Chiết khấu tới 30%: Cuộc đua BĐS cuối năm nóng
Thời điểm cuối năm, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã mạnh tay triển khai các chương trình chiết khấu rất lớn, thúc đẩy thanh khoản cho các sản phẩm thấp tầng. Đáng chú ý, một số dự án đã đưa ra mức chiết khấu lên tới hơn 30%, một con số chưa từng có tiền lệ trên thị trường.
Theo chia sẻ từ các môi giới bất động sản, Vinhomes mới đây đã áp dụng chính sách chiết khấu lên tới hơn 30% tại các dự án Ocean Park 2 và Ocean Park 3. Cụ thể, khách hàng thanh toán sớm được hưởng chiết khấu 11%, kết hợp với chương trình về ở sớm trong vòng 12 tháng (chiết khấu tới 12%). Mỗi sản phẩm tại phân khu San Hô còn được giảm thêm 8%, trong khi khách hàng có điểm Vinclub hạng vàng đến kim cương được ưu đãi thêm 1-1,7%. Tổng kết, khách hàng áp dụng tất cả các chương trình có thể được giảm trực tiếp vào giá bán tới hơn 30%.
“Nhiều căn biệt thự, liền kề có giá gốc khoảng 22 tỷ đồng nay chỉ còn khoảng 16 tỷ đồng”, anh Phong – môi giới bất động sản – chia sẻ thêm.
Ngoài Vinhomes, nhiều tên tuổi lớn khác cũng tham gia vào cuộc đua chiết khấu cuối năm. Tại TP.HCM, Van Phuc Group đưa ra mức chiết khấu lên đến 28% tại Khu đô thị Vạn Phúc City, cùng thêm ưu đãi đặc biệt cho khách hàng thanh toán nhanh. An Gia triển khai mức giảm 18,5% cho các căn nhà phố thương mại tại dự án The Gió Riverside. Một dự án nhà thấp tầng khu Đông TP.HCM chiết khấu tới 20% cho biệt thự thanh toán nhanh trong tháng 1. Ngay cả các dự án ở phân khúc giá thấp như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ cũng đưa ra mức giảm 8-10%, kèm chính sách thanh toán kéo dài gần 2 năm.
Phân tích từ JLL Việt Nam cho thấy, trong quý vừa qua, nhiều chủ đầu tư đã thúc đẩy sức mua cuối năm bằng cách triển khai các chương trình chiết khấu cao và chính sách thanh toán linh hoạt. Đặc biệt, chính sách thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng đã giúp giảm áp lực tài chính, thu hút nhóm nhà đầu tư nhỏ hơn với kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận từ hạ tầng tương lai.
Về giá bán, thị trường Hà Nội trong quý cuối năm ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình của nhà liền thổ giảm nhẹ còn 9.700 USD/m², sụt 6,9% theo năm. Tuy nhiên, điều này phản ánh chủ yếu sự gia tăng nguồn cung mới ở các vị trí xa trung tâm với mức giá cạnh tranh hơn. Thực tế, shophouse tại các khu đô thị lớn vẫn duy trì mức giá cao từ 10.000-17.000 USD/m². Niềm tin thị trường được thể hiện rõ ở kênh thứ cấp, nơi giá bán tăng mạnh 18,9% so với cùng kỳ, đạt 8.700 USD/m².
Tại TP.HCM, mức giá sơ cấp thị trường nhà liền thổ ghi nhận ở mức 8.033 USD/m², giảm mạnh 48,5% theo quý và 52,6% so với cùng kỳ, chủ yếu do sự tham gia của dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ với mức giá cạnh tranh. Ngược lại, thị trường thứ ghi nhận giá bán tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm, đạt 6.786 USD/m².
Theo chuyên gia Phạm Đức Toản, thị trường bất động sản thời gian qua có diễn biến tương đối trầm lắng, trái ngược với sự sôi động đầu năm, đặc biệt ở phân khúc nhà thấp tầng. Nguyên nhân chủ yếu do mặt bằng giá nhà thấp tầng đã neo ở mức cao, kéo theo giảm thanh khoản chung. Tâm lý nhà đầu tư cá nhân hiện đang có xu hướng thận trọng do lãi suất tăng cao và áp lực từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính trước đó.
