BĐS: Kết Thời ‘Lướt Sóng’, Đầu Tư Bền Vững Lên Ngôi
Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đang biến động mạnh, các chuyên gia nhận định đây là dấu hiệu chuyển dịch rõ rệt từ mô hình đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư có chiều sâu, tập trung vào giá trị thực tại.
Chia sẻ với giới đầu tư, chuyên gia Nguyễn Ngọc Quang đánh dấu một giai đoạn lịch sử khi thị trường BĐS bước vào thời kỳ mới, kết thúc thời kỳ “sóng ảo” mà nhiều nhà đầu tư vẫn xem là bệ phóng an toàn để kiếm lời nhanh chóng.
Mục lục
Giấc Mơ Lợi Nhuận Nhân Đôi Chấm Dứt
Trước đây, chỉ cần nắm giữ BĐS trong thời gian ngắn, nhà đầu tư đã có thể thu về lợi nhuận đáng kể. Thế nhưng, mô hình này giờ đây không còn phù hợp với bối cảnh thị trường hiện tại.
Thay vào đó, ông Quang nhấn mạnh, thị trường đang có sự phân hóa mạnh mẽ giữa người đầu tư có tầm nhìn dài hạn và những người vẫn theo đuổi tâm lý “hôm nay đặt cọc, mai sang tay”. Theo ông, chỉ những người lựa chọn đúng dự án pháp lý chuẩn, vị trí có tiềm năng phát triển bền vững mới duy trì được khả năng sinh lời, trong khi những người còn tâm lý đầu cơ ngắn hạn đang đối mặt với nguy cơ “chôn vốn”.
“Thị trường hiện nay rõ ràng đang ưu ái người mua để ở, còn nhà đầu tư lướt sóng phải chấp nhận rằng ‘thời cơ vàng’ đã qua. Xu hướng giữ tài sản dài hạn, tập trung vào yếu tố pháp lý, hạ tầng và tiện ích mới là con đường ít rủi ro nhất”, ông Quang khẳng định.
Nguyên Nhân Từ Đâu?
Giải thích cho sự chuyển dịch này, chuyên gia chỉ ra mức giá BĐS hiện nay đã đạt đến đỉnh cao ở hầu hết các phân khúc, khiến cơ hội nhân đôi tài sản như giai đoạn trước đã trở nên xa vời. Thay vào đó, nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược, chuyển sang đầu tư dài hạn hoặc tìm kiếm những hướng đi mới phù hợp hơn.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, có 3 yếu tố chính khiến mô hình đầu tư ngắn hạn không còn khả thi:
- Chính sách tín dụng siết chặt: Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng và pháp lý, tạo ra nhiều rào cản cho giao dịch mua đi bán lại nhanh chóng.
- Lãi suất cao: Chi phí vay trung bình 9-11%/năm khiến việc vay tiền để đầu cơ trở nên rủi ro cao, không còn khả thi với nhiều nhà đầu tư.
- Thay đổi tâm lý thị trường: Người mua ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thực, tính thanh khoản lâu dài, trong khi các nhà đầu tư nhỏ lẻ trở nên thận trọng hơn sau giai đoạn nhiều người “mắc kẹt” vốn.
Xu Hướng Mới Trong Bối Cảnh Mới
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam, chỉ ra thêm các nguyên nhân khiến các nhà đầu tư lướt sóng giảm sút trong hai năm gần đây. Theo ông, khu vực miền Nam đã trải qua giai đoạn bùng nổ và hiện đang ổn định, với thông tin minh bạch hơn. Các ngân hàng cũng siết chặt chính sách và hạn chế nguồn vốn cho thị trường BĐS, gây khó khăn cho các nhà đầu tư cần xoay vòng vốn.
Bên cạnh đó, Chính phủ và các cơ quan chức năng đã ban hành nhiều quy định mới về cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng và hạn chế đầu tư đặc thù. Đặc biệt, thị trường vừa trải qua giai đoạn khó khăn với thanh khoản giảm sút, giá điều chỉnh và tâm lý mua thận trọng, tất cả đều góp phần làm giảm tình trạng đầu cơ “lướt sóng” trên thị trường.
Tuy nhiên, mặt trận này cũng có những chuyển dịch tích cực. Các nhà đầu tư đang dịch chuyển sang các chiến lược đầu tư dài hạn và ổn định hơn. Nguồn cung khan hiếm trong 2-3 năm qua trong khi nhu cầu vẫn tăng trưởng ổn định, đặc biệt nhu cầu mua để ở và đầu tư để thu dòng tiền thuê hàng tháng tăng cao, dẫn đến không còn nhiều đợt đầu cơ ồ ạt như trước đây.
