BĐS 2026: Cơ hội và thách thức
Năm 2026 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam với nhiều biến động và cơ hội mới. Theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần thận trọng, nắm bắt xu hướng và cập nhật thông tin trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.
TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ – chia sẻ, thị trường bất động sản 2026 có 3 điểm nhấn cốt lõi từ các quy định mới mà doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm.
Mục lục
Thay đổi về bảng giá đất
Điểm đầu tiên là sự thay đổi trong cách áp dụng bảng giá đất. Cụ thể, bảng giá đất sẽ được duy trì ổn định 5 năm một lần thay vì thay đổi hàng năm như trước đây. Điều này giúp đảm bảo tính ổn định cần thiết cho doanh nghiệp khi hoạch định chiến lược dài hạn.
Tuy nhiên, sự ổn định này không đồng nghĩa với cứng nhắc mà đã có sự linh hoạt trong việc định giá đất hiện nay. Đáng chú ý là hệ số K được áp dụng. Theo đó, các địa phương được trao quyền tự quyết định hệ số điều chỉnh (hệ số K) tùy thuộc vào thực tế tại địa phương mình.
Hệ số K có thể là 1, 1.2 hoặc thậm chí 0.5, tạo ra dư địa linh hoạt rất lớn trong quản lý tài chính đất đai tại cơ sở. Sự linh hoạt này sẽ giúp việc định giá đất phù hợp hơn với tình hình thực tế tại từng khu vực.
Bước tiến trong chính sách thu hồi đất
Điểm nhấn thứ hai là bước tiến quan trọng trong chính sách về công tác thu hồi đất. Theo quy định mới, tỷ lệ đồng thuận để thu hồi đất sẽ được giảm từ 100% xuống còn 75%. Đây là những thay đổi mang tính đột phá đối với lĩnh vực đất đai tại Việt Nam.
Cụ thể, để thực hiện thu hồi, dự án cần thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: 75% diện tích đất đồng ý và 75% số người sở hữu đất đồng ý. Quy định này sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án phát triển hạ tầng và khu đô thị quan trọng.
Tín dụng bất động sản năm 2026
Bên cạnh đó, theo TS. Cấn Văn Lực, các nhà đầu tư cũng cần lưu ý về chính sách tín dụng bất động sản trong năm 2026. Ngân hàng Nhà nước đã định hướng mức tăng trưởng chung khoảng 15% cho cả năm. Tín dụng cho vay đối với bất động sản về cơ bản sẽ không được vượt quá mức tăng trung bình này.
Ông Lừng cũng chỉ rõ sự phân hóa trong chính sách điều hành: “Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản rõ ràng là kiểm soát ở mức độ chặt chẽ hơn. Còn cho vay để mua nhà đương nhiên chúng ta vẫn còn dư địa để cho vay tiếp vì năm vừa rồi tăng khá thấp.”
Đáng chú ý, tín dụng cho nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp vẫn tiếp tục nằm trong nhóm được ưu tiên trong năm 2026.
Tư duy đầu tư cần thay đổi
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2026, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro tốt.
Thị trường năm 2026 nhiều khả năng sẽ không còn những cơn “sóng” tăng trưởng nóng lan rộng. Thay vào đó là một giai đoạn thanh lọc, nơi chỉ những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính, kiểm soát tốt chi phí và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn mới có thể trụ vững và hưởng lợi.
Tựu trung lại, bất động sản trong năm 2026 không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn, mà là phép thử sức bền, kỷ luật tài chính và năng lực tồn tại thực sự của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.
Xu hướng dài hạn
Nhìn về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu, bởi nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng – những yếu tố giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư.
Khuyến nghị cho doanh nghiệp
Trước bối cảnh dòng tiền khó khăn và chi phí vốn tăng, TS. Cấn Văn Lực đưa ra 3 khuyến nghị cụ thể mà doanh nghiệp cần thực hiện ngay.
Thứ nhất, cơ cấu lại dòng tiền và sản phẩm. Doanh nghiệp phải rà soát lại dòng tiền, chắc chắn trong việc cơ cấu lại danh mục dự án và sản phẩm đầu tư.
Thứ hai, đa dạng hóa nguồn vốn. Doanh nghiệp không nên chỉ trông chờ vào tín dụng ngân hàng. Cần linh hoạt huy động từ trái phiếu (trong nước, quốc tế, trái phiếu xanh), thị trường chứng khoán (niêm yét để huy động vốn), các quỹ đầu tư, vốn đầu tư nước ngoài và tích lũy vốn tự có.
Thứ ba, hạn chế đầu tư dàn trải. “Tiền chỉ có thế, dòng tiền chỉ có thế mà chúng ta đầu tư một lúc 10 dự án rõ ràng chúng ta không thể đủ tiền”, ông Lực cảnh báo.
Đặc biệt, bên cạnh các yếu tố khách quan khiến giá nhà tăng, TS. Cấn Văn Lực kêu gọi sự nỗ lực từ chính các doanh nghiệp trong việc điều tiết giá. Ông cho rằng doanh nghiệp cần đồng hành cùng Chính phủ và người dân để đưa mặt bằng giá về mức hợp lý hơn, coi đây là một cách làm đạo đức và bền vững.
Năm 2026 được dự báo sẽ là một năm đầy biến động nhưng cũng không ít cơ hội cho những nhà đầu tư thông thái và doanh nghiệp có chiến lược rõ ràng. Bằng cách nắm vững các quy định mới, điều chỉnh tư duy đầu tư và có chiến lược tài chính linh hoạt, nhà đầu tư vẫn có thể tìm được lợi nhuận bền vững trên thị trường bất động sản.