Về phía các chủ đầu tư, hiện đang hình thành hai xu hướng rõ rệt. Thứ nhất là tập trung kích thích dòng tiền và thanh khoản dịp cuối năm. Trong bối cảnh chính sách kinh tế và tiền tệ năm 2026 chưa thực sự rõ ràng, nhiều chủ đầu tư lựa chọn phương án an toàn là chiết khấu bán nhanh để thu hồi vốn và giải quyết hàng tồn kho. Thứ hai là áp lực từ lãi suất – lãi suất huy động tại một số ngân hàng đã vượt 8%/năm, kéo theo lãi suất vay lên khoảng 12%/năm, khiến các chủ đầu tư ưu tiên thu tiền về để giảm tải áp lực tài chính.
Ông Toấn nhấn mạnh: “Một nguyên nhân khác là nguồn cung bất động sản năm 2026 rất lớn. Thời gian tới, nhiều dự án được gỡ vướng pháp lý và các đại đô thị mới được quy hoạch sẽ rục rịch ra hàng. Bên cạnh đó là nguồn cung thứ cấp, nhiều khách hàng được bàn giao nhà sẽ có xu hướng chuyển nhượng trong bối cảnh lãi suất tăng. Khi đó, nguồn cung bất động sản có thể dư thừa, bán hàng mới còn dễ hơn giải quyết hàng tồn kho”.
Thực tế cho thấy, một số dự án ra hàng với giá cao đã gặp khó khăn trong việc tiêu thụ. Nhiều nhà đầu tư lo ngại rủi ro “đu đỉnh” nếu mua vào lúc này, do đó chuyển sang trạng thái chờ đợi thêm tín hiệu từ thị trường.
Về triển vọng năm 2026, ông Phạm Đức Toản cho rằng thị trường sẽ khó tăng trưởng mạnh mẽ nếu không có điều chỉnh về giá. “Muốn bán được hàng, chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán hợp lý”, ông khẳng định. Một điểm đáng lưu ý khác là trong năm 2026, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tương đối lớn, đối trọng trực tiếp với nhà ở thương mại. Các chủ đầu tư dự kiến sẽ chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm này, có thể tương đương nhà ở thương mại nhằm tối đa hóa lợi nhuận.
Theo ông, nếu đầu tư vào nhà ở thấp tầng giai đoạn này cần cân nhắc kỹ bài toán nguồn vốn. Đây là dòng sản phẩm có giá trị cao, nếu sử dụng đòn bẩy quá lớn có thể gặp khó khăn, bởi theo dự báo: “Trong năm 2026, lãi suất sẽ rất khó để thấp như đầu năm ngoái”.
Tuy nhiên, TS Lê Xuân Nghĩa – Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia – cho rằng năm 2026 sẽ không xuất hiện “sóng lớn” trên thị trường địa ốc, nhưng sẽ là năm củng cố niềm tin, tạo tiền đề cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn hơn trong các năm tiếp theo.
Bà Phạm Thị Miền – Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam – đánh giá thị trường 2026 có nhiều điểm thuận lợi. Thứ nhất, nguồn cung dự kiến tăng mạnh, với cơ cấu đa dạng hơn. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn về phân khúc. Thứ hai, hàng loạt dự án, công trình được khởi công, khánh thành, nhất là các hệ thống hạ tầng giao thông, không chỉ làm gia tăng giá trị bất động sản mà còn góp phần thúc đẩy phát triển mô hình TOD. Thứ ba, mặt bằng lãi suất dự kiến vẫn duy trì ổn định ở mức phù hợp, cùng với định hướng điều hành nhằm hỗ trợ tăng trưởng.
Tuy nhiên, theo bà Miền, năm 2026 có hai vấn đề lớn cần đặc biệt lưu ý. Thứ nhất, nguồn cung tăng, đòi hỏi các chủ đầu tư cần có chiến lược phù hợp, trong đó bao gồm cả chiến lược về giá bán để đảm bảo khả năng hấp thụ chung vẫn ở mức tích cực. Thứ hai, bảng giá đất theo quy định mới chính thức có hiệu lực, với mức điều chỉnh hầu hết tăng cao so với hiện hành, sẽ là thách thức tương đối lớn với các đơn vị đầu tư bất động sản.
