BĐS công nghiệp: Giá đất tăng và cạnh tranh mới
29/01/2026 11:23
Theo Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang là phân khúc tăng trưởng nhanh và thu hút nhiều nhà đầu tư tổ chức nhất khu vực. Tuy nhiên, áp lực giá đất và chi phí tiếp tục tăng, Việt Nam buộc phải cải thiện tương ứng các yếu tố phi tài chính để giữ vững năng lực cạnh tranh.
Mục lục
Việt Nam thu hút nhiều nhà đầu tư nhất trong khu vực
Theo bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp đang là phân khúc tăng trưởng nhanh và mạnh nhất tại Việt Nam. Điểm khác biệt đáng chú ý nằm ở quy mô và chất lượng dòng vốn, khi hiện Việt Nam có hơn 20 nhà đầu tư tổ chức nước ngoài hoạt động ở lĩnh vực này, con số vượt xa nhiều quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Indonesia hay Philippines, nơi chỉ có khoảng 5-6 nhà đầu tư tổ chức.
Sự hiện diện đông đảo này cho thấy Việt Nam không chỉ hấp dẫn mà còn đủ độ sâu để tiếp nhận mức độ cạnh tranh cao. Bên cạnh đó, yếu tố FDI tiếp tục củng cố vị thế khi Việt Nam nằm trong nhóm 3 quốc gia thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất khu vực, đặc biệt ở lĩnh vực sản xuất.
Năm 2025, thị trường từng đối mặt với cú sốc lớn khi Hoa Kỳ áp mức thuế lên hàng hóa Việt Nam tới 46%, song chỉ sau vài tháng, Việt Nam đã nhanh chóng đàm phán đưa mức thuế về 20%, chỉ cao hơn khoảng 1% so với các quốc gia cạnh tranh khác. Phản ứng chính sách nhanh và linh hoạt này là tín hiệu quan trọng giúp nhà đầu tư củng cố niềm tin và duy trì sức hấp dẫn dài hạn của bất động sản công nghiệp.
Không gian phát triển: Miền Nam dẫn đầu, miền Bắc nổi bật
Về không gian phát triển, miền Nam tiếp tục giữ vai trò đầu tàu nhờ nền tảng hạ tầng công nghiệp hình thành sớm, còn miền Bắc nổi lên mạnh mẽ trong chuỗi cung ứng linh kiện điện tử và laptop. Dù vậy, dòng vốn vào miền Nam đang có sự dịch chuyển rõ rệt theo hướng đa dạng hóa cả về quốc tịch lẫn ngành nghề, với sự gia tăng ngày càng nhiều của nhà đầu tư châu Âu và các lĩnh vực công nghệ cao như bán dẫn và R&D, tận dụng lợi thế về lực lượng lao động giàu kinh nghiệm.
Trước lo ngại về nguy cơ dư cung khi nguồn cung khu công nghiệp liên tục mở rộng, bà Trang cho rằng nếu nhìn dài hạn về chuỗi cung ứng toàn cầu, cán cân cung – cầu của thị trường Việt Nam vẫn bền vững. So với Trung Quốc, quy mô bất động sản công nghiệp và giá trị gia tăng từ sản xuất của Việt Nam mới chỉ tương đương khoảng 1%. Do đó, chỉ cần 1% chuỗi cung ứng của Trung Quốc dịch chuyển sang Việt Nam cũng đủ để lấp đầy toàn bộ quỹ đất công nghiệp hiện hữu.
“Vấn đề cốt lõi không nằm ở việc có tìm được khách thuê hay không, mà là lựa chọn dòng vốn một cách khôn ngoan để tối ưu giá trị mang lại cho nền kinh tế”, bà Trang nhấn mạnh.
