Bị mất 2 tỷ vì đặt cọc mua căn hộ Hà Nội
Nhiều người khi tìm kiếm cơ hội đầu tư vào bất động sản sản phẩm thường gặp phải những rủi ro tiềm ẩn. Câu chuyện của anh H. tại Hà Nội là một minh chứng rõ nét cho những hệ lụy đáng tiếc khi quyết định đặt cọc mua căn hộ đang xây dựng với giá trị lên đến 13 tỷ đồng.
Qua quá trình tìm hiểu thị trường bất động sản, anh H. đã quyết định ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán một căn hộ chung cư tại một dự án ở Hà Nội. Tổng số tiền anh đã đặt và thanh toán cho vợ chồng anh C. (bên bán) lên tới hơn 2,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, cuối cùng anh H. đã mất trắng 2 tỷ đồng do không hoàn thành đúng nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận giữa các bên.
Mục lục
Chi tiết vụ việc
Theo ghi nhận từ hồ sơ vụ án, vào tháng 8/2022, anh H. và vợ chồng anh C. đã cùng nhau ký kết hợp đồng đặt cọc với giá trị chuyển nhượng căn hộ là 12,7 tỷ đồng. Tại thời điểm này, anh H. đã nộp cho anh C. số tiền đặt cọc ban đầu là 500 triệu đồng.
Lưu ý đáng quan trọng là tại thời điểm thực hiện giao dịch, căn hộ này tuy đã được vợ chồng anh C. thanh toán 95% giá trị cho chủ đầu tư, nhưng vẫn chưa được bàn giao, chưa có sổ hồng và đang trong diện thế chấp tại một ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay.
Các bên đã thống nhất sẽ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ sau khi đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý cần thiết. Theo thỏa thuận, anh H. có trách nhiệm thanh toán toàn bộ giá trị chuyển nhượng theo tiến độ từ tháng 8/2022 đến chậm nhất ngày 10/01/2023.
Tình hình thanh toán
Theo kế hoạch, ngoài khoản đặt cọc 500 triệu đồng, anh H. còn phải thanh toán các đợt tiếp theo theo lịch trình cụ thể. Đặc biệt, nếu quá trình chuyển nhượng bị kéo dài, anh H. phải chịu thêm chi phí phát sinh 40 triệu đồng mỗi tháng.
Thực tế, anh H. đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán tổng cộng 2,58 tỷ đồng. Số tiền này bao gồm khoản đặt cọc ban đầu, hai đợt thanh toán đầu tiên và 80 triệu đồng tiền chi phí phát sinh theo yêu cầu của bên bán.
Tuy nhiên, sau đó anh H. đã ngừng thanh toán các đợt tiếp theo và gửi văn bản đề nghị vợ chồng anh C. cung cấp thông tin chi tiết về khoản vay ngân hàng, tình trạng thế chấp căn hộ. Đồng thời, anh cũng xin được điều chỉnh tiến độ thanh toán do gặp khó khăn tài chính.
Tranh chấp pháp lý
Hai bên không thể đạt được thỏa thuận và mâu thuẫn ngày càng sâu sắc. Ngày tháng 12/2022, vợ chồng anh C. gửi thông báo chấm dứt hợp đồng đặt cọc, cho rằng anh H. đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán. Đến tháng 4/2023, họ đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với một bên thứ ba và giao dịch này đã hoàn tất.
Không đồng ý với cách xử lý này, anh H. đã khởi kiện ra Tòa án. Trong đơn kiện, anh yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc là vô hiệu, cho rằng căn hộ đang thế chấp ngân hàng nên không thể được giao dịch mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Anh đề nghị vợ chồng anh C. phải hoàn trả toàn bộ số tiền 2,58 tỷ đồng cùng tiền lãi cho mình.
Ngược lại, vợ chồng anh C. khẳng định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp lý theo quy định của pháp luật. Theo họ, anh H. là bên vi phạm nghĩa vụ thanh toán, dẫn đến giao dịch không thể tiếp tục theo đúng tiến độ. Theo thỏa thuận trong hợp đồng, anh H. phải chịu mất tiền đặt cọc 500 triệu đồng, bị phạt cọc gấp ba lần (tương đương 1,5 tỷ đồng) và phạt vi phạm 8% nghĩa vụ. Sau khi đối trừ, vợ chồng anh C. chỉ đề nghị hoàn trả lại cho anh H. số tiền 165 triệu đồng.
Kết quả xét xử
Theo đại diện chủ đầu tư dự án, trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ với vợ chồng anh C., công ty không nhận được bất kỳ yêu cầu xác nhận chuyển nhượng nào liên quan đến anh H. Đến tháng 3/2023, vợ chồng anh C. đã thanh toán đủ 100% giá trị căn hộ và hoàn tất thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.
Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 29/4/2025, TAND quận Cầu Giấy, TP Hà Nội đã chấp một phần yêu cầu khởi kiện của anh H. Tòa tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa anh H. và vợ chồng anh C. là vô hiệu và buộc các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể, Tòa buộc vợ chồng anh C. hoàn trả cho anh H. số tiền 2,58 tỷ đồng nhưng không chấp nhận yêu cầu đòi 451 triệu đồng tiền lãi của anh H.
Tuy nhiên, phán quyết sơ thẩm này đã không được vợ chồng anh C. chấp nhận và họ đã kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử đã đưa ra nhận định hợp đồng đặt cọc giữa hai bên được xác lập hợp pháp về chủ thể, hình thức và nội dung.
Theo Tòa án phúc thẩm, tại thời điểm ký kết, vợ chồng anh C. đã thanh toán 95% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư và theo hợp đồng mua bán đã ký, họ hoàn toàn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Mặt khác, theo thỏa thuận, anh H. chính là người đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán sau khi đã đặt cọc và thanh toán ban đầu.
Đến phiên tòa phúc thẩm, TAND TP Hà Nội đã xác định anh H. là bên vi phạm hợp đồng đặt cọc. Theo đó, anh H. phải chịu mất 500 triệu đồng tiền đặt cọc và bị phạt cọc gấp ba lần, tương đương 1,5 tỷ đồng. Đối với số tiền đã thanh toán trước ngoài tiền đặt cọc, vợ chồng anh C. có trách nhiệm hoàn trả cho anh H. số tiền 2,08 tỷ đồng. Yêu cầu tính lãi số tiền hoàn trả của anh H. không được Tòa chấp nhận.
Từ câu chuyện này, chúng ta có thể rút ra nhiều bài học quý giá về việc ký kết hợp đồng bất động sản, đặc biệt là các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Những người tham gia thị trường cần tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của bất động sản, hiểu rõ các quy định pháp luật về thế chấp và luôn đảm bảo mọi giao dịch được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật để tránh những tranh chấp đáng tiếc như trên.
