BĐS 2026: Phân khúc nào đầu tư hiệu quả?
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 sẽ tiếp tục đà phát triển tích cực, mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn trong nhiều phân khúc khác nhau. Bài viết này phân tích kỹ lưỡng các xu hướng và tiềm năng của từng loại hình bất động sản để nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định sáng suốt.
Mục lục
Chung cư: Phân khúc dẫn dắt thị trường
Khảo sát xu hướng thị trường chung cư do PropertyGuru Việt Nam thực hiện cho thấy có tới 44% người tham gia dự báo giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng nhẹ, trong khi 17% dự báo mức tăng mạnh. Chỉ có 13% người được khảo sát cho rằng giá có thể giảm nhẹ hoặc giảm mạnh.
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam – nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong năm 2026 sẽ kéo mặt bằng giá chung lên cao. Thêm vào đó, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao trong khi giá đất và chi phí xây dựng tăng, khiến nguồn cung chưa thể đáp ứng đủ.
Xu hướng chuyển dịch từ nhà riêng sang chung cư nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện cũng góp phần tạo áp lực tăng giá. Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam – khẳng định thị trường đang dịch chuyển rõ nét theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực, bền vững hơn.
Cụ thể, mức độ quan tâm đến căn hộ chung cư trong tháng 11/2025 đã tăng 3%, trong khi quan tâm đến nhà riêng chỉ tăng 1%. Ngược lại, các phân khúc đầu tư như đất nền giảm 22%, nhà phố giảm 3% và biệt thự giảm 8%.
“Chung cư vẫn giữ vai trò dẫn dắt trong nửa đầu năm 2026, nhưng không phải dự án nào cũng duy trì được thanh khoản tốt”, ông Quốc Anh nhấn mạnh. “Sản phẩm pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa trung tâm, hạ tầng kết nối kém hoặc thiếu tiện ích thực chất sẽ đối mặt rủi ro giảm giao dịch dù thị trường chung được đánh giá ổn định.”
Bất động sản nghỉ dưỡng: Hồi sinh với tiềm năng lớn
Sau giai đoạn trầm lắng và quá trình thanh lọc mạnh mẽ, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang cho thấy những tín hiệu phục tích cực. Theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phân khúc này đang đứng trước cơ hội bứt phá trong thời gian tới.
Ông Đính chỉ ra 5 yếu tố chính thúc đẩy sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng:
- Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch sau đại dịch
- Sự bứt tốc của hệ thống hạ tầng giao thông: cao tốc Bắc-Nam, các tuyến kết nối ven biển, sân bay mới
- Sự nổi lên của nhiều “điểm đến mới” với cảnh quan nguyên sơ và chính sách thu hút đầu tư rõ ràng
- Việc rà soát, sửa đổi pháp lý theo hướng minh bạch hơn
- Quá trình tái cấu trúc thị trường khi các doanh nghiệp yếu thế được đào thải
Đặc biệt, TS Nguyễn Văn Đính lưu ý sự thay đổi trong tâm lý nhà đầu tư: “Giai đoạn trước COVID, bất động sản nghỉ dưỡng từng ‘nóng’ nhờ cam kết lợi nhuận cao. Hiện nay, khẩu vị nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt, quan tâm nhiều hơn đến công suất khai thác thực tế, chi phí vận hành, khả năng tăng giá gắn với phát triển du lịch và hạ tầng địa phương.”
Phân khúc sản phẩm cũng đang được “lọc” lại, những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, quy mô vừa phải, gắn với mô hình nghỉ dưỡng – chăm sóc sức khỏe, du lịch xanh, du lịch trải nghiệm được đánh giá cao hơn.
Bất động sản công nghiệp: Phát triển với đà tăng trưởng mạnh
Theo đánh giá từ các chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn phát triển mới với nhiều tiềm năng. Ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển kinh doanh tại OneHousing – cho biết: “Với mục tiêu nâng mức thu nhập bình quân đầu người của Chính phủ, bất động sản khu công nghiệp là mảng rất màu mỡ.”
Sự thu hút mạnh mẽ của nguồn vốn FDI vào Việt Nam đang tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực. Khi một tập đoàn lớn đầu tư, sẽ kéo theo các công ty “ăn theo”. Thực tế cho thấy, nhiều khu công nghiệp vừa và nhỏ ở Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Giang được xây dựng xong đã có đối tác từ Hong Kong, Trung Quốc đến hỏi thuê với mức giá tốt.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam – cũng đánh giá cao sự phát triển của phân khúc này. “Trong bối cảnh nguồn vốn FDI tiếp tục gia tăng mạnh mẽ, cuộc đua bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục diễn ra sôi động. Việt Nam đang xây dựng lộ trình để vươn lên trong chuỗi giá trị ngành bán dẫn toàn cầu, đảm bảo vị thế thu hút vốn FDI.”
Đất nền vùng ven: Tiềm năng tăng giá hấp dẫn
Nhiều chuyên gia nhận định, đất nền vùng ven Hà Nội như Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai… tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư.
Lợi thế về hạ tầng ngày càng hoàn thiện, mặt bằng giá còn “mềm” và môi trường sống phù hợp là những yếu tố đẩy mạnh nhu cầu đầu tư. Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá các sản phẩm thấp tầng, đất nền ghi nhận mức tăng mạnh, đặc biệt tại khu vực vùng ven Hà Nội.
Theo quan sát của ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển tìm kiếm những phân khúc và khu vực mới. Nhóm nhà đầu tư có tiềm lực dần chuyển hướng sang các khu vực ven đô do gần như không còn cơ hội đầu tư tại khu vực trung tâm Hà Nội, nơi giá đã ở mức quá cao.
Theo ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes: “Nhóm khách hàng có trong tay tài chính 5-10 tỷ đồng đã bắt đầu chuyển hướng tìm kiếm vùng đất mới do không có cơ hội đầu tư tại thị trường Hà Nội khi giá chung cư, biệt thự, liền kề đều quá cao.”
Kết luận
Năm 2026 hứa hẹn là một năm nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản Việt Nam. Mỗi phân khúc từ chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp đến đất nền vùng ven đều có những ưu điểm riêng phù hợp với các nhà đầu tư có chiến lược khác nhau.
Thị trường đang trong quá trình phát triển lành mạnh, hướng tới giá trị thực và tính bền vững. Quan trọng nhất là nhà đầu tư cần nắm vững xu hướng và hiểu rõ đặc điểm từng phân khúc để đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả nhất trong năm 2026.