Lợi thế chi phí rẻ không còn là nền tảng cạnh tranh dài hạn
Vào đầu năm 2026, bảng giá đất mới sẽ chính thức được áp dụng trên toàn quốc, tạo ra những tác động nhất định đến doanh nghiệp. Theo chuyên gia JLL Việt Nam, giá đất là yếu tố quan trọng nhưng không phải yếu tố duy nhất. Nhu cầu của nhà đầu tư với thị trường công nghiệp Việt Nam vẫn hiện hữu, song việc điều chỉnh giá cần đi kèm cải thiện các yếu tố khác để duy trì sức hấp dẫn.
Lợi thế “chi phí rẻ” từng là điểm mạnh của Việt Nam, nhưng không thể là nền tảng cạnh tranh dài hạn. Khi đánh giá một điểm đến, doanh nghiệp sản xuất cân nhắc đồng thời chi phí tài chính như đất đai, lao động, năng lượng và các yếu tố phi tài chính như môi trường kinh doanh, hệ thống pháp lý, chính sách thuế và mức độ hỗ trợ từ Chính phủ.
Dù còn lợi thế về chi phí, nhưng khi xét tổng thể, Việt Nam hiện vẫn đi sau Thái Lan và Malaysia về mức độ hấp dẫn đầu tư. Điều này đồng nghĩa, nếu giá đất và chi phí tiếp tục tăng, Việt Nam buộc phải cải thiện tương ứng các yếu tố phi tài chính để giữ vững năng lực cạnh tranh.
Thay đổi tư duy chủ đầu tư từ bán đất đến phát triển hệ sinh thái
Áp lực này đang thúc đẩy sự thay đổi rõ nét trong tư duy của các chủ đầu tư khu công nghiệp. Thay vì chỉ xây hạ tầng và bán đất, nhiều doanh nghiệp đang định vị mình là đối tác phát triển dài hạn của nhà sản xuất, cung cấp hệ sinh thái dịch vụ, tiện ích và đồng hành suốt vòng đời hoạt động.
“Cùng với cải cách thể chế, hoàn thiện hạ tầng và nâng cấp dịch vụ, trọng tâm của bất động sản công nghiệp Việt Nam đang dịch chuyển rõ ràng sang giá trị thực. Việc tập trung vào giá trị không chỉ giúp thị trường duy trì sức hút với dòng vốn FDI chất lượng cao, mà còn nâng cao khả năng chống chịu trước các biến động toàn cầu. Trước bối cảnh chuỗi cung ứng liên tục thay đổi, năng lực linh hoạt và thích ứng, thông qua chuẩn hóa quy trình và tập trung vào thế mạnh cốt lõi, sẽ là chìa khóa để doanh nghiệp bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn”, chuyên gia JLL chia sẻ.
Giá thuê đất và nhà xưởng xây sẵn năm 2026
Về giá bất động sản công nghiệp thời gian tới, bà Trang nhận định còn phụ thuộc vào từng khu vực, nhưng giá có thể sẽ tiếp tục tăng và nhà đầu tư vẫn có thể chấp nhận mặt bằng giá mới nếu môi trường đầu tư, kinh doanh được cải thiện tương ứng. Ngược lại, nếu các yếu tố về chuỗi cung ứng, cạnh tranh hay hạ tầng không được cải thiện, việc giá vẫn tăng sẽ tác động tiêu cực đến sức hấp dẫn của thị trường.
Riêng với phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn năm 2026, bà Trang cho rằng loại hình này tại Việt Nam đang phát triển nhanh hơn các quốc gia khác trong khu vực, phản ánh thị trường đang được nâng lên một nấc mới. Nhu cầu được kỳ vọng sẽ tiếp tục cải thiện trong năm nay.
“Các nhà đầu tư FDI hiện nay cởi mở và cân nhắc nhiều hơn với loại hình nhà xưởng xây sẵn, thay vì tự mua đất xây dựng để có thể đi vào hoạt động nhanh hơn và nhận được sự hỗ trợ vận hành từ chủ đầu tư”, bà Trang nói.
Thanh Tú – FILI, 10:21 29/01/2026
Bất động sản công nghiệp, giá thuê đất KCN, vốn FDI, nhà xưởng xây sẵn, JLL Việt Nam, bất động sản công nghiệp 2026