Tương Lai Từ Năm 2026
Theo dự đoán của chuyên gia Phạm Đức Toản (EZ Property), từ năm 2026 trở đi, nguồn cung tăng mạnh sẽ giúp thị trường cân bằng hơn. Khi đó, chỉ những sản phẩm “chọn đúng chỗ, xuống đúng lúc” mới tạo ra giá trị sinh lời bền vững. Nhà đầu tư không còn có thể “đánh nhanh thắng nhanh” mà sẽ chuyển sang chiến lược giữ tài sản tốt trong trung hạn 2-3 năm, chờ hạ tầng hoàn thiện.
Những Cạm Bẫy Cần Tránh
Ở chiều ngược lại, một bộ phận người mua vẫn có tâm lý FOMO (Hội chứng sợ bị bỏ lỡ) trước những đợt mở bán ồ ạt. Không ít người bị cuốn vào các ưu đãi, quà tặng mà quên mất khả năng tài chính thực tế của mình.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, cho rằng trong bối cảnh giá BĐS đã tăng mạnh liên tục, kỳ vọng lợi nhuận nhân đôi như giai đoạn trước đây đã không còn thực tế. Thay vào đó, lợi nhu giờ đây chỉ còn được tính bằng tỷ lệ phần trăm, và nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng về vùng đầu tư, dòng tiền và thời điểm thoát hàng.
“Muốn đạt được biên lợi nhuận lớn như trước, nhà đầu tư chỉ còn cách ‘đi trước đón đầu’ tại những khu vực sắp trở thành trung tâm hành chính, nơi sẽ xuất hiện nhu cầu thực về chỗ ở. Ví dụ như các tỉnh, thành sáp nhập – khi dân cư, cán bộ phải di chuyển đến nơi làm việc mới, thì nhu cầu thuê và mua nhà sẽ hiện hữu rất rõ ràng”, bà Hằng nhận định.
Tiêu Chí Vàng Cho Nhà Đầu Tư Thời Điểm Này
Chuyên gia Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, đưa ra 4 tiêu chí “vàng” cho người mua nhà thời điểm này: Pháp lý minh bạch, quy hoạch ổn định, giá hợp lý và khả năng tạo dòng tiền thực tế. Đây được xem là “la bàn” đắc lực để nhà đầu tư định hướng trong giai đoạn tái cấu trúc thị trường.
Nhìn tổng thể, thị trường đang chuyển từ tâm lý phòng thủ sang tái đầu tư có chọn lọc. Dòng vốn mới không ồ ạt, nhưng bền bỉ và hướng tới giá trị thực. Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, đánh giá rằng khi thị trường chuyển từ đầu cơ sang đầu tư giá trị, xuất hiện nhiều hiệu ứng tích cực.
“Giá có thể tiệm cận giá trị sử dụng khi phần lớn giao dịch phục vụ nhu cầu ở thật, chỉ số giá phản ánh thực tiễn cung – cầu, giảm biến động bất hợp lý. Đặc biệt, tính minh bạch và niềm tin vào thị trường được củng cố, khi pháp lý rõ ràng, thông tin dự án minh bạch, nhà đầu tư dễ đánh giá rủi ro hơn”, ông Điệp phân tích.
Lời Khuyên Từ Chuyên Gia
Đối với các nhà đầu tư hiện nay, chuyên gia đưa ra lời khuyên vàng:
- Nghiên cứu kỹ pháp lý, chỉ nên rót vốn vào dự án có giấy phép đầy đủ, tránh rủi ro tranh chấp
- Theo dõi quy hoạch hạ tầng, đầu tư ở khu vực đã hoặc sắp triển khai dự án giao thông, tiện ích công cộng
- Tính toán kỹ bài toán về “dòng tiền”, xác định rõ thời gian thu hồi vốn và lợi nhuận kỳ vọng dựa trên cho thuê hoặc khai thác thực tế
- Đa dạng hóa danh mục, không nên dồn toàn bộ vốn vào một loại hình hay một khu vực
Cuối cùng, chuyển dịch từ đầu cơ sang đầu tư giá trị không chỉ là xu hướng mà là tất yếu của thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn mới. Sự thay đổi này sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn, minh bạch hơn và là sân chơi lành mạnh cho những nhà đầu tư thực sự có tầm nhìn.
