Chỉ 1 thửa đất được giảm thuế lên thổ cư
Từ ngày 1/1/2026, chính sách giảm thuế chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở sẽ thay đổi đáng kể. Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, người dân sở hữu nhiều thửa đất đủ điều kiện chuyển lên thổ cư sẽ chỉ được áp dụng chính sách giảm tiền sử dụng đất một lần cho duy nhất một thửa đất.
Nghị quyết này được thông qua vào ngày 11/12/2025 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Mục lục
Chính sách giảm thuế chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở
Theo quy định mới, từ năm 2026, khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở, hệ thống thuế sẽ được tính theo các mức:
- Phải nộp 30% chênh lệch tiền sử dụng đất trong phạm vi diện tích nằm trong hạn mức
- Nộp 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương
- Nộp 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương
Mức ưu đãi này chỉ áp dụng trong các trường hợp cụ thể như: đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra; hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự tách thành các thửa riêng.
Áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất
Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 nhấn mạnh rằng: “Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất)”.
Quy định này có nghĩa là dù có bao nhiêu thửa đất đủ điều kiện chuyển mục đích, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được hưởng ưu đãi giảm thuế cho duy nhất một thửa đất. Các thửa đất còn lại sẽ phải nộp thuế theo mức cơ bản.
Ví dụ minh họa tính toán thuế cho 3 thửa đất
Giả sử một người có 3 mảnh đất đủ điều kiện lên thổ cư, mỗi mảnh 400 m², với thông tin như sau:
| Mảnh đất | Hạn mức diện tích đất ở | Chênh lệch giá |
|---|---|---|
| Khu A | 150 m² | 10 triệu đồng/m² |
| Khu B | 200 m² | 8 triệu đồng/m² |
| Khu C | 250 m² | 6 triệu đồng/m² |
Đối với mảnh đất tại khu vực A (400m²):
- 150m² đầu tiên trong hạn mức: nộp 30% tiền chênh lệch
- 150m² tiếp theo vượt hạn mức nhưng chưa vượt quá 01 lần hạn mức: nộp 50%
- 100m² còn lại vượt quá 01 lần hạn mức: nộp đủ 100%
- Tổng số tiền phải nộp: 2,2 tỷ đồng
Đối với mảnh đất tại khu vực B (400m²):
- 200m² đầu tiên: nộp 30% tiền chênh lệch
- 200m² tiếp theo: nộp 50%
- Không có diện tích vượt quá 01 lần hạn mức
- Tổng số tiền phải nộp: 1,28 tỷ đồng
Đối với mảnh đất tại khu vực C (400m²):
- 250m² đầu tiên: nộp 30%
- 150m² còn lại: nộp 50%
- Không phát sinh diện tích phải nộp 100%
- Tổng số tiền phải nộp: 0,90 tỷ đồng
Thực tế tài chính khi áp dụng Nghị quyết 254
So sánh số tiền phải nộp khi áp dụng chính sách mới so với việc đóng 100%:
| Mảnh đất | Nếu đóng 100% | Số tiền đóng áp dụng Nghị định 254 | Số tiền được giảm |
|---|---|---|---|
| Khu A | 4 tỷ | 2,2 tỷ | 1,8 tỷ |
| Khu B | 3 tỷ | 1,28 tỷ | 1,92 tỷ |
| Khu C | 2 tỷ | 0,9 tỷ | 1,5 tỷ |
Nếu tính theo quy định hiện hành (phải nộp đủ 100% tiền chênh lệch cho toàn bộ 400m²), số tiền sử dụng đất lần lượt là 4 tỷ đồng tại khu vực A, 3,2 tỷ đồng tại khu vực B và 2,4 tỷ đồng tại khu vực C. Khi áp dụng Nghị quyết 254, số tiền được giảm tương ứng là 1,8 tỷ đồng (khu A), 1,92 tỷ đồng (khu B) và 1,5 tỷ đồng (khu C).
Lời khuyên cho người sử dụng đất
Từ các con số trên, có thể thấy mảnh đất có số tiền phải nộp thấp nhất chưa chắc đã là mảnh có lợi nhất về chính sách. Do Nghị quyết 254 quy định chỉ được áp dụng ưu đãi một lần cho một thửa đất, người sử dụng đất nên lựa chọn mảnh được giảm nhiều tiền nhất.
Trong ví dụ nêu trên, mảnh đất tại khu vực B là phương án có lợi nhất, với mức giảm 1,92 tỷ đồng, cao hơn so với hai khu vực còn lại. Còn 2 mảnh đất còn lại, người dân sẽ phải nộp 100% chênh lệch tiền sử dụng đất.
Do đó, khi có nhiều thửa đất đủ điều kiện chuyển mục đích sang đất ở, người dân cần tính toán kỹ lưỡng để lựa chọn thửa đất mang lại lợi ích tài chính cao nhất.
