiền thuê, mức phí nhảy lên 7,7 tỷ đồng. Đầu năm 2025, áp dụng bảng giá đất mới theo tỷ lệ phần trăm, chi phí tăng đến hơn 21 tỷ đồng/năm.
Sự tăng này khiến chi phí cố định của doanh nghiệp đội lên gấp 3 lần so với năm trước và gấp 7 lần so với năm 2022. Thực tế này ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền, kế hoạch sản xuất – kinh doanh và cả sức cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường.
Cũng theo ông Châu, trong vòng 3 năm qua, TP.HCM đã 3 lần điều chỉnh giá đất, theo đó, các doanh nghiệp 3 lần phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính đất đai theo hướng nộp thuế và phí nhiều hơn.
“Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp. Tiền đất tăng, thành phố có thể sẽ thu được ngân sách trong 5 năm tới nhưng sau đó, các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ ‘chạy’ sang nơi khác”, ông Châu nhận định.
Tình hình tại các thành phố lớn
Mới đây, Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội đã thông qua nghị quyết quy định bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Theo đó, giá đất được chia thành 17 khu vực sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, thay vì theo các quận, huyện như trước đây.
Mức giá cao nhất tại Hà Nội được ghi nhận là khoảng 702 triệu đồng/m². Nhiều xã ngoại thành có mức giá tăng từ 24% đến 26% so với bảng giá đất hiện hành.
Không chỉ Hà Nội, nhiều địa phương trên cả nước cũng bước vào “chu kỳ tăng giá đất” tương tự trong giai đoạn 2024 – 2025. Tại TP.HCM, bảng giá đất điều chỉnh tăng từ 4 đến 38 lần, với mức cao nhất đạt 687,2 triệu đồng/m². Tỉnh Bắc Giang (cũ) cũng ghi nhận mức tăng khoảng 2,4 lần, với giá đất cao nhất đạt 120 triệu đồng/m². Hải Phòng thậm chí có nơi tăng tới 373% so với bảng giá cũ.
Sự tăng đột biến này đặt ra câu hỏi lớn cho tương lai thị trường bất động sản Việt Nam – liệu có thể sớm hạ nhiệt khi chính sách về giá đất liên tục thay đổi và tăng cao như hiện nay?
